这条央行上海总部最新发布的房地产意见，你很可能忽视了_【东地产】

上海要率先实施房地产金融宏观审慎管理制度了...

近来，各地层出不穷的“地王”一次又一次地吸引着媒体和公众的视线，地王风暴中其他新闻受到的关注大打折扣，这期间，上周五央行上海总部在官网发布的一个政策性文件：“制定上海市房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理”并没有引起太多注意，但东叔认为，这篇中国人民银行官网上发布的文章在当前具有重要的指导意义，值得关注。

为什么是上海？

2008年国际金融危机以来，世界主要经济体纷纷建立金融宏观审慎管理框架，并高度重视调控房地产市场。在我国经济进入新常态的背景下，央行一直在积极推进建立中国特色的金融宏观审慎管理框架。特别是针对房地产区域分化明显的特征，鼓励各地在结合房地产走势、金融机构房地产贷款投放以及资产质量等情况建立房地产金融宏观审慎管理框架。

上海是改革开放的排头兵和先行者，是金融改革创新破冰船的前哨，因此上海总部在人民银行总行的指导部署下，率先探索实施房地产金融宏观审慎管理，一方面为推进上海市房地产市场金融调控系统化、制度化进行有益尝试；另一方面也为全国其他城市房地产市场宏观审慎管理探索和积累经验。

实施房地产金融宏观审慎管理，不是对既定房地产调控政策的调整，而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。

该意见主要指导了什么

上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制。

宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四部分组成。

“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，又考虑了宏观经济与金融因素（如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率、跨境资金流动等）对房地产市场的影响；既有对房地产市场的监测，又有对房地产金融运行的关注，是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。

“房地产金融宏观审慎监测体系”是基于“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标，是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。

“金融机构宏观审慎评估体系”主要用于评估辖内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面，是上海市房地产金融宏观审慎管理的重要组成部分。

“政策工具箱”主要包括：

①定期开展审慎评估，根据上海市委、市政府调控要求指导市场利率定价自律机制调整辖内个人住房贷款最低首付比例（与国际上通行的贷款价值比LTV相对应）和房贷利率水平；

②将评估结果纳入货币政策宏观审慎评估（MPA）以及信贷政策导向效果评估中，依此对金融机构实施差别化激励约束政策；

③定期对社会发布《上海市房地产金融宏观审慎评估报告》，引导市场预期，促进上海房地产市场平稳健康发展。

上海市房地产金融宏观审慎管理框架并没有完全照搬国外经验，而是从我国的国情以及上海市经济金融的特点出发，使用的调控政策工具主要有：

✓最低首付比例要求；

✓房贷利率要求；

✓借款人偿债能力要求；

✓评估结果与MPA激励约束工具相挂钩；

✓窗口指导等。

上海市房地产金融宏观审慎管理将由人民银行上海总部和上海市市场利率定价自律机制负责具体实施。也就是行政手段与经济手段相结合，这就和以往仅采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济的行政手段有所区别，例如通过市场规律下的最低首付比例要求、房贷利率要求和借款人偿贷能力要求等工具进行调控，是当前经济调控的重要尝试。

将继续加强房地产市场监测分析

在启动上海房地产金融宏观审慎管理制度的部署动员会上，中国人民银行上海总部副主任兼上海分行行长张新表示，上海房地产金融宏观审慎管理制度的率先推出，标志着我们在上海建立起了覆盖金融各领域的“三位一体”的风险监测与管理系统。

一是自由贸易账户监测管理信息系统。这个系统的着重点是跨境金融活动，其功能是对上海地区的跨境金融活动进行7*24小时、逐笔、逐企业的实时监测，对上海自贸区金融改革动态进行实时监测。

二是在上海市委、市政府领导下，会同相关部门建立跨行业、跨市场的金融综合监管监测分析系统。该系统的着重点是上海地区的日常金融活动，其功能是覆盖上海各行业、各市场的金融业务活动，既包括传统的银证保金融行业，也包括互联网金融等新业态。

三是今天启动的这个房地产金融宏观审慎管理系统，将对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理。

张新强调：

上述‘三位一体’金融风险监测与管理系统的建立，使我们能对上海的各类金融风险进行全方位监测，对促进上海国际金融中心建设和上海自贸区金融改革，维护上海金融长治久安具有深远意义。

下阶段，人民银行上海总部将继续加强房地产市场监测分析，运用好房地产金融宏观审慎管理工具，努力促进上海房地产市场和房地产金融平稳健康运行。