停车地产——蓄势待发的增长极

世联观象-12...

• 停车地产是以城市土地为载体，以停车位为产品，以租赁、出售、转让为交易手段，以停车管理服务为运营内容的车居不动产业。是一个与房地产业既有相似性，产权又完全独立的广域性、规模化新兴产业一个蓄势已久的新兴产业，在国务院的大力支持和社会各界的强烈呼吁下迅速崛起。这支异军突起的蓝海新锐就是——停车地产。

• 随着中国城市化的不断推进，中国作为世界第一人口大国，在30年的飞速发展过程中，城市人口增至4.2亿。几乎所有的大中城市都处于超负荷运转状态。尤其是原本拥挤不堪的老旧城区，建设空间稀缺，可谓寸地寸金。增建停车位的唯一出路就是向高空、地下要资源。
• 中国预计在今后的五到十年中，将会有超过三个亿的人会变成城市人。在这样的蓝图下，城市的人群将会越来越多，不论是一线城市还是二三线城市，对于汽车的需求也会越来越多。由于城市商圈开发商为了追求更多更高的的写字楼，对于容积率的极度开发，从而不知不觉中催生了“汽车灾难”。在一线城市尤为严重，停车地产也称车居地产，是停车经济的一部分。这是一个以停车场、停车库、停车楼等建筑形式为主体的产业群。

• 据公安部数据统计，截至2012年6月底，中国机动车保有量达到2.33亿辆。其中，家用汽车突破1.14亿辆。北京市汽车总量500万辆汽车，让首都变成了“首堵”。此外，由于停车泊位缺口高达39%，乱停车现象成为“难民潮”，整个城市变成了一座停车场，陷入了动脉梗阻加静脉粥化的半瘫状态。然而，在2015年4月的最新报告中指出，2015年北京有接近560万多辆机动车，却只有200多万个停车位，停车位缺口高达360万个，从这组数据就能看出北京停车难的现状。北京市副市长张延昆在今年北京市人大常委会上表示，北京拟在2016年力争出台《北京市机动车停车条例》，并按照“有位购车、停车入位、停车付费、违停受罚”的思路制定相关内容。

• 按照国际标准，机动车保有量与基本车位的比例应为1比1，与出行车位的比例应为1比0.2，然而北京市政府介绍，从1994年起，北京普通居民区配建停车位的指标仅为0.3至0.5户，而目前户均拥车率已经达到0.7辆／户，基本车位缺口达到350万个，出行车位缺口约30万个，尤其是老旧小区和平房胡同区停车问题最为突出。类似问题不仅是北京，也是特大型城市共同面对的顽疾。深圳市交管局公布的数据显示，截至2014年9月，深圳机动车保有量已达300万辆，但停车位缺口达200万个。从北京的案例可以看出，在不久将来，开车上班难将成为越来越普遍的问题，找车位也将“难于上青天”。

• 根据地产研究机构亚豪机构的一项统计显示，2012年北京新房车位成交的价格平均每个车位达到了17.6万元。豪宅项目的停车位价格更是超过了50万元/个，售价最高的霞公府车位已经达到了80万元/个。车位价格涨幅超过10倍，远高于同期房价的增速。2013年底，北京青年报记者调查发现，北京市区的车位价格普遍已经上涨到20万以上，而四环内一些楼盘的车位已经达到50万元，基本相当于一辆宝马5系的价格。2014年5月，据新京报报道，如果按照环线划分，目前五环及五环以外的普通住宅小区地下停车位的售价(含二手车位)在15万-20万元/个之间；四环到三环间的车位基本在15万-30 万元/个之间。而一些位于城市核心区的高端项目车位则在40万-60万元之间，个别顶级豪宅的地下停车位甚至高达60万-100万元/个。
• 在香港，最贵的车位能达到1000万港币，车位价格或租金抬高是必然的。据办办网数据研究中心统计，国内写字楼普遍存在停车位不足的问题，经济发达的城市的写字楼，平均200-300平方米建筑面积才拥有一个停车位，有的城市甚至平均500平方米才有一个停车位。按照停车场1平方米造价约2500元计算，一个车位约40平方米，则一个车位的平均造价为10万元。一般上海市区的普通商场停车位是10元/小时，其他城市则有所浮动。以10元均值计算，一个车位一天约80元停车费，一年约近3万元，假如将一些公共面积和设施加入，也就是说，停车场的回本期是3~4年多，4年多后可以进入纯利阶段，这与6~10年才有望回本的购物中心商业地产项目相比，停车场的投资回报率非常高。

• 按照中国城市发展规划，到2025年，我国城市人口将达到10.5亿。这意味着在未来城镇人口将达到3.6亿。届时，这支城市新军超过美国现有人口的总和。按城镇人均汽车拥有率17%计算，家用轿车将新增6100万辆。而目前中国家用汽车为1.14亿辆，停车位缺口39%，即需要建设4000万个停车位。现有车位缺口与新增车位之和为一亿个，按平均造价5万元/位概算，停车场（楼、库）总投资将达到5万亿元。
• 毫无疑问，这是一个巨额市场。在未来十几年乃至更长的时间里，中国停车地产将成为一个潜力无限的新兴产业，对处于产业调整、经营转型期的企业和战略投资家而言，是一个不错的选择。

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