旭辉10年首“入吴”，吴江太湖新城连体地块缘何爆冷出让

好地网6月14日讯（研究员杨育德魏莱）今天下午，仅经过1轮报价，吴江太湖新城两...



好地网6月14日讯  （首席研究员  吴彩萍）  今天下午，仅经过1轮报价，吴江太湖新城两宗捆绑地块即由2号竞买人苏州旭苏投资咨询有限公司（旭辉）以总价122754万元竞得，楼面价7083元/平方米。

作为一个炙手可热的板块，吴江太湖新城拍出这样的价格，让不少业内人士大跌眼镜，猜测声四起。与此同时，市场慨叹的最多的是：这次旭辉捡漏，捡得有点漂亮。而业界聚焦最多的，还是三个问题。

航拍图说：太湖新城连体地块现状如何？                                                                                                                                                                                                                                                           第一、地价便宜吗？

这两宗地块均位于吴江太湖新城鲈乡南路西侧，一宗位于龙河路北，另一宗位于芦荡路南侧，总建筑面积96277.6万平方米，容积率为1.0—1.8，可建面积17.3万平方米，起拍楼面价为7000元/平方米。

那么，最终7083元/平方米的楼面地价，在吴江太湖新城，处于什么样的位置？

好地数据库显示，今年以来吴江太湖新城共出让宅地13宗，其中最贵的地王由绿地所创，即吴江东太湖大道南侧夏蓉街西侧四宗地块，楼面地价为14076元/平方米，而旭辉新拿得的这块地，在13宗地块中，排名第12位。而这块地，距离绿地地王项目，直线距离仅2.2公里左右。

如果说绿地地王的容积率比较低（1.1），跟旭辉鲈乡南路地块（1.8）没有可比性，那么撇开容积率的因素，从楼面单价来看，这块地的楼面单价（12749元/平方米），依旧排在倒数第二位。所以如果说其他条件都差不多，旭辉这块地，可以算得上高性价比。

另外，该地块目前周边在售房价约20000元/平方米左右。如果按照周边20000元/平方米（毛坯）的价格来计算，两宗地块的楼面地价拍到12500元/平方米尚算合理，若开发商表现比较积极，则在这个基础上溢价10%，也有很大的可能性。但最后成交价格，远远低于这个价格。

保本房价=保本地价+财务成本（地价的10%）+建安成本（3000元/平方米）+营业、城建等税费（房价*15%）

所以说，如果没有什么限制条件，这块地从市场的角度来说，是拿得非常合算的。

今年以来吴江太湖新城成交宅地一览表

       第二：旭辉首入吴江

市场另一个关注的焦点，是最终拿下地块的房企：旭辉。

旭辉在苏州的头衔，是2015年苏州楼市销售金额、销售面积、销售套数“三冠王”，2016年的销售形势也不错，按照这个势头，旭辉成为2016年销售冠军也是大概率事件。公开资料显示，这家公司自2006年进军苏州以来，从首个项目旭辉 芭堤兰湾，到旭辉 上河郡、朗香郡两个项目奠定苏州北新区“一哥”称号，再到高端产品苏州铂悦府的惊艳入市，十年时间，旭辉在苏州已经打造15个精品项目，排名也从百名外进入到前十，并在2015年问鼎苏州楼市冠军。

但是就是这样一家公司，却是首次进入吴江。

对此，旭辉有关负责人表示，旭辉的战略是苏南，进吴江是必然。另一方面，为了保证规模，一定要把摊子铺开，并且要铺得漂亮。

事实上，旭辉一直在土地市场上表现积极。去年下半年，在市场还不是很明朗，很多房企还畏手畏脚的时候，旭辉却已经开始出动，在苏州拿下当时被很多业内人士认为“偏贵”的地块，当然，这些评论，在今年烟消云散，旭辉反而成为踩准市场节奏的典范。但这两宗地显然还无法满足旭辉保持规模的要求，所以今年以来，旭辉在土拍市场依旧频频出手，据说苏州主城区第一场土拍，旭辉报名参与了所有地块，但都没有竞得地块。而吴江此役，旭辉可以说是打了一场漂亮的战役，也实现了补仓的目的。



而对于吴江来说，新进一家品牌房企，显然是一件值得高兴的事情。

而今天土拍报名的另外两家房企：绿地、华润，都是吴江拍地现场的常客。两家房企也都在今年拿下过吴江太湖新城的地块。特别是绿地，可以算得上是吴江太湖新城的“地头蛇”，深耕意愿非常强烈。这两家参与竞拍，非常可以理解。业界盛传，这三家也不排除后期合作的可能性。如果是那样，倒确实是三方得益。

第三、由此可以推论市场变冷了吗？

今天吴江的这场土拍，最后仅一轮就结束，成交楼面价在今年出让的竞品中处于低位，且参与竞拍的只有三家房企，其中有两家根本就没有出手，这绝对可以用“爆冷”两个字来形容。那么，这是不是意味着吴江的土地市场已经迅速变冷？

这样的判断显然武断了一点。

种种迹象表明，房企对吴江太湖新城的热情，依旧很高。好地研究院在采访过程中了解到，房企没有参拍主要是两种情况：一，最近房企因为在苏州、南京主城区拿不到地，所以纷纷加大了研究范围，导致大多人手不够，没有关注地块；二，前几次吴江太湖新城地块都挺贵的，没有想到这次拍这么便宜，很多人捶胸顿足称失去捡漏机会。

而第一种原因，占据了绝大部分。

这一方面说明，房企对于苏州、南京等周边三四线城市的热情在增强；另一方面，也说明这些城市，确实有捡漏机会。而这一次土拍，还不能说明太多问题，留给人们的很多疑问，还留待市场来解答。

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