上海房地产,是生存还是毁灭?

 





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2016年的农历1月,对于上海地产界绝对是最不平凡的一个农历1月。因为,传统的销售淡季非但不淡,相反,市场炸锅了。我斟酌用词了很久,恐怕只有这两个字,才能表现出农历新年这一个月的市场情况。二手成交价格之高只能用另一个词形容,那就是咋舌!

      各大交易中心大排长龙,甚至限流!二手房挂牌价不是一个月更新,而是以天为单位更新!上家只报价,但不接收下家定金,随时准备跳价!部分炒家伺机而动,100%杠杆准备进场!根据我的观察,短短10几天的功夫二手房平均挂牌价,上浮了20%。要知道,2015年,用了整整1年只上浮了30%。




说完二手,再说一手,春节后最知名的项目当属瑞虹新城,8万售价,350多套房源1天卖完。走遍上海各个售楼处,不是卖完就是没开。手拿现金竟然无处下定?
2016年,业内业外,惊呼看不懂!
地产界内,众说纷纭,如履薄冰者有、意气风发者有、心存疑虑举棋不定者更有。


问题只有一个 ——

2016年,上海地产,是涨?还是跌?
现场的盛况,就是凯旋的序曲?还是奔溃前的挽歌?

呵呵,别急,答案已有,容我娓娓道来

要搞清楚将来走向何方,必须说清楚为何2016年会在年初猛涨



1幕后推手一:低门槛的贷款政策2016年1月份,官方数据统计,当月新增贷款2.5万亿,同比去年增加1.04万亿,换算成比例的话是多少呢?66%。巨量的贷款究竟流向了何方?在实体经济堪忧、全国市场普遍不景气的背景下,最终的归宿会在哪里?
目前基准利率只有4.9%,通常还可以打85折,也就是4.17%;相比较2012年最高点的6.5%(基准不打折),下浮了整整36%。门槛低成这样,你,不贷款?




2幕后推手二:2015年11月份开始,一手预证忽然减少本轮上涨行情自2015年第二季度开始发力,到达第三季度末的时候,上海的平均成交价格已经突破33000元,相比较2014年全年的27000,已经上涨了5000,而且按照当时的趋势,到年底,很有可能突破36000,甚至37000。在我正在担心这样下去上海涨幅太大的时候,却惊奇的发现自从10月份后,上海各区,特别是中心城区的预售楼盘都拿不到预售证了。
比如长风瑞都、中山润园、瑞虹新城、保利翡丽甲第。而且是无止尽的等待,在这其中,中山润园项目竟然到现在还没拿到预售证,可笑的是这个盘竣工验收都快要完成了。话说到这里,其中原因各位看官就只能自行想像了。正是这个原因,使得原本就供应不大的市中心片区在整整4个月里始终维持着供应饥渴状态。这样的供需关系,你说能不涨吗?瑞虹新城的日光变成一个全国性的新闻是必然的结果。


3幕后推手三:部分中介利用高价垄断经营在市场上一手盘稀缺的背景下,仅剩的一手供应开始猛涨,浦西星河湾项目从37000到达5万,只用了6个月时间。然而这点供应量远远不能满足市场的需求,于是,二手涨价出现了。应该说二手猛涨从2015年第四季度末就出现了,但部分中介为了独霸房源,刻意报高价格以垄断房源,这在很大程度上推高了二手价格。一个2000户左右的中大型盘,只要3套房源的推高成交就足以带动整体的报价体系。而动辄加价10%的野蛮报价,在迅速拉大了上家的胃口后,造成两个恶果:一是其他上家的继续野蛮报价;二是下家的恐慌性买盘;而这两个恶果,循环罔替,在短时间内将个案现象变成区域现象,再变成整体现场。于是最后就变成了你、我现在看到的现象。


现在,你懂了吗?
你可能会说,这些我都明白,关键的是接下来怎么做?
我的回答也很简单
短期可能存在调整,中长期依旧看好!

你如果问为什么,我就讲给你听目前市场虽火,却有不确定的因素

1
央行发行天量货币,意在全国而并非只在一线,然一线猛涨三线乏力,信贷政策对于一线态度不会变?而宽松的信贷政策是本轮行情的主要推手。

2
价格短期透支,需要盘整再蓄力上攻。年初上涨力度过大,上家固然春风得意,但下家价格透支严重,交易中心目前排队交易的多为前期成交,受到目前价格影响加速成交,后期态势将难以为继。

3
两会之后,我判断除了中心城区的项目(因为供应量稀缺),其他片区的供应量将会进一步放大。而二手买家的所谓心理价格,也会受到相应的影响。


但是为什么又说中长期依旧看好呢?那是因为几个基本条件没有变



1上海的经济龙头的地位没有变
官方数据显示2015年GDP全国排名上海第一,达到25万亿;增幅6.8%;远高于第二名的北京;人均可支配收入49800元,也高于第二名的北京;做过生意的都知道,如果就商业环境的公平、公正、公开来说,这两个城市的高低优劣非常清楚。特别是2015年之后,香港的金融地位被上海取代的步伐已经越来越快。上海的产业结构转型是全国做的最出色的。

22006-2015年,成交量有波动,价格却逐步走高
经过2005年的真正意义上的地产调控后,根据我10年的观察,上海的成交量有明显的波动,其上升波动期在15-18个月,下降波动期在12-15个月,但是成交价格却波动有限,特别是下降期,其跌幅在10%以内,且随着上升期会出现补涨行情。

3货币天量发行没有变
自2011年开始,㎡总量始终维持着12-14%的年增长率,远远大于同期GDP平均7%的规模。而且发行趋势不会改变,因为中国经济走出困局,这是必由之路。因为通胀而带来的整个社会体系的物价提升我想大家都已经在生活中感受到了,我要说的是,房地产也是商品,也必然遵循这个原理来运行。


讲到这个地方,我想大家都已经理解了。那些受到日本崩盘论影响的童鞋,我只能说,中国的经济总量规模、对美国依赖度、人民储蓄率和本届政府的执政水平远非当年的小日本可比。相信这类狗屁理论最后的结果只能是被清出上海。本篇文章有点长,请大家见谅,实在是不讲不明白,欢迎大家指正。




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