美国投资移民涨价，可不是多出30万美元那么简单！
根据美国国务院于2015年12月发布的通知，美国EB-5投资移民法案仅延期至2016年9月30日。美国参议院...
根据美国国务院于2015年12月发布的通知，美国EB-5投资移民法案仅延期至2016年9月30日。美国参议院司法委员会高级参议员Patrick J.Leahy提出了美国投资移民项目改革的S1501提案。自此，美国EB-5投资移民将要涨价30万美元一事便几乎板上钉钉了。虽然表面上看，涨价就意味着投资者要多出30万美元的投资金额，然而这只是问题的冰山一角，投资者要看到“涨价背后”可能导致的更多问题。
涨价，可不是多出30万美元那么简单!
1、部分中产家庭可能将无缘美国投资移民
相比较于美国的EB-1技术移民、EB-3劳工移民等项目，美国EB-5投资移民项目可谓是最简便、快捷、申请要求低的，一旦涨价，首当其冲的，莫过于家庭资产不充裕的申请者。80万美元约520万人民币，现在的50万美元约330万人民币， 足足涨了200万人民币。而由于目前不少申请EB-5投资移民的家庭属于中产阶级，他们当中大多数在国内拥有房产，但手中可动用的现金却不是很宽裕，因此一旦涨价，此类申请者的办理难度将大大提高。
2、资金来源证明难度增加
对于家庭资金充裕的申请者来说，多投资30万美元对他们来说并非难事。然而资金来源证明，才是涨价后的更大难题。作为EB-5申请的重中之重，资金来源证明并非简单提供钱从哪里来就可以了，而是要理清整笔资金的来龙去脉以示清白。而涨价，意味着需要多提供至少30万美元中每笔资金的来源与路径证明，增加的难度可想而知。以目前相对简单的资金来源方案——房产抵押为例，现行的50万美元，一线城市基本一套房产抵押足以搞定，而如果涨到80万美元，就需要申请者采用房产+其他资金方案组合的方式来解释资金来源，或者用价值更高的房产或多套房产组合作为抵押，资金来源证明的复杂度明显提高
3、申请者在换汇层面的操作难度增加
众所周知，国家规定的个人换汇额度为每人每年5万美元，因此亲朋好友“凑身份证”是申请人常用的换汇方法。在现行政策下，50万美元投资额加上行政管理费及其他的律师费手续费等费用约计56万美元，申请者需要凑足12个人帮忙实现换汇，换汇时间至少为两个星期; 而如果涨到80万美元，加上行政管理费、律师费和手续费等将近90万美元，则需要凑足18个人才能实现，换汇时间也将延长至少四个星期以上。
4、中国出生的申请人移民签证需要排期
以美国移民局发布的签证排期表，目前中国出生的申请人的排期日为2014年2月15日，也就是说，那些在2014年2月15日之前递交申请的申请人，才有可能获得今年的移民签证配额，参加广州领事馆的移民面试。造成排期的原因，是由于美国投资移民每年仅有1万个配额，而中国申请人就占了八成以上，再加上2015年开始每个月的递件量超过1000个，投资移民签证配额已被用完而需要排队轮候。
5、子女年龄超过21周岁将不能随同移民
根据美国移民法，申请人的子女如果年龄超过21周岁将不能随同父母移民，需要单独申请。这个年龄的截止时间如何计算呢？根据规定，递交I-526移民申请时，子女的年龄即会冻结(不会随自然年龄增加)，但只要I-526移民申请获批之后，子女的年龄即刻解冻(开始按自然年龄增加)，那么，如果移民签证的排期延长，比如说等待时间超过五年，则那些正就读高中16/17岁的子女将面临超龄的危险，可能无法随同父母拿到美国绿卡。
争分夺秒抢跑930，能省30万美金为什么不呢？
虽然不知道美国投资移民法案在9月30日之后是否会延期，但目前的消息表明美国移民局会在两个月内单独宣布投资移民项目涨价至80万美元。那么，也就是说投资者最好要在2016年8月份之前递交申请才有可能节省出30万美金。但是，很多申请人忽略了一个关键问题，那就是没有把准备材料和资金到位所花费的时间计算进去! 而这个时间至少要预留一个月左右。
