【鸿路集团】深度解析：为什么2016年是智能立体停车库的转折年？

【鸿路集团】深度解析：为什么2016年是智能立体停车库的转折年？2016-06-17李林鸿路集团核心观点...

【鸿路集团】深度解析：为什么2016年是智能立体停车库的转折年？

2016-06-17 李林鸿路集团

核心观点

停车政策密集出台，停车产业化将得到实质性推动

2015年下半年中央政府出台了一系列关于停车产业化的政策。同时停车场建设第一次写入了2016年政府报告和十三五规划，这是有史以来国家层面对停车场建设最为重视的时间段。目前，各地具体的停车设施专项规划已经陆续出台，包括停车状况调查统计、土地规划、停车收费定价、具体停车场项目建设等详细计划。停车产业化将得到实质性推动，我们认为，2016年将会是智能立体停车库的转折年。

立体车库作为集约型停车方式，需求将获极大释放

我国大城市汽车保有量与停车位的平均比例为1:0.8，中小城市仅为1:0.5，发达国家平均达到1:1.3。停车缺口巨大。其中，大型综合交通枢纽、城市轨道交通外围站点（P+R）、医院、学校、旅游景区等特殊地区停车难问题更为严峻。智能立体停车库作为一种更高效、更集约的停车方式，成为首推解决方式，未来需求将获得极大释放。

“设备制造+后端运营”新模式，立体车库企业抓住机遇做大做强

停车政策针对土地问题、停车收费问题、资金问题以及具体模式问题提出了解决方案，创造条件吸引民间投资进入停车场建设并且让其有利可图。有远见的立体停车库企业创新地采取“设备制造+后端运营”的新运营模式，主动地切入停车场建设，推动立体车库的发展，有望抢占先机做大做强。PPP模式将会为运营提供有力保障，政府公共资源兜底，地方专项债券和基金作为资金支持，将极大调动投资运营企业投入运营。

正文内容

一、为什么2016年是转折之年？

立体车库过去10年的发展，行业发展并没有出现爆发式增长，也没有形成超级大公司。我们对过去几年中行业内主要的公司分类，大致可以分成三类：（1）以电梯设备为原主业类企业（2）拥有富余钢铁产能类企业（3）自动化立体仓库类企业。

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为什么2016年会是智能立体车库的转折之年？

过去，立体停车库行业整体与房地产固定投资增速绑定，立体停车库的下游用户对产品的需求总体上保持稳定。其中新建住宅停车配套需求是机械式停车设备行业的主要驱动力，历年来住宅小区对立体车库的需求均在50%以上。2015年新增项目（含汽车专用升降机），同比增长5.3%，其中，住宅小区配套占54.0%，与上年基本持平，公共配套项目占24.8%，比重同比增加2.7个百分点，有逐年上升趋势；单位自用车库项目占21.1%，比重同比下降3.2个百分点。而2016年开始，政府政策大力推动下，智能立体停车库内生驱动逻辑由房地产投资捆绑销售驱动切换到政府政策推动下的市场化行为。以前禁锢行业的几座大山逐步得到消释，包括：（1）土地获得性困难；（2）审批流程复杂让众多意向建设者望而却步；（3）市场价格管制，让投资建设者无利可图。在新的政策激励机制下，相应的阻碍因素将会得到逐步释放。

2015年下半年中央政府出台了一系列关于停车产业化的政策。包括发改委出台的《城市停车场建设专项债券发行指引》、《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》、七部委联合发布的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，住建部发布的《城市停车设施规划导则》等。2016年又发布了《加快城市停车场建设近期工作重点与任务分工》，针对各部委、各城市有任务分工，并且有规定期限。这是相关政策出台密度最大、最密集的一段时间。并且停车场建设第一次写入了2016年政府报告和十三五规划，是有史以来国家层面最为重视的时间段。而这正是我们所说的“创造条件”、“政府推动”。虽然政策是针对整个停车产业的发展，但作为集约型停车方式，立体车库必然也会在这次浪潮中得到极大推动。

