发现北京富人区

 

人多力量大,政府力量大,两股力量缺一不可。...

发现北京富人区
北京城近20年的发展过程中,有两大板块运作最为成功,一是中央商务区(以下简称CBD),二是中央别墅区。

CBD是以国贸为中心东三环为轴线,方圆四平方公里的土地。中央别墅区则至今没有四界定论。尽管如此,两大板块的政府、开发商或业主,无不获利颇丰。当然,也有很多其它板块败走麦城。

回过头来寻找原因,我们吃惊地发现,无论是CBD还是中央别墅区,皆由市场需求得以释放、政府规划支持,开发商鼎力建设息息相关。

比如说CBD,在北京市规划方案中,最早规划为商务中心区。

虽说中央商务区和商务中心区之间存在巨大差异。CBD是国家层面,面向全世界的商业中心。比如美国纽约曼哈顿岛、日本东京新宿街,法国巴黎香榭丽舍大道、新加坡的乌栉路,等等。一个国家,CBD只有一个,商务中心区却可以有无数个。但规划的引导,为后期该板块的衍生奠定了基础。

现在北京的CBD,现在不仅是中国的CBD,而且成为亚洲的CBD,甚至即将成为世界的CBD。

在寻找原因时,除了国家的强大和首都的力量外,我们更应该探寻内在的原因。
政府力量大
我们先来梳理CBD的演变过程。

1992年

九五规划提到北京要建商务中心区,但并没有确定具体位置;

后来潘石屹和冯仑因为要卖万通大厦,提出紧挨金融街的阜城门就是北京的CBD,世纪广场也同样因为要推销楼盘,认为北京的CBD位于王府井大街;

1999年

时任首都规划委员会的赵知敬主任首次在公开场合提出,北京的商务中心区将以东三环中段为轴,同时把北京的商务中心区和CBD进行严格的概念区分,严防开发商借机炒作;

1997年

以现代城的潘石屹为急先锋,率先在媒体进行大规模炒作东三环CBD概念,随后,开发商集群式炒作;

2001年

最关键的话事人此时出现了,2001年,朝阳区政府全面接受CBD概念,并且顺势推出国际商务节,以朝阳区政府之力全力推进CBD建设,但与此同时,朝阳区政府亦招至来自上层的压力和媒体批判,CBD一度被叫停;

2002年

CBD在心理层面被官方默认,三个王牌项目新城国际、财富中心和建外SOHO全面启动,主打CBD牌。

时至今日

CBD虽然依然没有出现在官方文件中,但在事实上,在全世界人眼中,它已经成为代表中国的金字招牌。

CBD为何成功?我们不难总结出三点原因。

一是市场有需求,北京需要一个集金融、贸易、科技集中区;

二是政府在市场的力量下,最终出台明确的规划方案,虽然出台了北京商务中心区的方案,但丝毫不影响其成为中央商务区;

三是多年人气、商机积累和市场培育,加之各大开发商入驻打造,最终修成正果。

说完CBD,再来看看中央别墅区。

事实上,广为人知的“中央别墅区”的称呼,来源也是民间称谓。

但是我们在北京市的九五规划文件中找到这样一句话:北京顺义区远至潮白河,近至温榆河,机场路延长线两侧,宜建高级住宅区及别墅区。

这段规划对于中央别墅区的形成至关重要。

为什么这么说?因为土地先期协议出让和后期的招拍挂,都要以规划为红线。

所以,我们看到后来的别墅区发展,皆在顺义潮白河和温榆河机场路两侧扎堆,后来越来越集中到温榆河上游上段。其它区域虽呈星星之火,但鲜有形成燎原之势和板块效应。
富人区的终极秘密
我们从北京CBD形成的过程可知,板块的形成,一是有市场需求,二是有政府规划,三是有开发商发力。

但是,中央别墅区的形成,还有一个特殊的条件,即自然景观资源。

不过,若单单按此要求,温榆河上游中段、顺义潮白河段、西山、海淀后山,甚至亚北十二公里外,以及昌平、怀柔、密云等景优色美处皆可。顺义潮白河上游虽有政府保驾,但并非没有大发展的可能。

其中的秘密又在哪里?

总结全世界富人区的特点,除了大师作品、环境唯美、客群纯粹外,无一例外都是沿水而居,如果片区内更有超大绿化公园,那板块居住价值为上佳。

先说水岸资源。

很多大城市,尤其是发达国家那些发展较早的著名大城市,都有自己的富人区。查阅相关资料,我们发现,这些富人区,除了有唯美的建筑群、幽雅的环境、富裕的人群外,无一例外都是沿水岸的集中低密住区。

比如洛杉矶城的富人区,从空中俯瞰,一条长约20公里的迷人的景观海岸线摄人心魄,再比如日本东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等,莫不如此。

但海水不如淡水。比如西雅图城市的海港区是商业和娱乐中心,内陆湖华盛顿湖畔长约18公里的带状地区,才是真正的富人区。


1

香港浅水湾



2

比弗利山庄
所以说,富人区是河水优于海水,波光粼粼的水面让人心旷神怡。

据此逻辑,推演北京富人区应该在哪里?