材料准备和资金到位的环节，快的申请人只需要十几天时间，慢的甚至可能要花上好几个月的时间，尤其是以房屋抵押作为资金来源的申请人，将房屋抵押给银行贷款光是走流程就要花费不少的时间，相信申请人也非常明白。因此，除去这些流程操作的时间，留给申请人考虑的时间真的不多。胜邦国际建议申请人尽快启动申请，尽可能在8月份之前完成递交。
【胜邦国际】投资移民、海外资产配置、留学规划
咨询热线：400-836-8778 / 0755-83250601
长岛市（Long Island City、或简称LIC）位于纽约市皇后区的最西面，与曼哈顿中城区、罗斯福岛隔伊斯特河相望；该区域通过皇后区大桥Queensboro Bridge的连接，可以在15 分钟内到达曼哈顿的中城区，交通极为便利，因此是目前纽约市发展最快的住宅和商业区域之一。
长岛市有许多河岸公园可以眺望曼哈顿，亦是纽约市区最高端的画廊、艺术团体、以及个人工作室密度最高的地区, 特别是沿滨水区域、科特广场和皇后广场区域，正在成为快速发展的住宅和商业办公区域。许多大型企业，如花旗（CitiCorp）、捷蓝航空（Jetblue）等都在长岛市建造自己的办公大楼。
项目优势：
· 临近地铁线E, F, G, M, N,Q, R,7;公车线及水上的士
· 10 分中直达曼哈顿中城
· 位于皇后区到曼哈顿的唯一一座免费跨区大桥下
· 多元化的艺术社区
· 拥有非常多餐馆及零售商店
本项目是铁狮门在纽约长岛市的总体投资规划之一。哥谭中心2号楼于2008年签署20年长期租給纽约市卫生部。目前EB-5投资移民项目开发的是哥谭中心Gotham Tower的1号楼和3号楼。在该项目地点的正对面，由铁狮门领导的合资企业目前正在开发三座豪华公寓大楼包含1,900个住宅单位。为促进当地开发，纽约市政府以每平方英尺$30 元的低价将本项目土地卖给铁狮门，相较之下，根据最近的销售数字，周边相似的土地销售为每平方英尺为$189 美元。
项目介绍
铁狮门房地产公司（“铁狮门”）将在纽约长岛市的皇后广场同一街区开发两座A级办公楼。
具体位置：纽约皇后区长岛市Jackson Avenue and 42nd Road交汇处(Queens Plaza South)
哥谭中心1号楼—将是一座30层的大楼，约有583,000平方英尺A级办公楼、20,000平方英尺零售空间及一个有200个停车位的停车场。美国知名连锁百货Bloomingdale's已于2015年12月和哥谭中心1号楼签订了232,000平方英尺长期租赁协议。目前还正在与另外一家大型企业洽谈最后的租赁细节。
哥谭中心3号楼——将是一座30层的大楼，约有515,000平方英尺A 级办公楼、11,000平方英尺零售空间及一个有188个停车位的停车场。美国WeWork公司于2015年10月和哥谭中心3号楼签订了258000平方英尺的长期租赁协议。
WeWork是纽约著名的办公楼分租代理公司, WeWork 公司与铁狮门签订了3 号楼49%办公空间的承租合约，85%的零售空间也正在洽谈过程中。
开发商背景
铁狮门自成立以来，投资、开发、收购、重组运营了超过370 个项目, 总物业面积超过1.338亿平方英尺。在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过730 亿美元，目前铁狮门在全球拥有19 个地区办事处，包括位于世界各地41 个地区的100 多个物业和项目办事处。
铁狮门旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼；巴西圣保罗的北方大厦；巴西里约热内卢的温图拉双塔。目前在全球多座大城市，包括巴西利亚、成都、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、上海和苏州，铁狮门均有处于不同开发阶段的各类地产项目。
美国EB-5投资移民申请条件：
1、主申请人年满18周岁；
2、无刑事犯罪记录；
3、能够解释50万美元的合法来源并投资于移民局批准的项目；
