也许这才是地产这池子的游戏规则

不少人和我说房地产特殊，他们可以举出很多的理由

比如房地产是唯一一个可以30年分期付款的产品，这个在中国是特有的

比如房地产是唯一一个限制你购买频次的产品，不论你是不是需要或者有没有购买力

比如房地产是唯一一个没有交货之前一年就可以提前卖的东西

不论怎么样，在购买房子这件事上给了那么多特殊的条件，就是因为房子这个东西太过昂贵而又太过重要

这里的昂贵不仅仅对于个人，对于整个国家来说也是如此，之前看过一些段子，比如90%的企业一年的利润买不起北京的一套改善用房，比如把五百强卖掉只能买下一个朝阳区

房地产这个大池子藏着太多的钱，不论是沉淀下来的还是在流通的，任何一个分支在其他领域就是一个海啸。

就是因为如此，对于房地产这行，本质上就是一个金融游戏，而要把这个行业看清楚，我们首先要从游戏规则说起
 
从哪里开始说呢，从土地市场开始说吧
 
当一个项目公司拿下一块地的时候，做的第一件事不是产品定位也不是开始施工，第一件事是把这块地抵押给了银行，贷款来的钱用来作为这个项目的滚动资金。所以从逻辑的角度来说，对于这块地目前的购买者实际应该是银行。而开发商只是以开发的名义来运营这个项目。

好，有了资金的开发商应该可以开始项目施工了，但是这个钱还不是给了工程队的，几乎所有的工程都是垫资开发，等到项目出地面的时候意思意思要点钱，真正的收钱在项目开始预售之后。

到达预售标准后项目就展开销售，而购买者客户基本会采用贷款这个手段，也就是说真正的购买者是客户和银行共同组成。房地产最火热的时候贷款额度可以到达8成，换句话来说房子的真正的购买者为银行

用一句更加赤裸的话来说，就是银行花了更多的钱，买了原本属于自己土地上盖的房子。因为土地因为已经抵押给了银行，所以银行基本上处于一个左右手互换的状态，用更多的钱买了六个月前原本就属于自己的土地。

那很多人也问，毕竟普通购房者也投入了一定的首付款。但是在很多时候，哪怕没有购房者，开发商依然可以完这个游戏
 
比如说一个项目200套房子，一套房子价值100万，开发商故意抬高定价140万，然后伪造200套认购协议，并标明客户已经缴纳首付40万，然后拿着认购协议去找银行，银行就把房子剩余部分的100万的贷款全额的放给开发商。也就是说，哪怕这里的房子没有一个人买，只要开发商在帐上做一个假的现金流流入的记录，就轻松的把房子全部的“卖给”了银行。

然后开发商拿着这个钱给一部分给工程方，一部分“还了”之前的抵押款，其他的全部进了自己的口袋

理清楚这条逻辑线之后我们就发现，开发商几乎在整个闭合环节没有投入，土地到手之后就抵押，工程款垫资，房子就卖给了银行。

也就是说，整个房地产环节里，主力的参与者是银行，核心的资本投入也是在银行。


房子的买方是客户和银行两个共同体

那么接下来的游戏是怎么样的

接下来，银行唯一希望的是，已经放贷了的房子，购房者会愿意一直的还贷，一直的还，直到把房子给赎回去。

赎回去的周期是多久，10年？20年？30年？不论多少年，银行都会期待这个房子在赎回的周期里是上涨的，这样客户才有冲动每个月都定期缴纳“赎金”

但是对于对赌时间，30年太长、20年还长，10年也长，那么怎么办，所以银行制定了一个规则，就是利息前置。基本上我们选择什么样的还款方式，基本上前面几个月的还款大部分都是利息。换句话说银行先把利息部分赚了，防止你以后改变注意断供，起码自己不会亏太多。

这样的话，对赌的周期会被被压缩，压缩到大概5年的时间，，也就是说在这样的模式下，如果未来5年的房价还是保证上扬，银行依然可以获得稳定并且丰厚的利润。

但是在现在的市场氛围下，房地产已经进入到相对缓慢发展阶段，第二对于后市的预判难度会陡然增加。对于这样的情况，银行怎么保障自己的利润。
 
这个时候，银行会采取两个政策

第一种模式：双提高策略

——提高首付标准，防止客户有断供的可能

——提高利率，保证每个月的还款可以尽可能多的盈利

这个政策的深度含义很明显，就是楼市太好了，银行想要多赚一点，所以提高客户首付等于降低自己的投资门槛，提高利率等于增加自己的收入

有没有觉得这个政策特别像现在的北京上海的一线城市，政策一直有放出消息说对于首付和利率想要提高
 
第二种模式：双降低策略

——降低首付标准，吸引更多人买房

——降低利率，减少客户断供的可能

这种模式和之前则是完全两个角度，通过降低利率的模式让客户在前面五年尽可能多的还了本金，从而让房屋的所有权更多的转移给客户，而自己可以尽快的脱离房屋这个资产。还一句话来说，对于房子这个资产银行自己也不觉得是优质资产

有没有这个政策特别像现在的三四线城市，所有政策一直在鼓励大家买房，而降低利率就已经把银行的初衷袒露无疑了。而降低首付标准无疑就是希望更多人参与到这个接盘游戏罢了
 

所以从这个闭合逻辑我们就可以看出，银行在某种意义上来说，还是一家以盈利为核心目的的企业。借给客户的钱没有所谓的低息的概念。
 
所以从这个角度来看，各位应该可以理解各种政策出来的背后因素，这也是为什么我会说越限购的城市就越值得入手，越低门槛的城市就越要谨慎的核心原因。

买房本来就是客户和银行统一进行的共同体，而所有的游戏规则的制定就显示出银行对当下物业是否看好
 
所以我一直觉得，从银行的角度来看房地产会更好的看房地产未来的走势。因为他才是房地产这行的大股东。

这里说的银行不是指中央规定各个银行应该给多少贷款多少利率，而是各个银行真正执行的标准。因为这个涉及到他们自己的利益。
 
所以啊，以后很多专家学者的话大家听听也就算了，他们大部分都是一些利益集团的棋子，多认识一些银行的朋友和他们吃吃饭，也许可以看到房地产真正的未来走势
 
好，故事说到这里差不多可以收尾了，但是还有一个重要的角色没有分析，那就是地方政府。
 
对于地方政府，承担的角色有两种：第一依靠土地市场卖地实现盈利。第二需要防止在楼市不好的时候客户把坏账房子抵押给银行，而银行拿着房子也没用，也会把房子最后还给政府，希望政府能给点钱给银行。
 
如果直接给钱政府很容易破产，政府能做的就是把房子拆了再卖地，以此拿钱还给银行，这个是在楼市即将崩溃之前房地产里发生的金钱游戏。
 
所以对于地方政府来说，为了防止这个现象的出现，会尽可能的保证楼市在未来的五年时间是稳定的，良好的，或者说至少不会太差。
 
说到这里各位应该可以明白，为什么不少三四线城市暂缓土地出让了吧，土地只要不出让就没人可以评估出这个城市的土地值多少钱，对应的也就不能评估出两年后的房子可以卖多少钱

没有比较，那么当下的价格是否合理，有没有泡沫，会不会崩盘就无从说起。

所以这个政策的核心目的就是维持现在的市场合理运营下去，直到房子卖光为止，然后再开始推地

地方政府在用尽一切手段在维持楼市的发展，让这个金融游戏可以一直玩下去
 
但是还是回归到那句话，看看银行的态度吧，那是这场游戏的真正玩家。


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