净利润增长超五成，宝龙凭何逆势而上？

[ 导读 ]

净利润增长超五成，
看商业宝典如何炼成？



2015年，房地产市场经历了转型混战的大变局。实体商业前景堪忧，有人激流勇退，选择转型轻资产，去地产走多元化；有人逆势而上，选择继续深耕，专注商业经营。在复杂动荡的市场环境下，宝龙以净利润增长超五成的傲人成绩，证明了自己的商业理念——专注于商业领域，扎根于商业经营。

在2016年即将拉开下一轮激战序幕之时，克而瑞咨询有幸采访到了宝龙执行董事兼商业集团总经理施思妮女士。通过这次与施女士的「谈经论道」，为我们揭开了宝龙高增长背后的动因。


1、重品质而非规模，坚持做一个商场活一个商场，让每一家宝龙广场都具备较好的盈利能力是核心。

2、以技术为驱动，建立高效扁平化管理体系，强化商业体系内控能力，有效地实现降本增效。


商业，靠数据说话。
让我们先来看一下宝龙2015年的成绩单：


▲ 克而瑞咨询制图：以上统计数据来自公司官方网站年报

由这张数据分析表，可以看到：
1、零关店，净增长

2015年，整体实体商业遇冷，百货出现关店潮；而宝龙却在这样的市场环境下，零关店，并相继开出7个新项目，累计在运营项目达到25个，总运营面积达211万方。

并且，在开新项目的同时，宝龙近年来一直不断地将过去出售的经营欠佳的商业物业重新回收再盘活运营，展开「盘活旧场行动」，以保障和提升整体商业品质。

? 泰安宝龙城市广场案例


【项目背景】
泰安宝龙城市广场开发于2006年，位于山东省泰安市岱道安路与温泉路交汇处，地段位置佳，项目总建筑面积约30万㎡，集五星级酒店、旅游、游乐、休闲、餐饮、购物、酒店式公寓于一体。早期，只销售无运营的模式，导致了项目在落地之后经营情况不佳。

四层商业体，在顶层配置别墅和花园，由于出售后业主添置了园林、假山、水池等，造成了商业的四层楼面承重超负荷，导致了楼体出现漏水等问题，项目一度出现运营僵局。

【旧场盘活】
2008年，宝龙将项目重新回收进行盘活，组建专业团队运营，通过修护建筑缺陷，根据区域内消费特点引进接地气的品牌、超市、百货，结合各类聚人气的商业活动策划，逐渐培育起商业人气和氛围。经过后期的盘活运营，现在已成为泰安的商业地标，成为泰安市城市居民以及游客购物、休闲的重要处所。


在商业地产领域，成功与失败的商业案例比比皆是，但选择将失败案例重新盘活运营成为商业地标的却凤毛麟角。

2、净利润增长超五成

2015年，宝龙实现了54.9%的净利润同期增长，毛利率实现32.9%，租赁及物业管理服务收入同期增长率20.7%，2010年至2015年租费收入复合增长率达36%，整体盈利能力大幅提升。这一系列数据的背后，是以技术支撑为驱动的高效管理体系。

? 全定制的跨平台商业系统

降本增效、提升盈利能力是每家企业内控的核心目标。随着业务的不断提升，宝龙在内控方面也通过技术支撑不断进化。

宝龙专门成立了专业的技术团队——悦商科技，根据商业系统的特殊性和实际需求，有针对性的定向研发了适合商业运营的跨平台商业管理系统，解决了旧有系统体系内招商、客服、工程、绩效考核等环节相互独立不兼容的问题，有效的提高了运营效率。

比如，完成整个招商系统的信息化、在线化，使每一个招商人员的工作进度均能在系统内显示，这样，全国所有招商人员的个人绩效都直接链接进商业系统，系统每月排名会自动淘汰，能够有效监控到每一项工作的进度和每个人的业绩。

再如，客服系统。宝龙滴滴卡的问一问及投诉（即将推出）功能，帮助顾客有效反馈问题和意见，客服24小时内需要完成问题解决，如果没有解决就会送到另一级，1星期后会送到总部层面，体系能够反馈问题的处理情况。同时，通过顾客评分，系统也能监测客服的工作量和客户满意度，个人绩效同样链接进商业系统，使服务都得到量化。解决了过去层层反馈模式带来的滞后性和服务质量不高的问题。




