豪宅二手房土地

高房价让楼市供需错位风险越来越大

房地产供需错位正在发酵，现在已经到了我们重新审视房子价值的时候了，当97%的人都买不起房的时候，会是一番什么景象？...

房地产供需错位正在发酵，现在已经到了我们重新审视房子价值的时候了，当97%的人都买不起房的时候，会是一番什么景象？

房价的上涨，除了目前我们普遍看到的土地和信贷等原因之外，其衍生的供需错位风险正在显现。简单说就是刚需买不到自己想要的房子，而别墅等豪宅面临去化周期缓慢等问题。这中供需错位风险正由一线楼市蔓延至二线城市。

截止2016年6月初，一二线城市已经产生了120多个地王，而且随着土地出让的持续进行，这一数字还在不断刷新。有些城市虽然设置了土地上限价格，但算上配建成本，这些土地的楼面价无一例外地刷新了记录，成为事实上的地王。

从2004年“8·31”开始，土地市场开始进入了新的时代。因为从那时起，土地协议出让方式被废除，所有开发商们获得土地的方式都是“招拍挂”，开发商们不能再通过走关系，找门路的方式拿地。一句话，价高者得。

采取“招拍挂”的方式出让土地，是符合市场化改革的，它主要带来三个影响。

其一，这种方式大大加速了城镇化。政府将城镇化发展的重任分担给了开发商，其副作用就是土地财政。

其二，断绝了土地出让过程中各种弊病，大家在公开的环境中拿地，只要你有实力，就能获得开发权。这种方式让实力强、运营经验丰富的企业能够专注于高品质项目开发。

其三，由于竞争的存在，开发商拿地成本被逐步推高，地王从2004年8月31日后逐渐在市场上流行。

由于第三点的影响，房地产开发不得不向大户型、豪宅化发展。为了避免市场的无序发展，部分城市开始设立普通住宅红线。北京是其典型代表，时至今日北京已经两次实施“7090”政策，均是在楼市过热的情况下推出的。不过这种政策的效果仍然有待观察，主要是因为土地供应量越来越小，且都位于偏远地区，整体供应量是跟不上需求的。

与普通住宅供应量低迷相对应的是豪宅越来越多。据某地产中介机构统计，5月份北京上海两地二手房网签量高达49953套，而同期的供应量则为44957套，在这些成交量中九成以上为普通住宅。这组数据告诉我们，普通住宅仍然是主力需求。但地王的出现，在催生新房豪宅化的同时，也在抬高二手房价格。

楼市的供需错位越来越严重，一方面由于高昂的土地价格，开发商们不得不选择开发豪宅，另一方面，新房价格普涨带动二手房价格上涨。普通购房者既无力购买豪宅，其距离普通二手住宅也越来越远。

笔者曾跟随多个看房团了解北京楼市，我所参观的这些楼盘中，豪宅项目占三分之一，商住项目占三分之一，普通住宅也占三分之一，而且有相当多的项目根本没有普通住宅，大多是豪宅和商住搭配的形式，对于商住的销售口号多为“与富人们做邻居”。开发商们对销售普通住宅的积极性普遍不高，这并不是因为销量不好，恰恰是因为销量太好了。开发商们普遍采取先难后易的销售策略，将销售较为困难的豪宅和商住项目先卖出去。剩下那部分普通住宅能带来持续的普通客流，为豪宅项目销售制造“热销”氛围。

豪宅风险有多大？

数据显示，当前北京上海的豪宅库存市值已经超过了10000亿人民币，这些豪宅的购买者只占总人口的3%左右，要想让他们在高位接盘，开发商们需要更高明的营销手段。

新房的豪宅化体现在价格和建筑形态上，而二手房“豪宅化”则重点体现在价格上。一线楼市早已由二手房主导，一季度北京地区二手房销售量高达84.7万套，占总成交量的86%。而这些二手房的价格正在不断上涨，某中介机构数据显示，6月份第一周的二手房成交均价已超过41500元/平方米，环比上一周上涨5500元，这一价格也比北京5月份成交均价高出13%左右。

有购房者表示向笔者表示，“新房都在六环外了，五环内的新房除了高端豪宅之外，就是披着豪宅价格的普通住宅，购买二手房目前只能选择2000年以前盖的旧房子了，就是这样的旧房子价格也快速上涨。我已经租房十年了，换了十几个住处，现在只想拥有一套自己的房子，旧点可以接受，但价格的上涨已经超出了我的承受能力。”

房地产供需错位正在发酵，现在已经到了我们重新审视房子价值的时候了，当97%的人都买不起房的时候，会是一番什么景象？

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