山雨欲来风满楼，调控阴影下的南京丨阳光

今天，法国又一次遭受到恐怖袭击，悲情上演，让我们感觉到生活在这里的岁月静好……...

氢弹的原料是什么？

阿尔钦是美国兰德公司的经济学家，二战结束后，人们在猜测氢弹的原料是什么。

后来，阿尔钦查阅了稀有金属制造商的股票价格，发现有一家公司的股价，在短短4个月内，从2美元飙到了13美元。阿尔钦随即写了一篇题为《股市露天机》的文章，在兰德公司内部流传，但两天后即被上级没收。

2个月后，氢弹试爆，他文章中的猜测得到印证。

现在，7月15日，南京楼市，如同今天的天气，乌云密布，傍晚的暴雨把人心浇得透凉。满城都是阿尔钦，预测的不是氢弹，是调控，据说还是认房认贷的史上最严调控，影响力并不比氢弹小。但源头不是阿尔钦式独到的细微分析，而是来源于政府的会议内幕与一张神秘的微信群聊图。那么，南京史上严厉的调控，会不会来？力度如何？影响到哪些人？我们把房地产/土地理解为一艘船，地方政府相当于船长，把城市未来的美好规划暗示给开发商，也就是大副等船员，所谓美好的彼岸，所谓诗与远方。



慢慢的，船员们鼓足劲，背后的钱袋子银行也添火加油，船行渐速，局面越发豁然开朗，大家看得也欣喜，纷纷上船，人越来越多，大副等见之，提高了船票价格。大家眼见得船票价格越来越贵，更多人涌来，花费更大的价格上船。远处，朦朦胧胧，依稀透着彼岸繁华盛景，近处，人声鼎沸，还有船票继续上涨的传言。甚至，船长又开始暗示，为了保护海洋，红线云云，船票的数量是有限的，是特定供应的。这样，加剧了船员的惜售心理，又加剧了所有人把船票理解为硬通货的全民认知。

等到了有一天，船长发现，大家开始抱怨，说船票太贵，影响了生活。毕竟人是要生活的，把所有的家当甚至未来透支在船票里，合理性何在？民怨沸腾。同时，船员们也开始嘀咕，船票卖得过快，但建船的代价却越来越高。何况，船长为了安抚民意，开始对船票限价了，这时，跟政府关系好的、跟船员关系好的，开始纷纷买被限价而有价值的船票。

抢不到船票的，焦灼的心态让脸都开始变形，汪洋之海，浩浩荡荡，然而一艘艘船，却空留下自己，这种被未来和趋势抛弃、无法参与的惶恐感一下把人心揪起来。



那么很简单，调控就是暂停，关闭船的动力系统甚至导航系统，任由漂浮，在这个时候，所有的船和人都懵了，狂热的氛围迅速冷却，因为失去了方向，也失去了动力。有能力想上船的，上不了船。而没能力上船的，也还是上不了船。

某种意义上，这属于自杀行为，不到万不得已，船长绝不使出，因为谁也无法预知未来，在浩瀚的海洋，有暗礁，有系统性的灾害天气。哪搜船先关闭系统，哪搜船就落后。彼此观望，有时也面面相觑。

用时间来慢慢消化全民情绪，用时间来消化高船票。其间的推手是货币，一直保持着放水姿态。十年前，资产1百万几乎是天文数字，现在1百万，虽然不少，但也没什么感觉了。

一旦，动力重新加载，导航加载。船长带领一帮船员，各就各位，抖落灰尘，重新上路。这又意味着，大多数人都在沉睡中，只有一小撮敏感清醒者，发现船长与船员们的异动，立刻也起身。船以大多数人都未知的速度前行，向着远方。

也许又是一次轮回，又是套路。有的人，在贪婪中恐惧，在恐惧中渐渐贪婪。当然，大众依然是羊群，在贪婪时更贪婪，在恐惧时更恐惧。风起于青萍之末，浪成于微澜之间。

房地产从来就不是一个纯粹的市场经济，从土地供应到物价审批，到房贷利率，再到城建投资、地铁建设、学区划分，哪一项因素不是政府控制？



地产公司其实是系统集成商，要素的集中，将面粉做成面包并销售出去，不同的地产商，对于成本、花样、销售的策略是不同的。但开发商并不决定土地和地段的价值，操作空间相对有限。

有时，要思考政府的动机，一个卖面粉的，怎么会真心实意的打压面包价？

但同时，地方政府负责卖地、城市化，现在又多了一项职责，在中央的不怒而威之下，胆战心惊，也有了点自我阉割的意味，即各地政府面对上涨的房价，在安抚性调控政策和地价房价双限政策效果不明显的前提下，严厉调控成为一种可能性。

合肥、厦门、苏州，如此。而南京，亦如此。

其实，从开发商与政府的得利角度来看调控的可能性，更具本质说服力。

这组数据，选择了南京各区域的代表性楼盘，也是综合了最近几年的拿地与此时的销售情况。像华新城，拿地是许多年前，地价不具比较意义。像龙湖江宁，刚拿地，刚销售，也不具比较意义。

