好消息！5月1日后，南京二手房交易过户，税费减少！

4月7日，国税总局发文解读个人二手房交易营改增细则，明确了不同情况下，应向不动产所在...





南京晨报讯（记者 金磊）4月7日，国税总局发文解读个人二手房交易营改增细则，明确了不同情况下，应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款计算方式。昨天，南京市国税局有关人士在接受记者采访时表示，二手房“营改增”的时间节点确定是5月1日，在5月1日以后送件的二手房缴税会“略有下降”。

过户时间节点为5月1日

南京市国税局相关人士表示，国税总局发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》明确了营改增的时间为5月1日，南京会准时执行，具体来讲，就是以二手房过户时间为准，5月1日以前过户的按照旧政策，5月1日（包括5月1日）以后过户的按照新政策。

营改增后缴税“略有下降”

据悉，这次营改增对于二手房交易者来讲，有两句话可以概括，“整体平移，略有下降”。也就是不会增加税负。而在一些情况下还会有所下降。在《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》中，明确不同情况下，应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款计算方式，其中，“其他个人以外的纳税人”：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%。

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。而“营改增”前应预缴税款是计税总额直接乘以5%。这样，一套150万元的房子，按照5月1日以后的政策缴税就是（150÷105)×5%=7.14万。按照原政策缴税则是150×5%=7.5万，减少0.36万。

原有满2年免征优惠政策不变

按照政策，目前已满2年的房屋，免征营业税（北上广深非普通住宅除外）。市国税局表示，营改增是“整体平移，略有下降”，对于免税的政策没有改变。5月1日后，满2年的房屋依然免征增值税（北上广深非普通住宅除外）。满两年免征是另外一个问题，不受“营改增”的影响。

分析

市场进入平稳期 买房人关注度降低

面对国税总局对于营改增的解读，我爱我家权证部的曾敏经理告诉记者，二手房交易对于“营改增”的关注焦点主要在于两点，一个是是否依然是购买2年以上免征增值税，另一个就是非普通住宅，也就是面积144平方米以上的非普通住宅在增值税征收上和普通住宅是否有不同。现在根据国税总局新的解读来看，都没有什么改变，而且征税的金额还有所下降，买房人就放心了。

“其实现在市场已经没有刚过完年那段时间疯狂了，基本进入了平稳时期，所以大家对于‘营改增’的关注度就减少了，毕竟不满两年就上市交易的房子还是很少数，最多是差两三个月就满2年的。从国家放风‘营改增’开始到现在细则出台，基本上来咨询的客户很少。”曾经理表示，经过了一段时间的疯狂，现在价格已经处于高位，由于上涨幅度太大，买房人都觉得价格太贵了，无法接受。而自从前段时间贷款政策落地，上海深圳调控政策出台之后，大家也都在等待是否南京会有相应的调控政策出台，所以买房人不再着急出手，卖房人又挂着高价，造成了这段时间二手房的签约量相比上个月几乎下降了一半左右，从疯狂朝着稳定的方向发展。

“别看奥体地区动辄五六百万涨得挺欢，其实从我们公司的成交情况来看，除了学区房居高不下之外，总价100万-200万的住房交易还是占据二手房交易的大多数，刚需购房者是二手房交易的主要力量。”曾经理表示，小的刺激政策和涨得过快过高的房屋总价相比，对买房人的影响着实有限。

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