怎样投资房产才能价值最大化_【立恒会计师事务所】

笔者在工作中经常会被问到这样一个问题：投资澳洲房产时，现金流回报高的和房产增率大的究竟哪个更有价值？在回答这...

笔者在工作中经常会被问到这样一个问题：投资澳洲房产时，现金流回报高的和房产增率大的究竟哪个更有价值？在回答这个问题前，笔者首先需要做两点说明：

1）“最好是找到现金流回报好而且高增值的房产”——这个答案没啥技术含量，因为机会较少没有分析价值，本文不做赘述。

2）如果有些读者父母十分给力，拨来大量现金支持买房。读者基本无需借贷，只需一通乱买，各种投资对冲组合，自然效果甚佳。本文对这些读者作用不大。如果您是这样的读者，请行至文末，打赏一下作者，先在此谢过。

言归正传。现金流和增值率，在投资地产中一般很难兼得。投资回报高的房产往往是在比较偏远的地区，房价较低，但租金和其他地区相比变化不大，因此租金回报率较高。相反，增值率高的房产往往在比较高端便利的区域，因为比较稀缺，因此增长较快。两者往往不可兼得。因为大家的不同偏好，澳洲投资界慢慢形成了两派：一派侧重现金流回报，一派侧重资产增值率。我们可以先听听他们的观点，判断一下哪个更有道理。

现金流派的观点

1、由于房价偏低，因此此类房产会让投资者房贷压力较小。如果是正的现金流，即每月租金高于还款额，多出来的现金流还可以放入对冲账户中，让投资者在不知不觉中慢慢减少贷款，拥有房子。这样的房产越多越好，可以尽可能多买。一旦房产组合产生的现金流超过你的生活所需，就可以顺利达到财务自由阶段。

2、现金流好的房子可以让投资者获得一定量现金去抵御不可抗的支出，房价的下跌也没有什么影响，这样的投资基本上稳赚不赔没有什么风险。

资产增值派的观点

1、房产如果同预期一样增值，那么就长线看来，增值的金额一般会远大于现金流上的收益。增值出来的资金如果利用得当，可以成为下一套房产的首付。这样以房养房，投资组合的扩张速度可以快的惊人。

2、这类房产一般在财务上是亏损的，在澳洲可以起到负扣税的作用，减少投资者的税务负担。

3、这类房产一般在比较优质的区域，比较容易得到银行金融机构的肯定而贷到较多款。

看完这两边的观点，简直无所适从。那双方是如何评价对方的呢？

现金流派认为：现金流的优势在投资初始就能享受到，而房产增值却是个不确定的长线目标，与其去博未来不可知的收益，不如落袋为安。增值派却认为：再好的房子产生的正现金流也是有限的，这些现金不足以成为下一套房子的首付，局限了投资者想不断扩大投资组合的目的。看上去很美，却前路有限。

在笔者看来，如果一定要给这场争论下个结论，那么投资者的目的和所处的状态决定了我们在报资战略上的选择。如果投资者只需投资房产来改善生活，并且已经度过了职业生涯的大半，开始考虑养老问题，那么现金流战略就应该被采纳。正如一位财务策划师所言，如果你未来的投资生涯已经低于15年，那么只投资增值类房产的风险就很大，这类投资者应该更偏重于现金流。

当然，选择任何一种投资方式都应该利用它的长处，克服它的弱处。现金流派应该注意下面的问题：

1）一般来说，产生高现金流的房子一般在较偏远的地区。这些地区往往经济单一，比如前段时间十分流行的矿产开发小镇——因为矿产开采，大量工作人员会租住在那里，所以房子回报率奇高，一时成为投资新宠。但是，一旦开采完毕，工人们离开后，这类房产价格往往爆跌，而且租售不出去。从这个角度看，对现金流过于好的房产，需要知道其中原因，切忌在高位接盘，然后砸在手里再难出货。

2）由于偏远地区经济的不稳定性，金融机构一般不喜欢贷款给这些投资者。这类投资者就需要控制风险来得到银行们的贷款支持。同时需要不断储备资金，适时做一些小型开发或买卖等来筹集下一套房产的首付。

3）由于澳洲使用累进税制，正现金流类房产会让高收入群体的税务负担变的更重。因此，财务策划师一般喜欢把正现金流的房产介绍给收入较低的投资者。如果您有幸是高收入者并乐于投资高现金流型房产，可以考虑对房产做折旧报告，通过折旧费用来减少房产账面收入；或者可以考虑将房产买在税率较低的结构，比如养老金名下，起到避税的目的。