北京近城区有两条水系,一是永定河引水渠,二是京密引水渠。近郊也有两条,一是温榆河,二是潮白河,其中潮白河偏远。其中,长年有水,且是天然水系仅有温榆河。

温榆河是由北京北部燕山山脉(又称军都山)的众多小河汇流而成,在北京中轴路的延长线上汇聚成温榆河,并以水系与立汤路交汇处为起点,蜿蜒起伏,流至三元桥外与机场高速路交汇处,这一段统称为温榆河上游。其中游流经朝阳区后流入通州,然后流出北京,最终东流入海。

所以北京富人区早期就是温榆河上游段的带状新水河岸为中心,悄然形成。这也是被业内熟知的中央别墅区。



无论是长滩、华盛顿湖畔、东京湾、玫瑰湾、浅水湾等富人区的产生和发展,皆有数十年甚至上百年历史。中央别墅区的发展也同样如此,经过20多年的发展,已经非常成熟。

特别是配套成熟以后,即便是潮白河有奥运水上项目,也难抢温榆河风光,更难撼中央别墅区的江湖地位。









从1992年开始,中央别墅区由点到线,最后成面。中央别墅区早期的代表作品丽京花园,是全北京第一个外销别墅,外销编号001。彼时,它是美国大使馆工作人员指定居住的一处居所。

其次是绿化。

全世界的富人区皆有超级大公园。



比如说朝阳公园板块,始终是北京豪宅扎堆的地方,建筑可以折旧,但朝阳公园却随时间愈显稀缺和价值。

再比如美国的中央公园附近,皆是豪宅林立。

宽泛地讲,豪宅一定是公园地产,但只有超级绿化公园方能成就富人区。比如美国著名的上东区和底特律山庄,等等。

事实上,形成富人区的因素有很多方面,缺一不可,比如湖水和公园。但还有一点不能忽略,富人区虽然离绿色很近,但又同时不能离红尘很远,要近城区。

所以富人区需要城市快速路等交通干线支撑。从这一点看,机场高速路是北京第一条快速路,这个便利优势直接压跨了后来的八达岭高速路和京承高速路。

北京CBD虽然是市场先期炒作,但在关键时点获得朝阳区政府首肯,虽以北京商务中心区进入规划方案,最终成为中国的CBD,甚至有望成为世界CBD。

但令人遗憾的是,中央别墅区始终没有进入官方规划方案。并且,谁也说不清楚,中央别墅区的边界到底在哪里。

这一问题的直接后果是,没有规划红线,传统意义上的中央别墅区越来越不纯粹,甚至有人戏言称,越来越像社会主义新农村。

特别是2008年以后,随着新国展、新民航大厦的入驻,常住人口激增,同时伴随自住型商品房、大量商住不限购项目的推出。交通拥紧之外,中央别墅区居住的纯粹感直线下降。

说到底,中央别墅区的阿克琉斯之踵就是先天的规划不足。这一点直接导致后来的种种乱象层生。
寻找北京新富人区
问题来了,如果有一块地,集望京CBD繁华和中央别墅区高端优势于一体,且能更低密纯粹,肯定就是市场的需求。摆开北京城市地图,频繁出地王的孙河板块,将有可能是北京城市发展史上浓墨重彩的一笔:







首先,孙河板块隶属朝阳,将享受朝阳区有力的发展规划,这与顺义有很大的差别。孙河板块是第一个也是目前唯一一个由政府统一先规划后建设的城市别墅区;

其次,孙河板块是北京市政府致力打造的集高端商业休闲服务设施、高品质居住区为一体的综合功能区;

最后,孙河板块是温榆河滨河生态绿色走廊的重要组成部分。

孙河位于望京CBD和中央别墅区两大板块交际处,能同时享受望京与中央别墅区的双重高端配套。比如开车沿京密路过两个红绿灯拐弯就能直达欧陆广场,而一样沿着京密路往南,更能畅达望京核心区。所以,经过政府规划后,极有可能如CBD一样大放异彩。

对于孙河板块,因其毕竟和中央别墅区血脉相连,所以称之为“北京壹号别墅区”则更为恰当。

完全有理由认为,朝阳区政府是早看到其发展潜力才做此规划的,而此区正是因为潜力而发展成熟,实现甚至提升了规划要求,最后超越规划条件,成为真正的北京壹号别墅区。

朝阳区政府的这一大手笔能否超越当年的CBD规划,则要看朝阳区大手笔之下的具体内容。

地产大哥有幸拿下到资料,与同行分享:

