“鲶鱼”来了，找准出路才能走得更远

在装满沙丁鱼的鱼槽里放进了一条以鱼为主要食物的鲶鱼，鲶鱼进入鱼槽，使沙丁鱼感到威胁而紧张起来，加速游动，鲶鱼在搅动小鱼生存环境的同时，也激活了小鱼的求生能力，这就是著名的“鲶鱼效应”。...

在装满沙丁鱼的鱼槽里放进了一条以鱼为主要食物的鲶鱼，鲶鱼进入鱼槽，使沙丁鱼感到威胁而紧张起来，加速游动，鲶鱼在搅动小鱼生存环境的同时，也激活了小鱼的求生能力，这就是著名的“鲶鱼效应”。

正如现在的郑州，一大批外来房企大举挥师进郑，搅动了郑州楼市的旧有平衡和格局。如今，郑州净地越来越少，急于入郑的房企为入郑开始打破原有的拿地潜规则，面对资金雄厚、开发理念先进的外来房企强势进驻，未来本土房企拿地将越来越难。

外来一线房企“群狼”入郑，郑州本土房企如何能在市场上占得一席之位，可谓各出奇招。郑州的快速发展正在吸引越来越多的外来房企进入郑州，尤其今年更是成为外来房企进驻郑州最密集的一年。

关于“群狼”入郑，我们还得从7月8日郑纺机地王讲起，当天20多家房企混战3小时、竞价566轮，创造了参与房企最多、竞价次数最多、郑州总价、单价地王，老城区楼面价地王的纪录。

当天参与的房企都有谁？↓↓↓

金茂、蓝光、旭辉、远洋、万科、K2、招商蛇口、康桥、绿都、华润、碧桂园、天地、绿城、融创、正商、中海、海亮、北辰、国投、中电建等。其中，本土房企参战的是康桥、绿都、天地、正商、国投；外来房企除已入郑的万科、K2、招商蛇口、华润、碧桂园、绿城、融创、中海、海亮外，还有金茂、蓝光、旭辉、远洋、北辰、中电建等尚未入郑的房企参战。而在这些已亮相的房企之外，还有传言中的阳光城、中骏集团等对郑州“虎视眈眈”寻找一切机会伺机入郑。

2016年入郑的房企有哪些？

重庆金科地产以城改项目为突破口，拿下高新区瓦屋李城中村改造项目，成功落子郑州，5月29日金科郑州首发之作——金科城正式亮相；

郑州楼市的开年大戏，融创“回马”郑州，连走五部曲，斥资7.54亿元收购中牟美盛70%股权和债权，开发融创象湖壹号；高调签约国控集团，储备后期土地；又以360万元/亩作价收购华夏万通地产股权，储备地块400多亩，就是即将入市的融创观澜壹号；联合城开开发固城项目融创瓏府；后和思念集团与平安银行签订协议合作开发惠济区弓寨项目。

寻找合作房企，招商蛇口联姻本土房企天地置业，进军二七区，首个项目招商天地华府亮相郑州；

郊区开发撬开郑州市场，华夏幸福基业与新郑市人民政府签署《整体合作开发建设经营河南省郑州市新郑市约定区域的合作备忘录》，签约面积约76平方公里；

国家电网全资子公司鲁能集团可以说是进驻郑州最低调的一个，当大家翘首以待等待北龙湖新地王诞生时，鲁能却意外以起始价拿下北龙湖两宗地；

地王之姿高调入郑，河北本土第一阵营房企荣盛地王窝北龙湖抢地，地价2603.52万元/亩，楼面价26019.55元/㎡，现任楼面价地王保持着，荣盛地王的诞生让北龙湖楼面价进入了26000+时代；

