酒店改造综合体

【AT】做旧改就像读古龙——你永远不知道结局是什么！

以下来源：都设设计（dushejianzhu），作者：凌克戈。本文已得到授权。

前言

可以说我们这一代人是看着金庸古龙的小说长大的，金庸的小说一看就是思维缜密前后搭界的，再加上自己几次的修补，基本上就是一个“万科”。古龙呢，除了《绝代双骄》、《楚留香之血海飘香》等为数不多的几部之外，大多数是喝多了威士忌的感觉，思维跳跃，奇思妙想却难以自圆其说。金庸的小说可以读了之后故事一直记着，古龙的小说看完就忘了，搁这行业里就是一堆中小开发商的联盟。

过去的设计行业绝对是金庸式的，路数方正、套路清晰，业主的需求也明白——盖和卖。而如今最火的却成了”存量资产盘活”，我们叫旧改，还有个高大上名字叫“城市更新”。这类项目体量不大，无法套用，个体差异极大，需要解决的问题也各异，所以这是一个古龙的套路：脑洞大开，不拘一格。悬念设置和出人意料是古龙小说情节的重要特征，所以今天我们就来聊聊古龙，谈谈旧改。

古龙《七种武器》原先只完成五部，为《长生剑》、《孔雀翎》、《碧玉刀》、《多情环》、《霸王枪》，若干年后《离别钩》追认为第六部，《拳头》和《七杀手》都有可能是第七部，这也像旧改，你永远不知道结局是什么！
所以六种改造的门类对应的六种武器，我刚喝了点山崎18，找点古龙的小说的感觉写下去：
看
不看
它在
在
…………

[b]长生剑 · 酒店改造[/b]

天上白玉京，五楼十二城。仙人抚我顶，结发受长生。长生剑一出来就来了个这么装逼兮兮的貌似有文化其实狗屁不通的诗，虽然是李白写的，但是明显是被杨贵妃灌多了干的事。但这就是古龙的可爱之处：装要让你看见。酒店在所有建筑类型中应该是最装逼的，要不你看网上“越中国、越贵气”、“没有她，再好的酒店设计也牛不起来”这类标题基本上是在酒店范围内。酒店就是白玉京，高大上。

长生剑的主人白玉京和弱女子袁紫霞。袁紫霞是青龙会的红旗老幺，武功虽不厉害，却有一样武器非常厉害。袁紫霞的武器不是剑，而是笑（这里感觉怪怪的）。“一个人只要懂得利用自己的长处，根本不必用武功也一样能够将人击倒。”确实倒在酒店上的开发商和倒在袁紫霞的笑（熊大大，你确定不是其它？）前面的一样多。古龙最后说：无论多么锋利的剑，也比不上那动人的一笑。我想无论多么牛逼的酒店也比不上赚钱那动人的一刻！所以第一种武器就是如何改造一个酒店并且让它赚钱。
把一个不是酒店的建筑改造成酒店最大的难点就是后勤流线的重造，然后就是特色的塑造。关于酒店的发展可以点击我之前写的一篇《CHANGE》，我们这里谈谈技术。
都设完成了一个很赚钱的酒店改造--江阴嘉荷，它有4个特点：1.客房多，7000平米有50几个钥匙间；2，配套少，一个多功能厅加个会议室就是所有会务配置，餐厅只设一个，早中晚不间断，酒吧和大堂合用，；3.满足五星级酒店的管理要求，将酒店的品质的和普通精品酒店区分开来；4.严格地造价控制，3500万的投入保证了后期运营的回报率。

露天的酒吧是春夏秋季的热门场所

会议室改造而来的38平米客房

酒吧、大堂吧、接待三合一的大厅

唯一的餐厅早中晚提供中西餐
酒店建成之后获得了极好的利润，同时获得了上海市建筑学会2015年创作奖的优秀奖以及国内外媒体的报道。微笑，应该是设计师和业主共同的表情。
江阴嘉荷是一个办公楼改造成为的酒店，都设正在进行的一个改造是在枫泾古镇里面把一个旧仓库改造成为酒店，新与旧的强烈对比是这个古镇的第一家五星级金品酒店呈现的与众不同之处，8000方的面积包括了50间客房以及7栋别墅。

仓库改造的酒店餐厅
而另外一个巨大的酒店改造项目是把停工多年的三甲港的上海文化总会改造成为一个23万平米的度假酒店群，这是都设研究多年的度假酒店群的概念，这也是上海第一个度假酒店集群。高晓松跑去那里拍了个MTV，也许这个世界上最大的改造项目之一一开始就颇具明星气质了。

绿地的三个品牌覆盖了从三星到五星的区间，各个酒店的公共配套采用集合的方式进行，节省了大量的投资和面积。迪斯尼和浦东机场将会带来大量的人流，两年之后开业我想应该能看到微笑。

