土地使用权抵押是一碗拉面的问题

 

这个问题，其实就是一碗拉面的问题。

我说的是认真的！！

咳咳，嗯，好的。

假设有一天你去邵氏拉面店吃拉面。

这时候，你觉得平常的量不够，你会说：

而此时，老板往往会说：


然后你买单，老板也不会多收你钱，对不对？

我们再换一个流程，

你又去邵氏拉面店吃拉面。

然后你再次买完单，

突然感觉自己没吃饱。

同是加一点面，时间点不同，结果完全不同。

建设用地使用权抵押，该土地上建筑物属不属于抵押财产，其实和这碗拉面一致。

假设这个碗是建设用地，面条是土地上的建筑物，买单动作相当于对土地使用权做抵押。

在买单之前，碗里多加的面条一并是你的。换句话说，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，这是物权法182条。

若你买单后，你又问老板要面条，但不支付其他成本，老板一般不会搭理你。换句话说，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，这是物权法200条。

我们举几个栗子

开发商在其受让土地上建成一栋写字楼，因为融资需要，将该土地使用权抵押给A银行，并在土地管理部门完成抵押登记。

其后，开发商又将写字楼抵押给B银行，并在房屋管理部门办理抵押登记。

后开发商资金链断裂，无力还贷，A、B银行均诉请法院实行其抵押权，怎么办？

根据我们的拉面理论，因为A银行办理土地使用权抵押前，写字楼已经在碗里，故视为一并抵押，A银行拥有写字楼和土地使用权的一押，B银行只有写字楼和土地使用权的二押。

为什么B银行会有土地使用权的二押？因为

我们再来看另一种情形，

开发商因为融资需要，将其受让的土地使用权抵押给A银行，并在土地管理部门完成抵押登记。此时土地上光秃秃一片。

其后，开发商在土地上建了个写字楼，由于融资需要，将写字楼抵押给B银行，并在房屋管理部门办理抵押登记。

倒霉的开发商再次资金链断裂，无力还贷，A、B银行均诉请法院实行其抵押权，怎么办？

根据我们的拉面理论，因为A银行办理土地使用权抵押前，写字楼没在碗里，故视为“新增建筑物”，A银行仅拥有土地使用权的一押，B银行有写字楼一押和土地使用权的二押。

若土地上建筑物是在建工程，对于在建工程的新建楼层是否属于“新增建筑物”，各地认定标准不一。

比如在重庆地区，在建工程抵押登记时，地上建筑物未完工，则在建工程抵押范围为抵押登记时已完工的部分，后续新增部分不视为一并抵押；上海地区在建工程抵押登记中抵押物范围则包含未完工部分在内的整体项目，后续新增部分也一并抵押。