如果投资者正处于职业生涯的前期，期待形成一个大的投资组合，累积大的财富。那么，这些投资者无疑应该选择做增值派。正如澳洲一位投资家Steve McKnight指出的：现金投资派的时代已经过去了。此公早年是现金流投资派的代表人物，后来卖掉了他整个投资组合，因为他认为这个组合所产生的现金已经远远不足以支付房产的首期，发展余地十分有限。

投资公司 Open Corp 的董事 Sam McLellan 也认为，房子的增值是累积财富的唯一方法。他举例说，如果一位投资者在职业生涯的早期买了一套40万的房子，每15年房子翻一番，那么30年后这个房子价值160万。如果这个房子每10年翻一番，30年后就值320万。如果这个房子每7年就翻一番，30年后就会价值640万。因为复利的原因，增值率的略有加大都会对长期投资产生深远影响。

举一个切身的例子。笔者参加工作后，同小伙伴们寻找投资机会，当时每个人能筹到的钱都十分有限，最后部分人买了地大屋旧的增值类房子，部分人买了地小屋新的现金流型房子。十年之后，买了增值类房子的在房产上的收益明显比买了现金流类房子的高。当然，买了增值类房子的人一直处于手头紧的状态，生活质量较差。但是，因为贷款压力而被迫储蓄，对累积财富也起到了积极作用。

选择增值派的也需要解决这派的问题。一般的步骤是：选择好房产，坐等升值，然后将增值套现去寻找下个投资机会。但是，如此反复会让他们的财务扛杆一步步加大，自己需要填入的现金越来越多。投资者们看着自己的资产越滚越大，肩上压力也变得山大。投资生涯中，最怕的就是一朝资金链断，多少年累积前功尽弃。

那么，那些增值派投资者们是如何成功的呢？

1）努力工作，节俭生活。笔者知道的成功投资者，很多人早年会同时做几份工作，或者没日没夜的经营自己的生意，并且尽一切可能储下每一块钱，因为投入贷款的每一块钱，都会减弱投资者忧心资金链断裂所加诸于精神上的压力。

2）挖掘增值类房产的现金流。看上去很难，但是如果有心，投资者们可以通过分拆房间，后院加盖小屋等增加租客，或者通过租给短期游客或公司来增加租金。

3）尽可能将自己房子的增值部分再贷款出来，放在一边，以备不时之需。笔者知道的不少房产投资者在扩张期最坚苦的时候，现金流是负的，也就是贷款的利息超过了房子收回的房租和自已工作的收入。看到自己的现金池慢慢流逝，常人往往难以忍受。其实这种暂时性的现象没有那么可怕，只要每年房产的增值大于现金流的减少，自己的现金流不断就不会有事。这个扩张阶段是整个投资生涯成功不可缺失的部分，虽然艰辛，但是熬过了就会豁然开朗。

4）选择自己可以找到的最佳房产，选完之后一定要对自已充满信心。除了特别情况，投资房应该尽量长期持有，因为在房产交易中会产生很高的税费，如果房子卖出后再买入其它房产，一进一出往往得不偿失。

回望20世纪，这个世界经历了两次世界大战，地震海啸瘟疫无数，然而就长期而言，澳洲房产尽管在萧条期有回调情况，但是基本以超过11%的年率增长着。新世纪以来，人类社会又问题不断，每一年都会有媒体抛出“澳洲房市泡沫”这样的噱头来引人注目。但是投资者们应该相信，长远看来，这个世界在逐惭变好，没有这个认知基础，就失去了投资的逻辑。

总而言之，年轻的朋友们，努力工作或者经营生意来最大限度增加自己的现金流收入，选择最佳的报资项目，长期持有，然后让时间来证明自已的眼光和能力吧。这个观点其实并不新鲜，早在汉代，司马迁在《史记.货殖列传》里就说过“以末聚财，以本守之”的道理，翻译过来就是：用商业来积累现金流，用土地房产之类的财产来守住和增加财富。太史公的聚财之道，是两千年来商人们的法宝，今天看来依然充满智慧。

（本文数据资料源于网络，转载请注明出处）

---------------------------------------

关注LGY公众号，获取更多财务详细信息及各种活动咨询。