而6月以来，最具戏剧化的入郑房企就是搅动了郑州整个房地产圈，霸占朋友圈一个多月的K2地产。K2地产首次出现在郑州地产界的视野是不按常规出牌，抢夺万科天伦惠济区东赵城改用地，首次亮相便让万科天伦多掏了2400万元，也让郑州认识了这个“搅局者”。而随后，K2几乎参加了郑州所有城改用地的出让，河南国控杨槐村、中岳秀峰小姚庄、福晟谦祥石佛村、永威三王庄、鑫苑十里铺、万科美景郑纺机等都有K2的身影。而K2地产从福晟谦祥口中夺下石佛村城改用地，更是在郑州地产圈掀起了腥风血雨，故事也是一波三折，当K2以“虎口夺食”之势从福晟谦祥手中抢下用地，所有人都开始明白郑州城改潜规则模式被打破。然而被打破的城改模式期间各种利益关系并非那么容易处理，后该宗地因尚未签订土地确认书深陷“退地”风波，而7月14日晚一纸国土局关于该宗地“竞买房企列入黑名单、地块重拍、竞买保证金不退还、赔偿成交差额”的处理意见请示意外泄露更是引起了业界的一阵热议，7月16日K2针对外泄的处理意见首发声明，7月19日凌晨01:13，K2地产再度发声称将通过专业律师团就缺少相关手续问题进行调查。如今各方利益还在博弈中，”北上协商“、”虎口夺食“、”退地疑云“、”苏园密谋“、”政府文件泄密“、”各方回应“故事情节堪比“谍战”大片。不过在石佛村地块上演谍战大片之际，7月13日，K2地产换个“马甲”再次从鑫苑手中拿下十里铺城中村改造项目的22.68亩地，而此次拿地之顺利也不得不让人猜测双方接下来是否有合作的打算。

虽然K2地产入郑之路一波三折，但是好在还拿下了地块，然而还有很多房企还徘徊在郑州门外伺机入郑。这其中，最具戏剧化的应该就是旭辉，关于旭辉业界早有传言，说旭辉将与城开共同开发惠济区固城项目，由旭辉负责操盘，案名都定了就是原来的城开菩提祥域，结果杀出个融创“横刀夺爱”。现在的旭辉也只能重新四处寻地，这也就有了旭辉与裕华竞价67轮抢夺惠济区地块，和20余家房企在郑纺机地王中的混战。

而与旭辉有着共同目的的还有金茂、蓝光、旭辉、远洋、北辰、中电建、阳光城、中骏集团等对郑州“虎视眈眈”。回顾郑州外来房企入郑史，早期，以信和、升龙为代表的外来房企以参与旧城改造的模式进驻郑州；而以绿城、绿地、顺驰、宝龙为代表的房企以参与郑东新区开发的模式进入郑州。

而近两年来，除参与旧城改造、新区开发外，进驻郑州的房企多以合作方式进入郑州。

即使是品牌如万科在郑州目前开发的项目也均为合作开发，万科自2012年入郑到现在先后和美景、天伦、荣成、百荣等合作开发了多个项目。其中，尤以万科与美景的故事最为精彩，万科首次进入郑州便是与美景牵手，后两者经历了甜蜜的热恋期相继开发了万科美景龙堂、万科城、万科美景魅力之城，然而在美景麟起城推出时，双方却意外分手。当大家以为万科、美景分道扬镳各自发展时，双方又再次联手以25亿元拿下了郑纺机地王项目。

恒大联合新田城共同开发洞林湖片区，深入近郊平原新区连续开发恒大金碧天下、恒大御景湾两大项目，斥巨资拿下高新区、北龙湖两宗地王，而6月16日恒大以注资形式和新合鑫将共同开发高新区垂柳路项目。

碧桂园进入郑州，除了碧桂园擅长的“郊区大盘”开发外，还采取了合作开发。首进郑州便是和新田城、恒大、首创合作开发洞林湖片区，随后进军平原新区开发碧桂园凤凰湾，后又联合海龙集团在荥阳开发碧桂园龙城、联合亚太新宇置业在绿博组团储备用地、低调牵手思念联合开发思念果岭旁董庄项目；

而在郑州合作的房企中还有2015年进军郑州的富力，和建业、易居三方共同合作，开发五龙新城，此后三方再次联合开发惠济区东弓庄项目用地(案名或为建业富力尚悦居）；碧源控股万达集团联合开发惠济万达广场；深圳华强收购新芒果集团合作开发华强新芒果春天以及即将入市的绿博组团项目华强新芒果·御象湖；海马朗诗合作开发海马滨河国际新城项目。

纵观这些外来房企入郑的方式，无外乎合作开发、郊区开发撬开入郑大门、砸钱拿高价地或者参与城改等几种形式。现在的郑州犹如一个开了口的大坝，大水汹涌而至，一大批的外来房企正在抢夺着郑州有限的市场，而业界朋友圈所谓的“苏园密谋”、“K2地产退地风波”、国土局处理文件外泄、“大观园密谋”都证明了，未来郑州的土地市场将是一场恶战，竞争会愈加激烈。如此情况之下，本土房企又该如何另辟出路？

