中山去库存"大招连发" 楼价还会"疯涨"否?

楼市去库存“大招连发”中山楼价“疯涨不止”猴年春节之前，央行再次下调商业贷款利率，宛如一声春雷震惊了全国的...

楼市去库存“大招连发” 中山楼价“疯涨不止”

猴年春节之前，央行再次下调商业贷款利率，宛如一声春雷震惊了全国的房地产业。春节的气息尚未远去，上周广州市人行又下发文件，宣布2成首付在中山、珠海、佛山、江门正式落地。截至目前，中山大部分银行已经收到口头通知，并有银行表示已经开始实施2成首付新政。而紧接着，契税比例下调的消息接踵而至，二套房的征收比例下降1至2个点，最令人期待的公积金方面也提出将个人贷款额度再次上调的征求意见。业内人士认为，各项利好齐齐发力，将有效刺激购房需求，但考虑到中山房价受深圳客影响而疯长不止，本地的刚改群体或因资金问题将购房目标转移至非热门区域或二手房市场。

中山已有银行执行新政

对于近期人民银行、银监会对个人住房贷款的政策调整，购房者自然是喜闻乐见的，如今离消息公布已经过去一周的时间，新政的落地情况又是否能让购房者满意呢？近日，记者采访了解到，国有四大行均表示已接到相关通知可按新政执行，其余银行则表示尚未收到正式批文，所以暂时保持首套房首付3成的原状。

中国银行房贷部工作人员介绍，虽然该行可批出2成首付，但对于个人征信情况要求十分严格，例如有无逾期还款、恶意欠款等现象。工商银行方面也表示会按照“分类指导，因地施策”的原则，根据各地风险情况、市场环境，及借款人资信状况、还款能力等实行差别化个人住房贷款政策。而根据政策中提到的“在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各分行可根据当地情况向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%”，农业银行方面作出了详细的解释。该行房贷部工作人员文小姐介绍：“对于144平方米以下首次贷款的，我行可执行20%的首付，不过一定要注意的是‘首次’购买。简单说就是凡是能在央行查到贷款记录的都不在新政执行的范围中。”

举个例子，小明以前买过一套房，贷款结清后卖出，即便如今名下已无房产，这样的情况也不属于首次范围。所以申请者必须无任何贷款纪录，包括已结清的贷款记录。至于其他银行，不少工作人员都表示新政落地有一定滞后性，既然广州市人行已放消息，真正落实也只是时间早晚的问题。何况交通银行、招商银行、兴业银行等都已经接到了2成首付的通知，具体执行细节相信不久便可下达。

契税营业税重新调整

继月初下调首付比例后，房地产市场再度迎来新的刺激措施。多部门近日发文通知，自2016年2月22日起调整房地产交易环节契税，具体如下：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。尽管市场对于减免交易税收早有预期，但政策落地节奏略有超前。业内人士分析，此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策。过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算。而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。比如说90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。而对于面积超过90平方米以上的住房，从过去的3%的契税调整到了2%的契税，进而也使得购置大户型的改善型用户获得了实实在在的利好。俗话说，买得早不如买得巧，以购买总价为50万元面积90平方米的二套房为例，调整前需要缴纳契税1.5万元，调整后仅需5000元，可省下1万元的契税。营业税也在此次调整的范围内，根据政策规定，个人出售购买不足2年住房的，全额征收营业税；个人出售购买2年以上（含2年）住房的，免征营业税。

“政府调控房地产市场的政策工具主要有三个：一个是税收，一个是信贷，一个是限购，在税收政策中，最主要就是契税和营业税政策，此次对两个税种都进行了调整，是一次非常有针对性的调整。”房地产专业人士认为，这次调整是房地产‘去库存’和稳定市场众多举措的重要组成部分，结合前面的信贷政策调整，将进一步带动刚性需求、刺激改善性需求。

源自：新浪乐居