▲ 宝龙滴滴卡问一问功能图示

未来，滴滴卡还会针对商家推出工程维修的功能，商家不需要再打客服电话报修，直接在手机上按一按，拍一拍，工程人员收到就可以直接去修，商家也会收到应答短信提醒，结束之后，商家可以给工程评分。同样，通过系统链接能有效监测工程人员的工作效率和满意度。

宝龙通过技术实现了招商、流程、网批、计划、考核相结合，极大的提高了各系统、个部门间联动的运营效率，降低了业务扩张对人工需求的依赖。2015年，宝龙开出了7个新项目，包括商场、商业街，但整体却实现降低人员编制17%，节约人工成本13%（440万元），大大提高了整体运营效率。

3、低成本、快周转

宝山宝龙广场从拿地到开业用时仅13个月，超过了业内商业开业的最快记录，并且，在保证速度的同时将融资成本控制在7.55%，也高于业内成本管控的水准。

这一优秀的管控能力源自于宝龙以技术支撑为驱动，专注于运营管理的理念。以信息化、扁平化、高效的管理体系，实现了快周转的同时降本增效。

?  全程在线招商系统

对于商业经营而言，招商是极其关键而核心的环节。如何确保在筹备期有效的完成招商是所有商场都面临的难题。宝龙从技术入口，一步步攻克了这一大难题。

第一，建立有效的商家库。过去传统的招商方式是通过大量的招商人员联络维系商家，商家资源被零散的分散在各个招商人员手中，不利于整体商家资源的整合及招商效率的提升。宝龙将商家信息全部在线化，每一个合作商家信息都录入商家库，招商人员能够通过商家库了解到包括合作项目、合同条件、商家需求、租金情况等全方位信息，极大地提升了招商效率。

第二，打通招商全流程。商家库完成了招商储备之后，一旦某项目与某品牌商家确定合作，系统将根据商家库内该品牌的信息自动生成商务合同。合同直接进入营运平台，相关网批流程将在2天内完成。商家库不仅仅提到资源储备的作用，商家的信息通过合同一直打通到财务报表，完成了商家库与合同、财务的强关联。



▲ 宝龙在线招商系统流程图示

悦商科技通过三年的时间帮助宝龙完善了商家库信息与商家合同标准，完成了招商全程信息化、在线化的建设，实现了从商家库到合同到落位彻底在线，全面云化、淘汰人工。提高了人员的招商效率。


?  以奉贤宝龙广场为例：

奉贤宝龙广场商业面积8万方，开业三天客流创下50万人次的纪录，日均客流量3-6万，周末7-8万，节假日8-12万。通过商业系统的整合，目前，商管人员10名，减少了9名，年支出减少了72万；营运目前11名，减少了2名，年支出减少了16万；企划目前3名，减少了1名，年支出减少了10万。单场降低编制12人，节约开支近100万。商业系统的优化提升，大大降低了对人工的要求，降低了人工成本。



中国商业地产发展30年，经历了从粗放式开业到精细化运营的转变。经历初期量的积累、经营管理的沉淀，宝龙逐渐找准了在商业领域的站位。


1、专注商业经营，以提升商业经营的品质为核心。当市场都在疯狂的追逐规模效应、资本增值的红利时，宝龙坚定的选择了聚焦商业经营，专注于商业品质而非资本市场商业估值。正是这种专注保障宝龙在租金、营收增长等方面的稳健回报。

2、以技术为驱动，专注运营管理。通过将管理手段、方式与技术融合在一起，原来由大量中层管理人员操作的工作现在由系统代替，总部领导不需要额外耗费精力就能够实时在线掌控一线情况，实现了总部与一线的强联系，提升了整体的效能。


从开发时代走向运营时代，宝龙带着闽商一贯的韧性，用强大的生存力和适应力，证明着自己，不断适应新商业时代下市场的变革。经过多年的沉淀与蜕变，宝龙已走出了一条有自己风格的商业之路。定位于品质地产专家、商业营运行家、资产管理赢家的宝龙，2016年的表现值得期待！

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