二、政策总纲：公共停车场建设是大势所趋

停车缺口严重，停车难已成“城市病”。车多地少，加之一直以来有效停车规划的缺失，我国城市停车供需失衡、停车秩序混乱等问题突出，停车缺口达上千万。国家发改委公布的数据显示，目前我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1:0.8，中小城市约为1:0.5，而发达国家约为1:1.3。

从获得资料的各城市的情况来看，停车缺口超过50%。北上广深等一线城市车位缺口量大，北京车位缺口达到300万之高。而从停车缺口比例来看，一些二三线城市停车缺口问题严重，如海口、青岛的停车缺口比例分别达到90%、77%。

公共停车场建设是政策大势所趋。停车位主要有住宅配建及公共建筑配建两种。对于住宅配建停车位来说，一方面老旧小区停车场建设需求强烈，但改造问题困难重重；另一方面，房地产市场萎缩，新建住宅停车配建不够理想。公共停车场车位可达上百甚至近千个，对缓解日益突出的停车难、停车混乱问题十分重要，政府引导的公共停车场建设将是大势所趋。

2015年七部委联合下发的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（以下简称“指导意见”）是目前最为重要的停车场建设指引，其中提出以居住区、大型综合交通枢纽、城市轨道交通外围站点（P+R）、医院、学校、旅游景区等特殊地区为建设重点，在内部通过挖潜及改造建设停车设施，并在有条件的周边区域增建公共停车设施。

三、智能立体车库肩负政策重任

土地资源紧缺呼唤更高效停车方式。智能立体停车库可以有效缓解土地资源浪费，充分利用空间资源，并且利用高效的信息化系统，解决停车拥堵等待的问题。相比于传统的平面停车库而言，自动立体式停车库的优势非常明显，主要体现在高空间利用率、建设周期短、成本和经济优势突出。

智能立体车库是重点建设领域。停车问题严峻，已有的上千万个停车缺口加上仍然以每年10%速度增长的汽车保有量构成了庞大的停车位需求，但城市土地资源紧缺，亟待需要更高效、更省地、更集约的停车方式。指导意见中有关建设重点中提出，一个是医院等特殊地区的公共停车场建设为重点，一个是鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施。

四、政策解读核心要素之一：土地哪里来？

过去对于停车建设问题，一直都是政府做的比较多，以致于形成了误导，很多人包括政府自己都觉得停车建设只是政府职责范围内的事，但是在交通行业内，一直认为停车场建设应该是产业化领域。产业化就要让社会资本投入参与，但在土地资源方面，过去一直是掌握在房地产商手中。在停车市场中，资源门槛极高，虽然商场、医院、社区以及路边停车场随处可见，但各种类型的的停车资源均处于相对分割状态。所以，引入社会资本的首要问题是让投资主体要有地可建，土地获取成为了重中之重。

《指导意见》关于土地问题，提出两点：（1）加强公共用地保障。中心城区功能搬迁腾出来的地留出一定比例用于停车建设，符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》、同一地块上只有一个意向用地者的，可以协议出让方式供地。（2）盘活存量土地资源。鼓励企事业单位、居民小区、个人以自有土地进行停车设施建设。要求规划部门办理用地性质和容积率等规划调整手续。鼓励利用公共设施地上地下空间、人防工程等地下空间建设停车设施，相关部门分层办理规划和土地手续，投资建设主体依据相关规定取得停车设施的产权。

五、政策解读核心要素之二：采取什么模式？

关于停车产业化、引入社会投资的第二个问题，就是投资主体的盈利问题。涉及停车场建设的成本以及后续的收入问题。

成本方面，一个是停车场主体建设。对机械式立体停车库来说，低端的如升降横移式，单位成本在1~2万，虽然成本低，但由于低端市场门槛低、竞争异常激烈，实际盈利不高。而对于塔库这一类高端产品来说，成本高，市场供给少因而定价高，整体盈利较好。单就设备制造来看，停车场主体建设的成本完全可以由收入覆盖。一个是土地成本问题。如果采用“设备制造+后端运营”的方式，虽然后期会有稳定的现金流回报，但前期的投入很大，特别是土地成本。如果进行土地公开招标，投资主体可能会由于土地价格高，投资收益率很低，回收期很长。

