轻的盛宴和它的女主人

 

两年前,王倩下海创业,并从红海游向蓝海:未来20万亿元的轻资产市场!...



两年前,王倩下海创业,并从红海游向蓝海:未来20万亿元的轻资产市场!





▲翰同资本创始人 王倩

“横轴表示房地产基本的经营模式,由开发营建,到运营、交易和服务,由重到轻。纵轴是资产类型,包括居住、办公、商业,再细分还有旅游、停车、仓储和养老等等。”

或许觉得光说不够专业严谨,在我刚问到第三个问题的时候,国际投行出身的王倩就拿过我的笔,在略显逼仄的A4笔记本上画起来。

▲轻与重的分野

王倩有着北京大学城市规划专业硕士和美国沃顿商学院MBA的学位,曾任美国华平投资集团执行董事,并开创了这间著名美资大行在中国内地的全部房地产投资业务。这些投资手笔阔绰,浓墨重彩。既能在富力地产香港上市时分大杯羹,又可与华润置地在项目层面成立合资公司共同开发。这个投资名单上还有七天酒店、砂之船奥特莱斯、红星美凯龙、魔方公寓、阳光100和世纪天乐批发市场等。

尽管涉猎极广,跨度极大,但这些投资的IRR(内部收益率)却都保持了不俗水准:从最低的25%到最高的670%。

但在今天,这些值得夸耀的经历和沉甸甸的业绩已被翻页:两年前,王倩下海创业,成为高和翰同基金CEO,翰同资本创始人,从红海游向蓝海。

由重到轻的转变

王倩的笔仍然在纸上画着,“我们会沿着房地产的产业价值链去布局,重点关注这个链条上后三个环节,即运营、交易和服务。”

在2005年进入华平的王倩看来,在所称的房地产黄金年代里,由于有可观的土地升值,所以开发营建的重资产模式成为投资主流。但在且投资且赚钱的同时,她发现这种模式难以持续。“因为靠规模不行了。开发商2000亿以上怎么办?房子盖到六七环之后怎么办?”

从企业的资本运营上看,空间也在缩小,“大开发商都已经上市,市盈率也就四到五倍。对投资人来说,上市退出这条路也基本没得走。”

但另一片天地,另一扇门窗,在徐徐展开。这就是王倩所说的“轻资产”领域,即房地产从营建时代转向运营时代,以存量资产的运营为主。“这是国际经验。”

在王倩看来,轻资产当道,恰逢其时。“由于没有好的设计者和经营者,城市中心好多物业处于闲置或使用率极低的状态,还有很多年旧办公区和厂房,再加上互联网对传统商业冲击很大,很多交易环节面临改造。”而相比久为资本市场“弃儿”的重资产,轻资产获得的青睐令人雀跃,创业板、新三板、战略新兴板、公募REITs等新型交易平台,使得已投项目的退出渠道大大拓宽。

敏锐的地产投资人已经意识到:未来10年房地产价值的发现和创造不在于继续增加开发量和规模,而在于深耕存量价值。所以,王倩顺势应时,将自己的翰同资本定位为中国第一支专注于房地产轻资产领域的专项股权投资基金。

王倩的蓝海算盘如下:中国房地产总价值近200万亿元。物业价值的乘数效应公式是:价值 = 运营效率(现金流) X 资本化倍数(20倍),而运营效率提高10%,意味着房地产产业链近20万亿元的价值创造。

所以,投资房地产轻资产 = 投资未来20万亿元的市场!



▲王倩团队投资案例

谁轻投给谁

在华平年代,王倩也“轻”过,比如投资中国领先的白领公寓运营服务商魔方公寓,但彼时后者还属于整体资产配置中的一个棋子。

现在则是不轻不足以入围,翰同开始专门在各类资产的运营、交易和服务环节进行系统布局。居住类有新起点公寓,办公类有优客工场,商业类有小店宝,旅游地产类有海外高端度假住宿预订平台第六感别墅。

新起点公寓的定位是蓝领群租公寓(以6-10人间为主),面对的是外地进城务工人员,现在服务的客户包括海底捞和威斯汀酒店。“2014年底,全国城市务工人员达到1.2亿,北上广深保守估计达1500万,按床位月租金500-600元计算,市场规模超过千亿元。”

第六感度假别墅的定位则另一个调性:海外游、小团体、高品质,客单价高。“为海外别墅度假人群提供住宿预定及配套服务,这个垂直领域在国内尚属空白,第六感现在已具先发优势。”王倩告诉我们,随着中国出境游人次持续增长且高品质休闲度假热度提升,海外别墅度假市场前景广阔,约有250亿元的市场。

小店宝(shopal)则成为如万千实体小店的“贴心大姐”。这个手机端平台针对的,满满全是小店的痛点:没有管理工具,缺少曝光入口,缺少从开店、选店、采购、库存管理等一系列培训和指导。

成立数月,已吸引7000多家精品零售小店和3万多消费者上线,2016年的目标是10万家。王倩认为,小店宝最终会成为不亚于淘宝和大众点评的第三个网上平台。



▲左起:小店宝 郭璐、翰同资本联合创始人赵强、新起点公寓创始人孙文利、第六感度假别墅创始人 边浩

基金的眼光和价值

话题回到自己身上。王倩告诉我们,她的首期基金高和翰同众赢1号基金总规模为10亿人民币,现在募完5亿,已投出2亿多。预计到2017年年中,要都投出去。

钱很重要,但作为有多年经验的基金,更重要的是其投资眼光和能为被投企业带来价值的专业能力。

投什么样的公司?

一、选赛道(选行业)。选中的细分行业处于上升期,要有规模足够大的市场,业务模式容易规模化。二、挑选手。企业处于成长期,并已经做出了几个不错的项目。创始人有激情、开放心态和前瞻性战略性眼光,团队的执行力很强。但企业在资源和资金方面受到一些限制。

这样说来,一般就是在企业的A+轮或B轮融资时进入,投资规模在三五千万到一两亿人民币,投资期在五年左右。基金的身份是基于战略投资人和财务投资人之间。“因为我们具备帮他们做大的能力。我们一直投房地产细分市场,在他们拿项目、设计、装修、招聘乃至资本市场投融资方面,都能够给予切实的帮助。”

另外,成长期的企业瓶颈会很多,比如在规模化发展和异地发展阶段,与政府、合作伙伴或其它资源的关系,当地消费习惯和产品形式,团队扩大后的新旧磨合,都会发生变化。对王倩来说,这些也都在自己擅长的范围之内。

能够帮助企业成长,还因为王倩的LP里开发商很多。“比如对于新起点公寓,我们可以帮助去找开发商和资产持有商,找项目进行战略合作,为他们的设计提供思路和资源。”


▲投资人,基金和被投企业价值互动图

王倩总结道,千好万好,也要回归生意的本质。“光烧钱不行。如果开始不赚钱,也要把因素说清楚。”是处于扩张期或项目没有到成熟稳定的收益期?是因为要背总部人员的费用?还是为了培养市场初期做些让利?

最重要的,王倩告诫道,要能保证企业每个细胞(如分店)都是健康的,收入模型要能达到盈亏平衡点。

“这是底线。你一定要告诉我怎么赚钱。即使我们变轻了,理念上仍然要回归商业的本质。”


    关注 豪言


微信扫一扫关注公众号

0 个评论

要回复文章请先登录注册