1.整个别墅区规划用地面积283.8公顷,其中建设用地120公顷,综合容积率仅约为1.052.其中包含11块低密度的住宅用地,约10万平米的湖景公园、学校、商业配套、养老和文化产业用地;3.已经通车的地铁M15号线可以从孙河站直达清华东路;4.规划概述整个地块北侧是朝阳区政府重点打造的——温榆河滨河生态走廊(从顺黄路到温榆河1.2-1.5公里的范围内没有任何高大的建筑物,全是以绿化为主,未来即将建成全世界最大的城市湿地公园。规划区总用地面积近3000公顷,其中绿色空间用地面积近2000公顷,相当于3个奥林匹克森林公园的大小);5.西侧是正在建设中的沙子营湿地公园,也是朝阳区“十三五”期间的重点工程,湿地公园规划面积为奥森公园的2倍,是北京中心城最大的湿地和城市公园,也将是亚洲最大的城市公园6.区域正中心是一个大湖,环湖还规划有一个约10万平米的公园,周边自然环境十分优越;7.东侧的京密路会在今年年底开始修建京密快速高架,2018年完工,直通三元桥。届时,从北京壹号别墅区出发开车到三元桥约11公里,按时速80公里/小时测算,仅需约10-15分钟左右的车程。走京平上机场第二高速,距离T1、T2、T3航站楼仅至多不超过10分钟。

北京壹号别墅区的规划不仅夺人眼球,而且是超级大手笔。并且,我们可以从规划中找到城市别墅区和第一居所的所有元素。

比如湖景和公园等稀缺的自然资源、低密度的居住环境、高端的生活配套,还有非常便捷的交通。官方文件描绘出北京壹号别墅的画像是,一个非常纯粹、高端的城市人居氛围。

毫无疑问,政府规划先行下,北京壹号别墅区已呈现四大独有优势:近城区、交通便利、纯粹低密且近享双重高端配套。这四点成为四张大牌,成就其北京最好别墅区美名。

好了,我们来具体看北京壹号别墅区的规划图:



板块的中心是10万平米的湖景公园,黄色的部分是11块低密度的住宅用地,多是以别墅为主,目前已经拍出了7块地,还有4块。

EY属于社区型的商业街,LMP是大型的shopping mall和五星级酒店,B地块是教育用地。

规划区域内土地功能这个上面所标的价格都是开发商拿地的楼面价。

A地块是龙湖在2012年9月份拿的,楼面价2万/平米左右,也就是目前已经交房入住的“龙湖·双珑原著”项目。

W地块是泰禾“北京院子”目前仅剩2亿/套的楼王产品。

H地块是“中粮瑞府”,项目西侧临着景观河道的楼王,目前售价都在1亿以上。

K地块是懋源地产在2015年9月份拿的区域地王,楼面价高达5.5万/平米,三年时间区域内楼面价跳涨近3倍,可见壹号别墅区的地块价值。

相比之下,位于壹号别墅区中心的CDE地块,不仅地块方正,易于规划,而且是目前区域内位置最核心、环境资源最佳的位置,南侧紧邻版块内约10万平米湖景公园,同时地块自身配套1万平米的商业街,不仅景观资源最佳,而且社区配套齐全、生活方便。

所以,去年9月份,CDE地块不出意料又一次成为地王,首开保利联合拿地,

后引入平安和龙湖,目前确定由龙湖操盘。
龙湖二回头
据地产大哥了解,龙湖在北京壹号别墅区地块上,打破以往在一个板块只做一个项目的惯例。此前,北京壹号别墅区首宗出让的地块即被龙湖摘得,即是后来龙湖·双珑原著,现已入住。

众所周知,龙湖拿地或操盘的项目,对地块要求极其苛刻。此番二回头,想必有真让龙湖动心之处。

地产大哥和龙湖相关人士私下交流。龙湖称,位于朝阳区的孙河板块

是北京市第一个也是目前唯一先规划,后建设的进城区低密度别墅区,地块南侧湖景,北侧为大型生态湿地公园,符合龙湖原著产品系择址标准。

而且,龙湖已经确定用中国顶级别墅产品系原著产品落子孙河,案名景粼原著,风格上也有所突破,将以“龙湖式新中式”风格,创造性的升级传统新中式合院产品,势必将成为下半年顶豪市场新秀之一。

下半年,我们将共同见证北京最好别墅区——北京壹号别墅区的崛起和龙湖创新之作——景粼原著的入市。


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