针对土地成本问题，指导意见提出创新投融资模式：利用公共资源建设停车设施，鼓励采用政府和社会资本合作（PPP）模式，政府投入公共资源产权，与社会资本共同开发建设，采用放弃一定时期的收益权等形式保障社会资本的收益。

采用政府与社会资本合作的PPP模式，设备制造商具体的运营模式可以采用设计-建设-投资-经营DBFO模式。目前来看，大城市中医院配建的停车场是民间资本进入最多的一块。社会资本与医院合作进行投资建设。采用PPP或者BOT模式，医院提供土地，然后给与投资主体一定时间比如10年的经营权。

六、政策解读核心要素之三：价格怎么定？

对于停车场建设的收入问题，主要包含停车收费收入以及其他商业运营收入。指导意见提出，允许在不改变土地用途和使用权人的前提下将部分建筑面积用作便民商业服务设施，收益用于弥补停车设施建设和运营资金不足。但是停车收费收入仍然在收入的绝大部分。对立体停车库的商业相关收益占收益比重，虽然国家统一政策没有限制，但各城市的具体办法会有相关规定，比如15%、20%等，依城市而定。

影响停车收费收入的主要因素之一是停车费定价问题，指导意见提出，完善停车收费政策。逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。对以PPP合作模式建设的项目，由投资双方协议决定。核心就是：谁投资，谁定价。未来有望随着停车费定价的逐步放开加之一定的商业运营收入，提高建设主体的投资收益率、缩短回收期，让停车场建设运营有利可图。

七、政策解读核心要素之四：资金哪里来？

如果采取“设备制造+运营管理”，前期投入会比较大。特别是采用PPP模式的项目。对此的资金支持主要包括停车场专项债券、专项建设基金、政府补贴。相关的政策指引内容包括：（1）支持城市停车场建设专项债券发行；（2）发改委把基础设施建设的专项建设基金拿出一块支持停车设施建设；（3）政府补贴。

城市轨道交通项目的最低资本金为20%，城市停车场项目等重大建设项目，可以在规定最低资本金比例基础上适当降低。《城市停车场建设专项债券发行指引》提出，募集资金占城市停车场项目总投资由60%放开至不超过70%。停车场建设的巨大部分基金都可以通过专项债券解决，解决了资金问题。同时，专项债券城市停车场项目，可以优先申报专项建设基金，由中央财政按90%的比例贴息，以股权方式补充作为项目资本金，债务压力相对较小。目前，发改委对停车场建设专项债券、专项建设基金没有设定上限。只要满足专项债券发行主体标准，申请基本都能通过。而专项建设基金因为涵盖很多领域，留了一定比例用于停车场建设，但到2015年年底，各省市的申报一般都能批准。2015年专项债券发行约400亿，专项基金发放94亿元。发改委已经核准北京、天津、上海、重庆、深圳发行额度200亿元以上的停车场建设专项债券。杭州获得发行额度100亿元以上。

八、投资建议及风险提示

投资建议：智能立体停车库迈入2016年，将会是发生重大转变的一年。核心的逻辑是：智能立体车库正在逐步摆脱传统以房地产为附庸核心的发展逻辑，核心推动要素是政策端的变化以及行业自身逐步进入良性循环，政策端送到，让立体停车库行业看到了产业化曙光。未来行业将会呈现四大趋势：（1）车库高端化，低端产品低价竞争的模式不可持续；（2）运营会成为主流，随着各地政策落地开花；（3）市场化程度加快，在土地受让、价格制定等环节，采用更市场化的方式；（4）市场集中度逐步增大，分化明显。行业技术积累时间短、项目经验不足，对停车设备用户体验研究不到位的企业将逐步被取代，未来的竞争将会从价格竞争到质量竞争过渡，因为设备企业自身参与运营后，对设备的要求会逐步提升。