前5月，谁在燥热的土地上起舞
前5月的土地拍卖情况，给之后的土地交易留下哪些有用信息？...
明天，是六一儿童节，也是宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块拍卖的日子。截止到今天下午两点，该地块申请人数已达41人，有24家房企参与竞拍。另外，根据上海市规划和国土资源管理局的数据统计，在即将到来的 6月共有6宗纯宅地将拍卖，范围覆盖宝山、嘉定、奉贤区等热门板块，起拍总价为66.2357 亿元。
从前5个月的拍卖情况看，迅速成为全国楼市“主角”的上海，预计还要继续散发着惊人的热度。
20城卖地5822亿元 ，二线成地王集中营
据中原地产研究部统计数据显示，截至5月30日，20大城市合计土地出让金为5822.78亿元，而 2015年同期为3481.6亿元，上涨了67%。其中，令人惊叹的是，苏州楼面价每平方米达5089元，同比暴涨597.5%；土地出让金759亿元，同比暴涨867.33%。
而二线城市土地市场热度超过一线。拿全国住宅类地块来说，溢价率超过100%的地块合计112宗，其中除了10宗在上海，3宗在广州以外，全部在二线城市。
2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市就有8个，苏州、南京、合肥平均溢价率高达100%以上；全国20大城市前5个月土地出让金最多的城市当中，同比涨幅超过100%的城市有8个，同比涨幅超过200%的城市有7个。
中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，面粉比面包贵的城市正营愈发壮大。以溢价率100%作为地王计算的话，今年全国住宅加上商品房一共出现150多个地王，其中有99个出现在二线城市，价格非常非常高。
事实上，各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系。在一线城市政策收紧以及无地可拍的背景下，二线重点城市房价涨幅继续扩大，二线城市的土地成为了房企眼中的抢手货，地王不断出现也就在情理之中。例如，上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市接过了楼市上涨的接力棒，佛山、东莞等城市则得益于一线城市的外溢效应出现补涨行情。
超半数地王由央企国企拿下
自今年以来，中建东孚、葛洲坝、上海建工等一批央企、国企开始动作不断，在土地市场频频举牌，生生逼退了一批又一批的民营房企，成为了近期土地市场的绝对主角。
截止5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，合计成交金额为2013.29亿元，其中有27宗地被国企获得，成交金额达到了1094.9亿元，占比在54%左右；42宗为上市公司获得，拿地金额为1682亿元，占比超过八成。
根据某研究机构的分析报告，国企的拿地源于集团整合背景下争取主动权的需求。在当前国企改革和高层“地震”频发的背景下，并购、重组案例常常发生。对于央企而言，板块整合的最大影响无疑是人事变动，尤其在区域和集团管理层面，一旦团队合并，必然会出现职务重叠的情况，因此当前展现出的实力越强，越可能在潜在整合中成为占主导位置的并购方。
✔国企的融资成本较民企要低，资金成本优势明显；
✔绝大多数央企或国企旗下产业众多，在各个城市都有自己的厂房等其他既有资产；
✔很多央企的地产业务在众多业务中只占很小一部分，对房产这部分业务的利润考核也往往不高；
✔国企拿下高价地后，往往不会自己开发，而是选择跟很多一线的专业房企合作，借此学习他们的开发经验。
地王潮可能变成“地王套”
以往的经验告诉我们，今日的地王并不一定能成为将来的楼王，用时间换空间也很难让所有地王“解套”。
2009年12月，由富力、碧桂园、雅居乐及后来入股的中信、世茂5家开发商以255亿元联合夺得的广州亚运城， 5年之后依然没能给投资企业带来正现金流。
2014年底，越秀地产以64亿获得的地王项目星汇云城也正遭遇困境。为了利于加快现金回笼及改善集团的整体债务状况及资产结构，今年3月10日，越秀地产出让该项目49%股权，5月29日，又以总价9500万元出售广州越秀星汇云城项目2%股权，也就是说目前该公司对星汇云城项目已不再拥有控制权。
据悉，截至5月25日，年内50大房企拿地金额高达3887亿元，平均拿地成本6283元/平方米，而在2015年同期，上述房企的拿地金额只有2264.99亿元，平均拿地成本只有4231元平方米，即企业拿地平均成本增加了48.4%，拿地金额上涨幅度更是高达71.6%。 而公布销售业绩的30家房企前4个月的销售均价来看，只有1.15万元/平方米，同比上涨12%，土地价格上涨明显超过了房价的上涨。
因为拿地成本增加了近50%，未来房价的上涨预期更加强烈，而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临着巨大的销售难题。尤其是拿了地王的企业都将面临入市难题，房价不在现在的基础上增加50%，这些企业都很难解套。
不过，面对新一轮的地王潮，稳健型企业已有所警觉。27日杭州地王出炉后，万科便因超过授权价而与信达“拆伙”，撤出该地块。若在7天内向总部追加授权成功，信达、万科联合体继续成立，否则将可能出现多种情况。
二线城市调控政策能走多远
从2004年土地供应的“8·31”大限至今，国内土地市场大概经历了三波“地王潮”：第一次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。历史总是惊人的相似，前两次的“地王潮”也是发生在楼市量价齐升、库存下降的背景之下，然后引发的是严厉的宏观调控，最终使得市场降温。
而此次持续燥热的土地市场，也让地方政府开始担心市场的泡沫。为此，苏州、南京等地接连出台了相关调整政策。
无论是限购还是限价，'限'就是一个短期的政策。限的太久，只会积累矛盾。他指出，三、四线城市的城市化建设的进程很重要， 如果三四线城市化建设的质量能改进的话，所有的钱就不会都蜂拥至一、二线城市。在公共服务、教育、医疗等方面，政府如果能够提供三、四线城市更多的有效供给，不单单仅局限在一线二线城市的'堵'之中，这样房地产行业的'水'就能疏了。
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