香港江楚楼市

一河之隔楼市上演“冰火两重天”

入夏以来，寸土寸金的香港楼市并未如其气温一样一路攀升，长期以来高居不下的楼价不仅有了松动，而且有大幅下降之势。而与香港一河之隔的深圳，房价涨幅领跑内地一线城市，将上海、北京和广州远远抛在了身后。...

原题为《港深楼市：冰火两重天》

入夏以来，寸土寸金的香港楼市并未如其气温一样一路攀升，长期以来高居不下的楼价不仅有了松动，而且有大幅下降之势。而与香港一河之隔的深圳，房价涨幅领跑内地一线城市，将上海、北京和广州远远抛在了身后。

据业内人士推测，香港楼市下行还将继续，深圳楼市火热或许依旧。在此大势下，越来越多的香港居民转向深圳置业，而曾经吸引内地人投资的香港楼市则渐趋冷淡。港深两地楼市的轮替，也是两地经济活力的体现，这背后的原因值得深思。

香港楼市遇寒冬

一河之隔的港深楼市正在上演着“冰火两重天”。

在王晓华（化名）的朋友圈里，不定时地更新着深港两地楼市的最新情况，如果你有意在深港两地置业，只要提出基本要求，她就可以在脑海里搜索出要求范围以内的待售房屋、商铺，并在咨询了你的预期价位等条件后，向你做出最合理的推荐。

作为一名从业十几年的资深中介经理人，王晓华目前负责的是对港项目，“主要就是带大陆人去香港买房”，她解释说。

2015年，王晓华经历了职业生涯内的“冰火两重天”。一边是深圳办公地点的门庭若市，一边是香港楼市的鲜有问津。

“去年香港的平均房价下降了大概10%到15%吧”，她介绍说，在配套相对成熟的九龙区，一套小公寓，“去年大概600万，现在就500多万吧。”

而去年的这一降幅，对于香港籍的江楚（化名）来说，也是历历在目。

“去年香港的房价跌很多啊”，他用不是很纯熟的普通话，尝试为《凤凰周刊》还原去年香港的楼市情景。

江楚说，2015年8、9月左右，香港的楼市价格开始慢慢下调，直至年底，价格一直在跌，“2015年11、12月份，（跌得）很厉害的，就是很明显的一下，之前没有那么明显的”。

因为江楚在香港的房屋用于自住，没有出售的打算，所以房价涨跌与否，影响不大。但对于投资客来说，碰上这一降幅，“很多都亏大了”。江楚略微地提高了语调，“特别是一些投资豪宅的，都是大陆人去投资的，他原本可能是几千万买回来的，但最后亏本放出去。”

“没办法，跌得太厉害了”，他一再强调。

王晓华说，去年的大跌之后，市场一直比较安静，买家入手少，大多处于观望状态，“因为怕不稳定，都不敢入手”。

据香港差饷物业估价署信息，住宅物业市场在2015年上半年大致保持畅旺。在2015年2月推出第七轮物业按揭贷款业务的监督措施，以提升银行的风险管理和抗震能力后，住宅物业的买卖开始有放缓迹象。港人对美国加息的忧虑升温、本港股票市场波动、加上环球（包括内地）经济增长放缓，令整体住宅物业售价在上半年的升势逐渐放缓，至10月回落。成交量逐渐下跌，并自本署于2002年开始公布土地注册处的住宅买卖数据以来，首次于11月跌至3000宗以下。2015年整体而言，成交量下跌12%至56000宗。

这样的“放缓”、“下跌”，江楚认为还会继续。他说，在未来一两年，香港的经济会继续“差一点”。“香港的零售、金融过去是大头儿，现在旅游不好，直接影响酒店、零售、餐饮、金融业，整体经济不好，房价压力也大。”

尽管香港住宅价格连降数月，但在置业时，江楚将票投给了房价已处于高位的深圳。2015年年底，江楚在深圳市南山区购入了一套住房。谈及原因，他轻松地笑了笑说，“在深圳买房，也是和香港比较过的，父母希望我在香港啊，但是我有自己的想法，我看好大陆的发展，特别是深圳这个地方。”

江楚认为，香港已经发展得较为成熟，而深圳，特别是他所看好的南山区，正处于上升发展的阶段，“如果深圳、香港有两套都是五百万的房子，我为什么不在深圳买呢？”他一再强调，“未来我还是比较看好深圳。”目前，江楚在香港从事保险销售的工作，工作日里，他就在香港陪父母，节假日或周末就过关到深圳居住。

商铺租金腰斩地皮流标

香港地政总署2月12日公布，位于新界大埔区荔枝山山塘路的地块由中国海外发展有限公司旗下子公司国万投资以21.3亿港元投得，如果以最高楼面面积计算，每平方米楼面地价仅1.99万港元。据美联集团的数据显示，该地皮的市场估价在36.8亿-43.8亿港元之间，而这一成交价，比估值低了近四成，亦创下了大埔区自2002年后的楼面地价新低。

