公司丨整合中信后中海这艘千亿航母将走向何处

导读
3月18日的业绩会上，中海地产主席郝建民也表示了集团未来目标就是希望规模增长的同时保持利润较高的增长，收购中信的住宅业务也是共赢的局面。



中房报记者 翁晓琳 深圳报道

继3月14日，中海宣布310亿元收购中信旗下住宅业务。接连的几次大并购之后，中海地产的规模或将直追万科。3月18日的业绩会上，中海地产主席郝建民也表示了集团未来目标就是希望规模增长的同时保持利润较高的增长，收购中信的住宅业务也是共赢的局面。

超额完成业绩目标

中海地产2015年收入1480.7亿港元，同比上升6.7%。经营溢利增加5.3%为459.1亿港元。中海房地产录得合约销售额为1806.3亿港元，对应销售面积1260万平方米。超过了2015年的销售目标1800亿港元。

截至2015年底，中海地产持有现金1024.5亿港元，借贷及应付票据分别为492.6亿港元和662.0亿港元，净负债比率处于6.8%的低水平。而经营溢利增加5.3%至459.1亿港元，地产发展项目的毛利率仍然维持于行业领先水平。

对此，郝建民表示，“过去十年我们都保持十分高的增长，未来希望继续保持超20%增长。但是没有规模的增长就没有价值的增长。希望规模增长的同时保持利润较高的增长。”

在去年业绩会上，郝建民就曾经关于这个优势深入谈到，“中海地产的毛利率保持比较高的水平，实际上是一个企业保持较高的盈利能力的体现，这是中海的竞争优势。公司过去十几年的平均毛利率水平保持在33%-35%。”

郝建民表示2016年中海的业绩目标是1850亿元，因为和中信交易还未到交割时间，业绩目标是不包括中信在内。

收购中信是共赢局面

3月14日，中海及中信股份联合发布公告称，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，而中海将会以已发行占股本约10%的股份及资产作为对价，最终的交易额预计为人民币310亿元。

本次交易完成后，中信股份将成为中国海外第二大股东，中海地产第一大股东(中国建筑股份有限公司，通过中国海外集团持有中海地产股份)仍将保持51%以上控股地位。同时，中信也将从中海地产获得价值约为人民币60亿元的资产对价。中信将在中海地产的董事会享有一名非执行董事的席位。

按照此次增发价格测算，中海地产在完成交易后的市值将达2973亿港元(合约人民币2500亿元)，与万科市值仅相差不到人民币200亿元。有业内人士表示，中海作为当年地产行业榜首位置的有力争夺者，如今已跌出三甲，而且还面临业绩被行业榜首不断拉大、身后企业迅速赶超的紧迫现实。选择大手笔并购的确是快速实现低成本扩大规模的方式。

实际上从去年开始，中海就一直加快收购进程。中海地产董事长郝建民年初也明确表示，今年将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。

在业绩会上，大家普遍关心收购中信住宅地产的情况。郝建民表示，关于中信合作，交易还没到最后交割时间，合作的细节稍后时间解答。整个资产完成交割时间，希望能够在5-6个月内时间完成。做了充分的准备，最晚在本年内完成。“公司持有的现金很多，重组完成后，也有些债务。会结合新的资产和资源组合的比例，未来的财务状况。业务发展需要哪一类资产的补充，寻找适当机会，把握投资。”郝建民谈到。

此前，瑞信发表的研究报告指出，此次交易规模大，将增加中国海外发展的经营风险，两间公司员工在磨合上亦可能产生问题，评级暂时维持优于大市评级不变。总括而言，这次交易或对中国海外不利。

针对两间公司员工磨合问题，郝建民认为，中信是个伟大的企业，有很多同宗同源的地方，有着相似的文化和企业特长。一个伟大的企业都有着非常优秀的人才，他们需要有发挥自己特长的舞台，这次整合过程中，两家公司高层都非常重视，有很多具体措施和办法，相信整合能达到双方共赢。

土地储备扩大尤其是一二线城市

中海2015年年报显示，土地储备方面，2015年共购入17宗地块，新增土地可供发展的楼面面积596万平方米;从母公司注入的项目带来约1000万平方米的土地资源;中海宏洋购入4幅地块，增加土储165万平方米。

郝建民也业绩会上补充说明，现在买地看行情，也要看公司，买地是房地产公司常规业务，并没有放慢买地步伐。

另一方面，中海地产收购中信股份的物业项目分布于中国内地25个城市，其土地储备总面积约2400万平方米，项目主要位于环渤海、长三角、珠三角及其他地区，大部分项目位于一线及二线城市。

中海此次从中信手中的资产，大大扩充了其一二线城市土地储备，与业务中心契合，尤其填补了中海在上海土地储备的匮乏。截止2015年底，中海土地储备为4144万平方米。加上收购中信的项目，中海的土地储备将直接扩大到约6544万平方米，是之前的1.6倍。

并且目前一二线城市房价的一再上扬，不得不令人感叹，中海做了笔划算的买卖。而对于珠江三角洲区域的土地，按目前深圳等地房价飙升的情况来看，带动周边地区房价上涨的可能性非常大。

此外，中海一次性收入2400万方土通过配售股票，和资产置换的形式进行，毫无资金压力。中海方面称，“此次交易之下的项目，处于不同的开发和运营阶段，能为公司贡献现金流几盈利，为公司“十三五”期间的持续稳健增长奠定坚实基础”。

不怪乎各大机构对中海此举都表示了高度认可。评级机构穆迪表示，此举将增强中海在中国房地产行业的市场地位。与此同时，交易有助中信股份降低其杠杆水平，但对上述两家公司的评级和展望并无即时影响。在中国房地产行业整合背景下，此次交易所收购的项目将增强中海的市场地位，从而抵消因该交易所导致的杠杆率上升所带来的负面影响。通过该交易所获中信股份部分土地储备，外加中海外原有土地储备，可拉动中国海外未来4-5年合约销售额进一步增长并扩大其市场份额。

同策咨询总监张宏伟表示，地产规模化时代已过，房企之间的并购重组将是大势所趋。中海、招商蛇口、保利地产、中交地产，在完成重组后都将成为航母级龙头企业，行业集中度不断提升。

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