登记的房屋租赁合同是否可以对抗一切

不动产统一登记如火如荼的展开着，营改增更是其中的重头戏，可是现在的情况让人感觉到的却是行政和司法两条线并不是齐头并进的。...

不动产统一登记如火如荼的展开着，营改增更是其中的重头戏，可是现在的情况让人感觉到的却是行政和司法两条线并不是齐头并进的。以若干年前的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第11号）第六条规定来看就有这么个问题，先来看第六条规定的内容吧：

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

所以，这就出现了实际占有权与登记后应有的占有权之间的冲突。我登记了的房屋租赁合同，等到要搬进入的时候却发现里面已经有其他租客在了，那我去登记个球啊！

起初最高院设置这个顺序是正义的，其目的是为了保护真正的承租人。本来房屋租赁做针对的就是房屋的占有使用，虽然现在很有一部分人将租赁权也作为担保来使用，但真正租赁人的权益还是应放在第一位的，所以就有了这么一个顺序。更何况，国朝没有一部法律确认房屋租赁合同登记后具有排他对抗的效力。（上海有行政规章做了登记可以对抗第三人的规定，走在国朝各地的前列，只是这个前列如前列腺一般，不被法院系统承认。）

最高院的兄弟们其实如国朝当年士大夫般，多是谦谦君子，只是如今眼下当前，物欲横流，君子们的生存空间骤然缩小。可爱的鲁迅爷爷在《纪念刘和珍君》中的名言：我向来是不惮以最坏的恶意，来推测中国人的。咳咳，周魂应该当时想写的是国人吧。不管怎么说，立法就应该先不惮以最坏的恶意来推测有可能的适法者。若是照最高院的这般规定，咱先和你订了租赁合同且去备案，然后趁你还未搬来之前，再把房子交给其他人使用。你这在先的登记的租赁权什么都不是，了不得去追究出租人债上的责任。可就目前国朝的司法环境，参考法院执行的结果（不说那什么执行调解居然能更改审判庭的裁判），去追究出租人债上的责任，估计只能对君子有效。

故而笔者以为，虽然首先保证实际占有人的占有权益是正义的，但不能一概而论。此处就应考虑登记的时间和实际占有房屋的时间之间的先后顺序，登记好比占有，登记了的房屋租赁合同，好比承租人已经占有了该房屋，此后若被他人占有该房屋，应视为被侵犯了房屋的占有权益。所以若是租赁合同登记的时间为先，则实际占有房屋的所谓承租人已经侵犯了登记合同承租人的权益，应列为被对抗的第三人范围之内。反之，若实际占有的时间先于登记的时间，则应保护实际占有的状态。

当然，最大的前提是国朝法院承认登记对抗的效力，上海的行政规章还是值得肯定的。

从实际操作来看，若想不彻底改变当前的法律规范，又能获得相应的登记对抗效力，则应规定房屋租赁合同进行登记时，申请人必须提交合同承租人已经实际占有该房屋的证明，或者实地确认，这样就没有所谓事实占有和登记之间的冲突了。

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