一套三房暴涨150万！这才半年呀（连踩11盘 CBD房价大起底）

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一言不合就涨价！

一言不合就不给看房！

一言不合就不卖！

都说广州房价低，其实2016年来，包括珠江新城、天河北、琶洲的房价，已开始疯狂上扬。

从今天开始，＠广州房产推出系列报道，给欲买房的朋友，提供客观真实的一手情报。第一篇，当然是广州的会客厅、CBD——珠江新城。

先来看看珠江新城的地理划分。

珠城地处天河、越秀及海珠三区交接处，东起华南快速干线，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。其中，一般又分为东中西三区，以广州大道-APM线为西区、APM线-猎德路为中区、猎德路-华快为东区。

从规划上看，西区宜商，既享五羊新城老城配套，又有CBD繁华热闹，不少领事馆人士在此居住；中区宜商宜居，精英新贵聚居；而东区，主打大户型，广州著名的豪宅汇悦台、凯旋新世界等就在这里，适合大家族居住。

对于不少投资客、刚需买家而言，西区投资出租氛围更为活跃。一方面，省级小学先烈东小学在此，一方面办公写字楼多，白领精英居住需求旺盛。

所以，我们先从西区说起。



在西区内，星汇园属于较为少有的大型花园社区，早期豪宅之一。首期开盘时，价格不过6000元/平。据闻，小区呈半月形布局，风水好，聚财，又临近天河中学，好租好卖，有不少公司在这里办公。

小区单位，相比其他楼盘楼龄长些，但性价比较高。其中，靠金穗路的较为嘈杂，南向望花园的较为安静，对应地，南向单位价格也高。

按中介说法，年前一套南向94平单位，业主放盘价三百几万，后来三月份学位房旺季，单价去到4.5-5万左右，现在业主再放，已经到五百万了。




铂林国际公寓——小复式半年涨50万+

铂林国际公寓分A、B、C栋，其中A、C两栋是小复式，B栋多为酒店，项目统一酒店式管理。其复式户型层高4.5米：楼上1.9米、楼下2.6米。面积多为28-62平，居住对象以租户和日租客为主。

至于其价格，一套51平复式单位，年前250万上下浮动，现在，业主开价至少295万，楼层较好的，再贵20万亦属正常。

星汇国际公寓——年升幅约10%

星汇国际公寓，主打酒店、公寓，住宅不多，但是有先烈东小学学位；其生活氛围一般，但保养较为新净。目前均价约为3.8-4.1万/平，70多平只能做一房，总价约280万+，中介介绍，年升幅约为10%。嘉裕礼顿阳光——管理严格＋好租易转手

项目就在天河中学对面，到五羊邨或珠江新城地铁站距离相近，包括写字楼、酒店、住宅三部分。项目酒店式管理，较为严格，非业主进入须身份证登记确认，公共区域保养也较好。

楼盘带先烈东学位，转手便利，现一套55平1房单位，叫价320-330万左右，租金回报率较高，可租6000元左右，不少外国人士会选择租住这里。

但是，单位也有缺点，就是厨房为开放式，只能用电，对于本地家庭而言，稍有不便，且厕所没有通风窗户，房子整体层高一般，稍显压抑。



广弘天琪——贵＋一分钱一分货

广弘天琪虽楼盘不大，但是口碑不错，物业管理严格，离地铁口近，楼下的街区建设好，易出租，租金高。

单位品质也好，低层也基本听不到路上汽车声，比较安静。

但是，贵！项目40多平单间就叫价260万，均价约为6.5万/平；楼下超市物价高，要想便宜，得去五羊新城。总之一分钱一分货，端看承受能力。



南天广场——好区位＋旧保养＋价格低洼

南天广场就在五羊邨地铁站旁，临近广州大道，交通便利。而且，生活也十分便利，过了天桥便是五羊新城，名校学位也有保证。

但是，南天广场的价格变动不大，中介透露，因为南天广场楼龄长，商住混用，很多公司在此办公，不注重保养，其南向单位临街近马路较为吵杂。因而该项目价格为2.9－3.6万/平，于珠城而言，属于洼地。



花城湾是纯粹的猎德站上盖，带花园小区，体育东学位，对面就是天河中学；物管严格、公共区域装修保养好；离天盈广场、东塔近，多精英人士聚居……项目户型涵盖60—200+平二至五房以上。

不过，由于临近干道，项目朝东和超北的单位较为吵杂，一般而言，也正是这两个方向单位放盘多。

年前，朝西的舒适单位均价约为4.5万+，现在已经去到6.5万+。一套西向的66平单位，总价也要将近445万。而且，中介透露，项目旁边的尚东柏悦府吹风价超10万+，未来开盘时可能还会对周边项目有一定的拉升作用。



保利心语——中介强推+转手快+补涨厉害

保利心语是中介强推项目（当中猫腻见仁见智），在珠城而言比较热门。小区内带泳池，居住氛围还不错。生活购物便利，小学和中学都很近，物业严格。

据业主透露，项目呈南北两排布局，其中北排的朝北单位望冼村，朝南望花园；而南排的朝北单位望花园，朝南对酒吧街。在价格上，一套东北向的76平两房，要价达到440万。

另外项目租金高，因而投资客比自住客还多。

东区，豪宅、大型社区聚集，相比中区安静宜居。

南国花园，珠城第二大花园小区，品质好、宜居、安静、慢节奏，内部带泳池和步道，就在潭村地铁口，距江边几分钟路程。不要求品牌学位，是一个好选择。

不过，项目周边配套相较于西区、中区稍微欠缺，生活购物如买菜等，要去猎德市场或者坐1站地铁去员村。

中介介绍，今年2月份有80多平小户型400万放出，现在同样户型，起码要500万左右，但是基本上没货。



凯旋新世界——14万/平啦

凯旋新世界，近潭村地铁站，带省一级体育东学位，后期开发单位靠近江边。凯旋最大的特色就是容积率低，仅3.5，主要得益于项目拿地早，地价相对较低，故而土地利用较为大方。

现在，项目仍有一手单位，180平三房均价88000元/平，304平五房单位售价140000元/平。至于二手，一期的270+单位也要1500万+，面积越大，单价越贵，总价更贵，江边的单位，起码2000万以上。



跑马地花园——港式设计+保养旧+总价低

跑马地花园离最近的潭村地铁站约为13分钟路程，其外立面、小区保养OK，出入门禁，单位采用港式设计，实用率高。

但是，项目问题同样不少，户型不够方正，客厅阳台内凹，洗手间和厨房光线一般。北向房子临干线较为吵杂，内部保养旧，升值空间有待考虑。不过，中间的小高层相对还好。

项目目前最新开价，一套80平的南向单位，约为250万+，相比年前，变动不大。



其实，仅仅经过一个季度更新，珠江新城不少项目涨幅已经超过10%，除上述项目，像星汇雅苑，年前均价3.8万/平，现在，价格已冲至4.5万/平。

对此，不少街坊恍然惊呼，什么时候开始，珠城涨得如此迅猛？是不是泡沫太多？

据了解，一方面是学位房旺季，恰逢业主换房需求；更大一方面是房市向好，不少买家、投资客迅速出手；众人追高，价格自然快速上升。

好了，珠江新城既已如此，天河北又如何呢？让我们下回分解。

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