从萌叔“吴秀波”看中美房产经纪人差异

不同于国内的低门槛，美国房产经纪人如何走向高大上？...

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东地产纽约新闻中心

随着《北京遇上西雅图之不二情书》的热映，雅痞男神吴秀波饰演的“洛杉矶资深房产经纪”一角激发了很多人对美国房产经纪的兴趣：看起来，和国内的中介差不多嘛，都是凭借超级情商，奔波于买卖双方之间。

表面如此，但事实上，美国房产经纪制度和国内却有很多不同之处。《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）深入美国房地产经纪业，还原真实的中美房产经纪人差异。

没有执照别想做经纪

影片中，吴秀波饰演的经纪“大牛”乃美国博士毕业，这让有些观众觉得“可惜”：博士毕业为什么做中介？可这却是事实。据美经纪协会统计，“大约30%本科学历，5%-10%博士和硕士学历，40%两年制专科学历，而本科以上学历经纪人的收入最高。”

美房产经纪的地位和要求比国内要高很多。首先，从业者必须完整学完房地产相关的八门以上课程并考取房地产执照：销售员执照或经纪人执照。区别大体说是前者必须挂靠在某经纪人或公司之下，当然佣金也要与其分成，而后者则可以独立操作甚至开公司。对经纪公司来说，这种经纪人越多越好--不付底薪，却可以分到佣金。

没有执照的人士不准从事任何房地产业务，但是，这个执照却不是谁想考就能考的，在加州，要考取该执照还必须具有正式居民身份--至少绿卡，且凡有犯罪或不良纪录的人都不得参加考试。

▲美房地产执照

电影中的“吴经纪”会说墨西哥语，还能聊古诗，不仅卖房，还兼修房子、修车、甚至“参加夏令营”，提供“随叫随到五星级生活服务”。不得不说，这一点也是很多优秀房产经纪人的工作写照。

美国卖房一般独立委托，卖家会选定一家经纪公司然后签署委托代理合同。

卖方经纪通常要协助卖方做很多工作，比如：整修房屋、软装布置、拍照并制作宣传物料、接待看房、与买方谈判、跟进合同签署等等。而买方经纪人除了带客户看房、发offer、谈判，还自动承接了很多售后服务工作，比如“翻译和解释文件，寻找保险公司，房屋检查，联系水、电、气和垃圾管理公司，提供学校以及各种各样与在美国安家有关的信息和情报等等、房屋修葺整改。”

一位华人经纪无奈地告诉《东地产》：

在美国做房产经纪要有广阔的社会网络，有自己熟悉的装修、装饰、园丁、保险、房屋检查、广告公司，还有耐心细致的服务态度。

抢客户现象同样普遍

影片中的“吴经纪”看起来油嘴滑舌，甚至还欺骗老爷爷签署了假文件。但他这样做是有很大法律风险的。

美国法律规定：

房地产经纪人或销售员不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚，其中，因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的还应承担赔偿责任。

美国经纪人（公司）接受政府专业部门和行业协会的双重监督，经纪人因违纪被惩罚的案件也是时有发生。

对经纪人的法律监督促进了整个行业的规范，但由Title（产权）公司完成整个交易流程则是对买卖双方利益最全面的保护。

但是，再规范的制度避免不了一种行为：买家换经纪，这迫使经纪提供更好的服务，但也让很多经纪常常“为他人做嫁衣”。因为美国卖房虽是独立委托的，但买房则不是，就是说对于房子G，买家通过经纪A发offer，就不能再换经纪，但如果换了一套房子，买家就可以换经纪。因此，经纪之间抢客户的现象是很普遍的，即便是华人经纪之间。

那么，如何挑选自己的经纪呢？有过买房经验的刘先生告诉《东地产》，除了看专业、人品和服务，经纪人在圈子里的“地位”也很重要，因为地位决定他的谈判能力。比如锁定多少金额的offer，保留或去掉哪些条款？如果没有有利的参谋，买房就如同“瞎子摸象”。而资深的经纪却可以凭他的经验以及广阔的经纪圈关系，判断甚至打听到别的offer大概出价情况，而没有太多人脉的经纪恐怕只能怂恿买方“多加价”。

房产经纪已不是“必需品”

相信很多人对“吴经纪”的跑车记忆深刻，优秀的房产经纪的确可以获得高收入。

但是，这个行业却是严重“贫富不均”，据有媒体统计，在十个刚领执照的经纪人，半年后只剩下7个，一年后只剩下4个，再过三年，只有1个成为优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。

最牛的当属美国头号房产经纪人--Ben Caballero，他是位于德克萨斯州HomesUSA.com公司的老板，其2015年个人实现房屋销售2491套，总销售金额超10亿美元，已经连续四年蝉联全国总销冠军的宝座！

▲Ben Caballero

“财富前景”让每年都有很多新人涌进这个行业，但一方面，也有很多业主选择“避开经纪人”，因为，在美国业主将房屋直接销售是完全合法的行为。

其做法首先基于经济考虑：按美国房产市场上 20万美金的中位值计算，卖方需要支付约1.2万美金的佣金。而如果在旧金山、纽约地区，该数字超过5万美金。

其次，包括Zillow在内的专业网站的存在，将房屋所有信息都公开给所有的卖方和买方。10年前，卖方确实需要经纪人帮助他们确定房屋价值并把房屋挂牌出售，但现在他们不需要了！title公司的存在也让他们不必担心琐碎的房产交易流程的安全性。

当然，最重要的原因是大部分美国地区可售房屋库存非常有限。在亚特兰大，库存量仅是健康市场所需供应量的一半。在西雅图，房屋紧缺的数量已达到了警戒线。在库存非常有限的地区，从挂牌到售出只需1-2周时间。