这个表格，其实惊心动魄，因为这代表着城市与土地的价值，也意味着得利方归属，比如五矿，2013年拿地，地价1万出头，2014年售价2.3万左右，2015年售价2.3万~3万，而到了2016年5月，售价3.5万，依然供不应求。

这个时候，五矿才明白，它的问题不是卖得好不好，而是之前卖得太快。



而这个时候，政府也逐渐明白，在现有市场氛围中，地价不过1万，售价过3.5万，吃掉利润大头的是开发商，而不是政府，也不是今年更高价拿地的葛洲坝电建金茂们。

那么，政府为了保护自身利益，继续吃利润的大头，也为了保护今年的地王们，保证未来收益，降低市场热度、打压现有开发商的利润空间，将成为最隐秘的心理冲动。

当然，这也是最“理性”的行为。

具体的反应，取决于此最隐秘的心理与台面上的话术节奏，比如考虑到民怨，但根本的临界点，在于中央的态度，或者说，在于地方政府对中央态度的揣摩。

严不严厉，取决于地方政府对于大势的判断，如果把握得当，那么调控只是选择性调控，即针对投机者，无碍于刚需。如果地方政府自忖失去某种把握力，调控必将是雷霆万钧，杀伤力无穷，不仅改善者的道路被终结，连刚需的正常买房或房产置换都将受到影响。

而后者，无疑，是一场不大不小的悲剧。市场上，没有一个得利者。高房价，引起民怨沸腾，几乎不用赘言。

民声层面，房价永远是贵的，永远是超越收入的。

媒体层面，房价几乎演变成“道德倾向”，但凡痛斥房价的文章，酣畅淋漓，受众愉悦。

政府层面，永远充当救世主。房价低了，有救市冲动，房价高了，则痛下调控杀手。



楼市，就像是政府制造的一块海绵，吸收着超发货币之水，避免恶性通胀，又解决城市化问题，同时也是社会情绪的晴雨表。

（1）   卖地──城市化──房价上涨──卖地──城市化──房价──上涨 ……

（2）   调控──不调控──调控──不调控──调控──不调控──调控……

（3）   房价跌──百姓苦──房价涨──百姓苦──房价跌──百姓苦……

从2010年到2015年，经济持续发展，城市在扩容，个人收入也在提升。城市、个人收入、房价，三者的进程相似，但程度相异。很明显，5年前的南京，与现在的南京也是天差地别，城市面貌焕然一新。但，居民收入的增长明显逊色于城市与房价的发展，这也与普遍感知相同。在2015年，经过新的一轮房价大涨、城市分化及财富效应之后，无论是认同还是反对，房产已经成为城市居民最重要的资产，而这样的资产，家庭财富的数字是200万还是500万抑或1000万、2000万，看起来轻飘飘，甚至充满着黑色幽默，其实并不虚幻。

今年，孩子的教育问题，南京很多人会考虑留学，相对不错的专业，英美好的大学，一年三四十万、五十万的费用，价格昂贵，当然也不是不能承受，本科学习和硕博学习生活总费用，南京一套房可以覆盖。



这时，城市的房产体现出优势，而且非常巨大。倘若在三四线城市或农村，面临这样的留学费用，很可能，本就不会成为一种选择。对于这样家庭的孩子，无疑丧失了一种可能性。

什么是自由？自由意味着可以做很多事，拥有很多的选择可能性。同时，也意味着，如果不想做什么事，就可以有底气不去做。如果一个年轻人，没什么资产/房产，居无所安，在专业和技术上又无突出的能力，人生的安全感建立在哪里？也只能苟且，其实内心暗暗期许着，现在的苟且，为的是将来的诗与远方。

无论是子女的教育，还是自身的自由，资产是一个人/一个家庭非常重要的力量，具备者，自然从容，风轻云淡，而不具备者，尽管可以以避世的态度笑看风云，然而笑容的背后却是牙关紧咬，风云的背后也是阴影重重。



过去，房价上涨，大多数人觉得难堪、难受。房价下跌，大多数人拍手叫好。而如今，房价上涨或下跌，多数人的心理可能会趋于复杂纠结，因为大多数人都不是光脚。房价下跌，城市受损，多数人的资产也在做减值。

那么，政府的调控，精确点，也许波及的范围就更合适，不至于伤及刚需、改善家庭。无论如何，粗鲁的行政干扰，总归是对市场的损害，在一次次修复的过程中，“报复性上涨”将成为对行政损害的直接反应。

这在过去已经应验了，而且不止一次，接下来呢？

今天，法国又一次遭受到恐怖袭击，悲情上演，让我们感觉到生活在这里的岁月静好，虽然有着种种焦虑和不安，但终究在生着活着。由此，也能理解很多人在去年和今年不顾一切的选择更好的房子，惊艳的大平层，精装修房，绿树环绕的洋房，郊区美轮美奂的别墅，都成为多数人不约而同的选择。这种现象，既是资金的恐慌与避险，也是人心在日益动荡世界里的真实反应，未来的经济是迷雾般的叵测，未来的世界也是危机四伏，把每一个当下的日子过得美好，让生活像被熨斗烫过似的舒服平整，这就是我们的岁月。



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