与外来房企联合开发

你出钱，我出地，资源共享。虽然现在郑州土地市场竞争越来越激烈，但本土房企在某种程度上还是有着极大的优势，特别是一些房企在大家尚未反映时，已经未雨绸缪将很多储备用地纳入自己的囊中，而一线房企入郑是带着耀眼的品牌光环和丰厚的资本积累，以及先进管理水平和先进开发理念，双方联姻也成了较为流行的一种方式。

不管是采用股权出让、联合拿地、还是资源共享，或者是并购，总之这种形式是目前市场上最为普遍的形式，而且近期从K2拿地风波和未来土地市场的加剧的竞争来看，这种形式或将是外来房企与本土房企共存的主流模式。这种模式，对于外来房企来说，一对郑州本土的一些关系不太熟悉，二拿地困难，和本土房企合作可以很快的进入郑州市场；对于本土房企来讲，可以引进外来房企的先进管理水平和先进开发理念，让企业有进一步的提升。

抱团取暖

随着大批外来房企集中杀入郑州，郑州市场未来会更加激烈与精彩，而随着城市土地资源的越来越稀缺，拿地成本也会越来越高。那房企单独拿地的可能就会降低，在近期的地产BOSS聚会中，多位老总透漏出未来的方向会是多家房企成立联合公司，大家共同出资拿地，不仅可以孤注一掷拿到土地，而且也不会占用太多的资本积累影响到公司资源，在分担拿地风险的同时也可以实现优势互补，扬长避短。当然这种出路也会面临一个问题，参与的房企必然涉及到利益的分成问题，所以挑选志同道合的合作伙伴、协商好游戏规则，做好利益的分配是至关重要的一环。

转型、多元化发展

其实，在中国房地产市场开始由黄金时代走向白银时代的时候，很多房企便开始进行多元化发展，进军旅游业、文化体育产业、养老产业、金融业等等。而如今在大批外来房企入郑，竞争愈加激烈的情况下，转型多元化发展也不失为一条出路。比如，建业多年前边开始探索大服务体系，近两年来和河南鑫融基金控股等金融机构合作进军金融业，和华谊合作打造建业华谊电影小镇进军文化旅游产业。如今，建业还推出了代建业务，自2015年12月份以来已经落定15个代建项目，其中6月30日签约的海南的法国维希小镇项目则是建业地产首个位于河南省以外的项目。

转变思路 曲线救国

目前，郑州土地的竞争主要集中在住宅用地，商业用地由于库存压力，土拍时几乎没有竞争。开发商可以用商业用地进行“曲线救国”，为什么这样说，土地就是房企的“粮食”，拿不到地就是死路一条，另外加上现在“商改住”政策的支持，可以将商业用房等改建为租赁租房，也就是说，可以把商业用房改建成公寓。就郑州市场来讲，一方面目前郑州城中村面临全部拆迁，租房人群激增，从现状来看郑州公寓市场或将迎来发展契机，另一方面，商改住也可以解决房企土地困境，实现“曲线救国”。

继续独立开发

当大批房企合作的合作、转型的转型中，郑州本土房企中还有一些品牌、实力都不错的房企还在坚持独立开发，比如走量的正商、注重细节的康桥，从目前来看，都尚未与外来房企进行合作。不过如今随着越来越多的外来房企进驻郑州，势必会对打破郑州市场的原有秩序，而且与全国一些城市相比，郑州房地产整体水平并不高，无论品质、质量，还是园林绿化、物业服务等方面，都还有巨大的上升空间。所以，在面对外来房企的冲击，如果本土房企想更好地立足，就要用开放的心态学习外来房企的先进开发理念，从自身出发提高品质、创新研发，获得更多消费者的认可。

在中国楼市告别全国一盘棋，一线城市地价高企，三四线库存难去的大环境下，一些人口、资源聚集的二线城市，成为全国化品牌房企战略布局的重点。中原要地郑州正是这样一个市场。

人口增长通常是房地产企业判断一个地区是否值得投资的重要标准之一。郑州作为省会城市，吸引大量人口净流入郑州，从2010年到2015年郑州人口增长了近10%，目前常住人口956.9万，即将突破千万大关，对于郑州房地产市场来讲，郑州具有很大的”虹吸效应“，强大的购房需求支撑着郑州房价的不断上涨。

正因为在如此的发展前景下，一大批房企才不惜血本杀入郑州。如K2地产”搅局“城改市场、众房企”血拼“优质地块。而一旦郑州楼市旧有的平衡和规则被打破，土地市场化，郑州将会如开了口的大坝，大水将汹涌而至，郑州本土房企如何生存，外来房企如何快速融入郑州，双方如何建立和谐共处的生存环境都将是我们不得不面对的问题。

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