自住房,精华科普贴 (下)

 

我们来看个例子:Tom有两栋房产A和B,A偏远的豪华大气小洋房,B是市中心温馨的两居室。期初Tom把A作为自...





我们来看个例子:

Tom有两栋房产A和B,A偏远的豪华大气小洋房,B是市中心温馨的两居室。期初Tom把A作为自住,B作为投资。但是,每天上下班实在太远,Tom想把B作为自住,A作为投资。这中间有什么规定和税务问题需要注意的呢?

CRA规定,如果Tom想要完全把他的自住房改变成为投资房或反之,那么他就被视为以当年市价卖掉自住房/投资房。这样的处理方式会兑现房子的增值,接着Tom当年的税务负担可能就会增加。



从自住房变为投资房与从投资房变为自住房有什么不同呢?

将自住房A完全转变为投资房

  1. 转变会产生增值兑现,由于之前作为自住房,所以有豁免额度可以使用,一般情况下豁免额度会对冲掉房子增值,所以一般情况下没有多余的税务负担
  2. 加拿大税法规定,Tom可以申请Election(Sec.45(2)of Income Tax Act)来避免转变过程当中的“变卖”。当Tom提交Election之后,即使他没有在A居住,他仍然可以冠名A为自住房最多4年,但是,在这期间Tom必须仍在加拿大生活,并且没有冠名其它房产为自住房
  3. 唯一缺点:报税时不能利用A的折旧来对冲由A所产生的收入(比如租金)
  4. 4年以后,Election的效应仍然存在,但是一般不能再冠名A为自住房。如果Tom在4年以后卖掉了房子A,那么部分的收入可能计税。为什么呢?因为这项Election政策是为那些暂时从A搬出而后又回到A居住的人而设定的。但是,这项政策也没有明确要求“暂时”有多久?
  5. Election规则也允许在一定情况下冠名A为自住房大于4年。比如,Tom在2010年把自住房A转变为投资房并申请Election,但是在2014年,Tom或Tom的妻子被雇主临时调遣到另外一所城市工作,而后Tom或Tom的妻子在2015年才被调回原始岗位,那么这样的情况下,Tom可以冠名A为自住房一直到2016年。
  6. 如果Tom在转变当年忘记申请Election,CRA也接受迟到申请,但前提是Tom没有利用A的折旧来抵减由A产生的收入(比如租金)。同时,Tom要写信给CRA说明是他自己的意愿不希望视A为出租房。

从自住房变为投资房与从投资房变为自住房有什么不同呢?

将投资房B完全转变为自住房

  1. 同样的,B被视为以市价变卖。但是,通过Election(Sec.45(3)of Income Tax Act)规则,“变卖”可以被推延一直到B真正被卖给别人。
  2. 另外,Election规则还有一项很好的政策。假设Tom在2010年将投资房B转变为自住房并申请了Election,但是2015年Tom才搬进房子B,那么从2011年开始Tom就可以冠名房子B为自住房。(4years prior actually move in)
  3. 如果之前Tom有利用B的折旧用来抵减由B产生的收入,那么Election规则就不能适用
 

房子部分使用空间发生改变

同样的道理,在房子部分使用发生改变的情况下,相应的房子部分就可能被视为以市价“变卖”,在这种情况下,Election规则不适用。

在有些情况下,房子会被视为“整体变卖”,比如房子的整体结构发生大幅度改变。

如果出现以下几种情况,CRA仍然可以裁量房子为自住房:

  • 房子只产生一些附属收入
  • 房子结构没发生变化
  • 没有申报房子折旧
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