酒店的改造核心是定位--如何吸引客源，开源；然后是集合---如何减少公共配套，节流。
所以第一种武器文字中有“长生”，只有做到以上两点酒店才能“长生”。
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[/b][b]孔雀翎 · 城市中心区商业综合体改造[/b]

这一篇算得上是古龙在《七种》武器系列里面最出彩的一部，估计写作时是威士忌刚开喝的时候，而且真好没喝到假酒。

高立向朋友秋凤梧借来孔雀翎，信心十足地杀了强敌，这才发现尼玛的孔雀翎根本就不存在。而损友秋凤梧却告诉他，孔雀翎早就没有了，他借给高立的只是“信心”。真正的胜利，并不是你用武器争取的，那一定要用你的信心。高立要是不幸被咔咔了，特别是把孔雀翎拿出来却发现是烤红薯，那就真的好玩了，所以第二种武器除了信心，更重要的是是能力！
当凯里森、rtkl、贝诺在中国大城市一个个的下着商业综合体的金蛋时，一篇为三家公司背书的微信“看凯里森、RTKL、贝诺、捷德如何垄断高端商业设计”横空出世。确实风生水起的大开发不配个综合体就不算高逼格，商业综合体就像孔雀山庄，充满着世家气息，一般屌丝根本不敢往里面看一眼，就像不做个纺锤状的流线就肯定不是武林人士一样。
千篇一律的商业综合体随着商业模式的改变很多陷入了高投入低产出的窘境，这个孔雀山庄已经没有了镇庄之宝，唯有留下那层没有被搓破的神话。
结果现在很多开发商开始谈商业而色变，一提到商业综合体就没有了信心。其实未来社区型的高端商业大有可为，上海浦东的嘉里城就是最好的例子：扎根社区、针对家庭消费。电商并不是没有漏洞。
现在有多少商业因为各种原因死掉未来就会有多少通过改造浴火重生。古龙说：无论多可怕的武器，也比不上人的信心。（听起来和温总理08年说的话差不多）

改造前

施工现场照片

武汉青扬城市广场商业的改造是新建商业更新的典型案例。原有的3.5万平米的商业存在很多硬伤，使得这个市中心的位于两条地铁上盖的商业陷入了困境，特别是狭窄的中庭以及放置在商业中心的消防扑救场地。300米长的狭长走道基本上消灭了一切商家入驻的热情。那种玻璃的凹凸不平的造型也不适合商业的要求。

外墙材料样板比较

新旧幕墙对比
这个项目有两个优势：1.周边住宅区一片片的，人多，成熟；2.地铁出口直达。这是一个天生的做高端社区商业的胚子，所以尽管很多人看到的是不好，我却看到的是信心。

改造后

改造后的中庭

社区绿Mall
除了商业出入口的重新规划以及商业空间的重塑，最大的改变是将狭长中庭的一部分在二楼顶封一块楼板，三楼四楼经过改造形成了有天有地的“空中别墅”并且在三楼与商场联通，这样本来只有一种格局的上也变成了拥有：主力店、空中别墅、传统铺面、退台商业的多样化的商业形式，适应不同商业的需求。项目定位为“社区绿mall”，创造出一种有别于传统mall的有天有地、有阳光有绿化的亲切的时尚的社区商业，外立面也重新打造成为区域地标。这个项目将在一年后拉开序幕，他的成功将会给更多的商业陷入困境的开发商信心。
正在进行的另一个项目是成都新城市广场的改造，曾经的名门世家（当年的商业地标）被新晋的ifc、太古里比得边都没有了，就像《圆月弯刀》里柳若松的万松山庄旁边立了一个丁鹏的豪宅。通过对外立面和内庭的重新塑造，潮牌的引入，打造一个时尚的商业综合体。

改造前
改造后

改造后中庭
高立被仇家追杀，向秋凤梧借孔雀翎，无奈秋凤梧一家姓名声名都系于子虚乌有的孔雀翎。高立最终靠着有孔雀翎保底的信心灭了对手。实际上在商业的改造中，业主和建筑师的角色在高立和秋凤梧之间不停的交换，商业的改造不成功便成仁，没有了信心，一切就无从谈起。
笔者接触到的一些停摆的商业的业主始终在犹豫要不要再追加投资去挽救，因为有可能亏得更多，而不投却是一定死在那里。这是一个无解的命题，没有人能给你一个孔雀翎，即使你找到孔雀山庄。
第二种武器就叫“信心”，在商业综合体的改造中，信心尤其关键，畏手畏脚只能面临失败。

[b]碧玉刀 · 文化建筑改造[/b]

