【去库存后时代】上海人买空嘉兴，未来怎么看房价涨跌？

上海人买空了嘉兴最难卖的房子。也许这座城市未来的房价决定权，真不一定再是嘉兴本土人说了算。...





2016年初时， 大概谁也未曾料到这半年的楼市会以如此疯狂的方式收尾。

外地客户的大量涌入，打破了嘉兴多年如一日的房价。成交量一次又一次被刷新，从面临去库存难题到库存告急，楼市究竟有多疯狂，请看数据。

据嘉兴新浪乐居初步统计：

2016年上半年嘉兴市本级共成交各类商品房21610套，与2015年上半年的12211套相比，同比猛涨77%。

其中普通住宅，成交备案约16990套，同比去年（8044套）更是猛涨111% ，而2015年全年的住宅成交量也才17105套！

2016年上半年的住宅成交，已经抵上2015年全年销量！！

半年卖出去年整年的量！住宅销量已翻倍！



再看上半年住宅成交排行榜TOP10，几乎全在400套以上，其中TOP10里，有四个盘走了上海分销。而这四个楼盘，如果光面对嘉兴市场，销售难度会增加百倍。

所以有关上海人，他们最大的壮举，是把嘉兴最难卖的房子，一抢而空。

经历过这风雨飘摇的2016年上半场，再去谈嘉兴的库存去化周期已经没有意义了。因为目前市场上，几乎无房可买。

目前的库存去化周期，不取决于购买力有多强、月均成交多少，而是嘉兴的开发商，他们愿意卖多少？

下半年还有哪些新盘会登场？

确定的：格兰上郡，紫元尚宸，优优秀湖。

不确定的：御缇湾二期，苏嘉辅成北地王。

整个下半年只有三个新盘入市。。。

目前对嘉兴楼市的分析，下半年的行情已经非常明了。唯一可能出现变数的，是明年。

明年的楼市走势看什么？

看土地成交。

供给侧改革，土地供应量的调整，这是地方政府对房价最常见、最愿见到的调控手段。

1，上半年土地市场，涉宅土地成交多少？

上半年涉宅土地共成交28.3万方，总额12.84亿元，占总量的63%，占比超过了六成。28.3万方住宅用地，按容积率2.1计算，总建筑面积为60万方，

按套均110平计算，共5450套房，再去掉10%的商业配比，入市仅5000套住宅。

上半年土地出让结果：未来流入市场的住宅供应量仅为5000套，连巅峰期6月的一个月消化量都不够。。。

行文至此，各位应该能明白我们对2016年下半场楼市的看法了吧？



2，即将开仓放粮的土地市场。

供不应求的局面一定不会维持太久。

比起提高首付比例、限购限贷，地方政府更倾向于增加土地供应量，更何况，是身处平原、土地资源丰富的嘉兴。

果不其然，从6月至今仅一个月，嘉兴国土资源局，已有大量土地确认出让：

7.6，姚家荡南地王，3.55万方，祥生摘得。

7.18，湘家荡东地块，5.18万方。

7.26，王店地块，3.98万方。

7.26，油车港恒大名都旁地块，6.95万方。

8.8，国际商务区檇李路地块，6.67万方。

总结：接下来的一个月，嘉兴将集中出让26万方的土地，等于整个上半年的土地供应量！

一面疯狂卖房，一面疯狂推地。从售楼处到土拍会，嘉兴的供需两旺，像极了我们身边的那些个省城------杭州、南京、合肥。。。

3，嘉兴市本级商品房住房用地供应计划表：

全年共计划出让住房用地67.3万方。

截止到8.8，目前已出让和待出让的土地总量，已达55万方，已接近全年推地指标。

考虑到这份计划表是年初时按照全市去库存的目标，供应比较温和。所以，不排除针对目前需求放大，增加未来三四季度住宅用地供应量的可能。



根据以上数据，三句话预测楼市走向：

1，下半年，将是最供不应求的半年，很可能盘盘高开，月月热销，市本级的成交均价可能在半年内接近万元大关。

2，从现在到年底，土地市场供需两旺。大量外地开发商将以布局嘉兴的名义，不惜代价，进入这个离上海最近的地级城市。本地开发商，在这半年里，拿地将很难。

3，上海人不走，房价上扬不会停。上海人的需求会一直持续，直到价格超出他们的天花板。目前来看，市区内的品质现房、地段或产品具备独特优势，价格极限也许在12000--13000。



最后，还是那句话，也许这座城市未来的房价决定权，真不一定再是嘉兴本土人说了算。

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