在这之前，2月3日，香港政府出售了位于深水的一块居住用地，若以做私人住宅用途的最高楼面面积计算，出售价格约为每平方米5.5万港元，已接近市场预期下限。

而在美联物业代理（深圳）有限公司董事总经理江少看来，这些“新低”，都是去年香港土地市场、楼市的常态。

据美联集团的数据资料显示，香港由2015年8月开始，至今楼价暂下跌约12%，而二手住宅的买卖登记于2016年初更一度跌至一个月仅1600多宗的历史新低。踏入2016年，二手物业交投维持低迷，今年二手住宅买卖登记便较去年同期回落约46%，金额跌幅更近五成。

“你看现在的香港，哪怕是尖沙咀、铜锣湾，都有很多空铺，有的空铺租金是腰斩的，能续约的，可能是减30%、40%，甚至是50%。”江少说，现在香港整体经济形势不好，各行各业都受影响，“有的商铺，愿意减30%都没人租。”

美联集团中国部行政总裁张锦成也认为，香港自去年以来的楼市表现都不乐观。他举例说，在过去的一年里，香港政府土地在推出之后，成交价格比预期低三成到五成的，最后还是成交了，甚至流拍现象也不止一例，“过去十年没有出现过这样的现象。”

美联集团的数据资料显示，截标日期分别为2015年10月和2016年1月的新界青衣细山路和新界元朗凹头两块地皮，最后均流标。而市场估价在36.8亿-43.8亿元的香港赤柱黄麻角道地皮，最终以28.11亿元成交，也远低于市场估值。

欧洲投行里昂证券在一份报告显示，香港房价在2015年最后一个季度下跌了7.5%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。

“最起码两三年内，香港的房价是起不来的，整体态势还是跌”，江少说。但他并不看低深圳楼市，“很多人会问我，香港会不会影响深圳呢？在我看来，这其实是一个此消彼长的关系，而不是一个连带的关系。”他预计，明年三月份，深圳楼市会迎来下一个上涨，“但不可能像2015年那样（疯狂）了。”

狂飙突进的深圳楼市

2万、3万、4万……过去的一两年，深圳楼市高歌猛进，至2015年末已连续上涨16个月。眼看楼价越发不可及，原本没有置业打算的崔欣，也急忙入市了。“其实我是被推着买的，涨得太厉害了。”

崔欣一家原本在香港就有房，出于工作的关系，他一直租住在深圳。2015年，崔欣调了部门，开始从事房地产相关的行业，“接触的业内人士越来越多，知道形势是怎样的，所以就赶紧买了。”

据深圳市规划和国土委统计，2015年6月，深圳一手住宅均价达到30713元/平方米，首次突破3万大关，同比上涨31%；另据深圳中原和深圳链家监测，二手住宅均价也逼近4万元/平方米，同比上涨三到四成。两项涨幅均创历史新高。此外，2015年6月，一二手住宅单月合计成交23224套，同比大涨261%，是仅次于2009年11月的历史高峰。

崔欣一直形容自己是“被赶着催着买的房”，“没办法，我们也知道房价不合理，但未来会更不合理。”

2015年11月，崔欣下定决心，在深圳市罗湖区购入一套每平方米4万元的住宅，“我们算买得便宜的了”，如今，这套房每平方米已升值1万元左右。崔欣说，去年如果是在7、8月份入手的话，每平方米单价还能便宜七八千块钱。而若要拿这套房目前的估值与去年3、4月份相比的话，涨幅接近一倍。“就是狂飙突进”，聊天中，崔欣多次使用该词来形容去年深圳楼市的变化。

2015年北上广深的房价持续上涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位，深圳更是以47.5%的同比涨幅排在首位，远超乎市场想象。

在江少看来，深圳房价领跑全国，根源还是供不应求。他算了一笔账，深圳的面积是北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一左右，而从常住人口数量来看，四大城市之间的差距正日益缩小。“所以你可以想象，深圳的拥挤程度。”

崔欣算幸运的，赶上了深圳楼市上涨的末班车，而那些与末班车擦肩而过的人，如今只能望楼兴叹了。

高敏就是“错过大军”中的一员。

去年研究生毕业的高敏，一离校就来了深圳。本来已和男朋友做好打算，交完首付后，慢慢供房。然而，去年的房价一路高歌，俩人发现，手里的存款早已跟不上房屋首付的步伐了。“本来也没想在市中心买房，我们看房已经是在比较偏僻的地方了，但现在的房价，只能考虑在周边城市买，或者再等等了。”

这一等，就从去年7月等到了现在。“虽然（2016年）4月份房价相对去年比较缓和了，但比前年还是高很多”，目前的高敏，对楼市仍处于观望的状态，她会继续等下去。