《碧玉刀》中的段玉是个不谙世事的少年侠士，不曾练达人情，却以他几近天真的诚实赢得了一帆风顺的“运气”，我理解还有一层含义就是“随缘”。
看那段玉的出场就知道是个富二代加官二代的组合，名马貂裘，根本就不知道江湖多险恶---马是名种的玉面青花骢，配着鲜明的，崭新的全副鞍辔。-马鞍旁悬着柄白银吞口，黑鲨皮鞘，镶着七颗翡翠的刀，刀鞘轻敲着黄铜马蹬，发出一串叮咚声响，就像是音乐。-衣衫也是色彩鲜明的，很轻，很薄，剪裁得很合身，再配上特地从关外来的小牛皮软马靴，温洲“皮硝李”精制的乌梢马鞭，把手上还镶着比龙眼还大两分的明珠。
结果靠着“傻白甜”不仅啥事都顺溜还泡来了世家千金华华凤（一看这名字就知道古龙喝的半晕了，所以这小说也写的乱七八糟，苦了我啊）。
文化建筑的改造确实就是建筑里的“段玉”，属于皇冠上的那颗明珠。如同过去的江湖里面木有段玉这样的傻白甜一样，大型的文化建筑也鲜有改造的。一方面这是城市的地标，一定要比选各种方案来确定一个能让自己城市牛逼一把的方案，另一方面攀比是中国人的天性，你盖个五亿的大剧院都不好意思给人打招呼。
白云亭文化艺术中心应该是最早的老建筑改造成大型文化建筑的案例之一，这类项目的改造中，“量入为出”和“实事求是”确实是非常重要的。在白云亭的改造中面对三个现实的问题：a、1.1亿的改造成本（不含规划馆展成）对一个2.6万平的文化艺术中心来说是极低的造价；b、10个月的工期也注定了所有的事要揉在一起来做；c、非专业的业主团队，业主没有做文化建筑的经验，在这样的造价和工期面前，这几乎是一个不可能完成的任务。----哪个政府项目又不是如此呢？

“诚实”在这个时候尤其重要，拍胸够、讲困难、半吊子这些江湖的招数只会毁掉项目，所以都设制订了一个合适的策略，详见《建筑完成度控制之道四》，诚实的面对各种困难，你们看到建筑师估计以为都是这样的。

徐总竣工前自拍于白云亭男厕
其实在这个项目中建筑师是这样的，就像段誉被抓了去后：

《碧玉刀》里面还有一个说法就是这个武器是“随缘”，也许这也是世家子弟段玉的成功秘籍。无论是面对金钱、阴谋、美色，他都能坦然面对，合适自己的才是最好的。“一件武器是否能令读者觉得神奇刺激，主要还是得看使用它的是什么人。”所以，古龙实际上写的是武器之外的人心与人性、人格的力量与精神的力量。在文化项目的旧改中憋着一股劲非要拿着业主的钱去实现自己的莫名的理想是最可怕的，用随缘的心态更为有效。最好的就是举重若轻。
在枫泾古镇的改造项目中有一个几十年的谷仓，一般情况下都会使劲去做一个惊世骇俗的东西才过瘾。我们一开始也是考虑过商业和酒店特色客房，但都发现用力过猛，强行的给它赋予一个功能会带来各种技术上的难题。这时候我们把它放到一边，转过头来发掘旁边仓库的潜力，通过改造这个仓库发现缺乏一个有特点的空间丰富其用途，所以灵光闪现把这个谷仓改为了教堂。谷仓的教堂将会成为上海最具特点的婚礼仪式空间。

谷仓不做大的改变

仓库中心庭院

仓库改造成为宴会厅与教堂和酒店配套
所以第三种武器就是根据实际情况采取合适的方法。古龙喜欢谈武器背后的人性，其实建筑也一样，好的建筑背后是各种关系的综合评判，几乎所有的好的作品都不是面面俱到的，成熟的驾驭自己的设计方是上策。

结语
从2012年以来，都设在酒店、园区、城市综合体、历史街区、村落、文化建筑等领域都进行了或者正在进行这改造的设计，其实用《七种武器》我自己也觉得牵强，不过我挺喜欢古龙的小说，虽然经不起推敲但是创意很好，并且总是力图去体现事物背后的人性。
90%的旧改都不能销售，只能持有经营，所以大多数这类项目都是看起来很美好。但是社会需要进步，中国地产需要走入精细化运营的时代，所以我也尝试着总结一下每一个领域的特点和要求。

作者简介：

凌克戈，荣获2005上海市建筑学会青年建筑师新秀奖；2005（上海）第四届国际青年建筑师作品展一等奖；2006第六届中国建筑学会青年建筑师奖；2007年重庆大学主楼获中国建筑最高奖詹天佑奖；2009年获得《中国大饭店》中国十大原创酒店设计师；2009入选上海10位最具大师潜质建筑师；2009年申通集团办公楼获上海市优秀勘察设计一等奖；2009年世博中心获上海市建筑学会创作奖优秀奖。
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