4、所投资的项目每年为美国创造10个就业机会；
5、移民获批并进入美国后两年内投资行为仍然存在。
美国哥谭中心Gotham Tower项目的资金概况：
项目总预算: $7.04 亿美元
铁狮门股本/现金投入：3.52 亿美金（占总成本50%）
高级建筑贷款： 2.07 亿美金（占总成本29.4%）
EB-5 投资: 1.45 亿美金（占总成本20.6%）项目预算:
土地收购费用 $11,500,000
建筑造价 $435,000,000
装修费用 $89,000,000
财务费用、保险、税项、杂项开支 168,500,000
预算金额总计 $704,000,000
项目将按以下方式融资：
EB-5移民借款 $145,000,000
高级建筑贷款 $207,000,000
开发商投入资金 $352,000,000
总融資金額 $704,000,000哥谭中心1号楼
铁狮门预期哥谭中心1号楼的零售和办公出租空间，分别于2019年第二季度和2020年第三季度之前达到稳定营收。预期该物业的出售价格为$5.1亿美元，净利润$1.1亿美元。
哥谭中心1号楼预估财务报表中所用的主要预估值如下：
• 退出时资本比率:5.0%
• 杠杆IRR:29.3%
• 稳定成本回报率:6.76%
• 流动(退出)日期:2020年
• 净营业收入:$2,550万美元
• 退出时所得总额:$5.1亿美元
哥谭中心3号楼
铁狮门预期哥谭中心3号楼的零售和办公出租空间，分别于2019年第四季度和2021年第二季度之前达到稳定营收。预期该物业的出售价格为$4.12亿美元，净利润$7,500万美元。
哥谭中心3号楼预估财务报表中所用的主要预估值如下：
• 退出时资本比率:5.0%
• 杠杆IRR:20.25%
• 稳定成本回报率:6.48%
• 流动(退出)日期:2021年
• 净营业收入: $2,060万美元
• 退出时所得总额: $4.12 亿美元
项目优势
一、资金安全保障
· 借款人 LIC Site B-1Mezz 公司的全资母公司——铁狮门为世界顶级地产开发商。
· 项目公司拥有该项目100%股权和项目地产的所有权。
· 铁狮门的投资比例高达50%，EB-5投资占比约20%并获得项目100%股本权益的第一优先抵押权。
· 铁狮门资金实力雄厚，项目建设本身无需依靠EB-5投资资金到位后才能启动。
· 如投资人I-526未获通过，开发商将100%退还所有投资款和发行费。
· 绝佳的地理位置，不断增值的商业地产，建成后的物业估值在9.4亿美金左右，价值远高于EB-5借款和高级建筑贷款合计的3.52 亿美金。
· 两栋大楼的大部分面积已经签订长期租赁协议，剩余面积的租赁协议在最后的谈判中，5 年后项目有稳定的现金流，再融资或物业出售对于归还EB-5 借款均有有效的保障。
· 美国投资移民行业最富有经验的CanAm 项目方作为管理方全程参与项目资金的使用监管，以及就业用工情况的进度检查。
二、绿卡安全保障
CanAm 基金公司是目前可追溯的历史最悠久、成功案例最多、100%还款的EB-5 优质基金公司·1987年成立金融管理顾问公司，25年以上美国投资移民业务经验。·在美国拥有6个成熟运营的区域中心·至今已操作52个EB-5 项目，其中31个项目已期满并顺利100%偿还投资人的资金，成功率100%。·3000份I-526申请获批；·5000多张条件绿卡获得签发；·1700份I-829申请获批，成功率100%；·迄今为止，1253个家庭投资款已成功返还；·专业律师提供协助投资移民签证申请递件、绿卡条件解除申请，CanAm提供全程协助至期满退款·纽约大都会区域中心（CanAm 所经营管理的第六个区域中心）。纽约大都会区域中心旨在促进纽约大都会地区的经济发展，地理范围包括纽约市、长岛、新泽西北部及中部、哈德逊谷及宾州的派克郡。
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