比天气还热的楼市,将会把郑州房价带向何方?

 

郑州房价早已不是刚需的房价,而郑州的产品却仍然保持着刚需的水平,我们也呼吁开发商,在忙着涨价的同时,也停下来等等你们的品质。而对于那些必须买房的购房者来说,该买就买吧,不过在买房过程中一定要理性思考,切勿在追涨杀跌的心理中恐慌入市。...



随着房产市场的回暖,郑州房价上半年出现了大幅度的上涨,郑州官方公布的数据,6月郑州商品住宅均价9661元/㎡,比1月份上涨了1006元/㎡,而“郑纺机地王”的出现更是点燃了各大房企涨价的热情,众楼盘纷纷借机涨价,少则两三百,多则三千元。郑州房地产市场的新一轮上涨行情开始出现,而对于近期地王频出、房价暴涨、土拍乱象的楼市,即使是浸染房地产行业多年的资深地产人士也只能用“疯了”来形容现在郑州的楼市。

疯狂的郑州
郑州最热的三伏天已经扑面而来,但比天气更热的却是各个项目开盘或认筹的现场

5月29日,绿地璀璨天城首推1000多套房源,销售近8亿;



6月18日,融创美盛象湖壹號首推1260套房源,当天清盘并紧急加推。



6月18日,华强城市广场天颂公寓推出380套loft产品,认购324套;



6月25日,碧桂园凤凰湾推出424套房源,去化410套;

6月26日,绿地城首推700套房源,去化504套;

7月16日,民安西上首推1432套房源,去化1289套;



7月23日,华瑞紫韵城首推房源销售900套,揽近7亿;



7月24日,海亮时代ONE首推房源1935套,去化1800套……

不到两个月的时间,郑州多次上演着千人抢房、开盘即清盘的“疯狂”。再加上地王的“助纣为虐”、各大媒体关于房价疯狂暴涨的报道,购房者恐慌性入市、投资客回归、追涨杀跌的心理也引来了郑州房市出现了一种疯了般的癫狂,白沙房价破万、滨河国际新城房价破万,惠济区房价上半年上涨1827元、金水区房价半年上涨1070元、郑东新区房价半年上涨9295元(龙湖豪宅项目的集中入市),无不证明着郑州迎来了新一轮的上涨行情。
是何原因造就了房价的分界线
就郑州房管局公布的郑州市区6月份商品住宅均价9661元/㎡,但目前在主城区买房要想找到万元以下的房子已经是十分不易。

郑州向东,随着价值洼地白沙组团拍出9105元/㎡的楼面价,也标志着白沙房价开始迈入万元时代;

郑州向北,北四环以南几乎已无万元以下房源;

郑州向西,万元房价正在扩展至西三环;

郑州向南,航海路以北已无万元以下房源,航海路至南三环房价或过万如亚星盛世,或正在走向万元的的路上,如绿地城、亚星金运外滩、泰宏建业国际城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭、永威城等项目。

从郑州房价的整体分布来看,郑州的发展速度明显呈现了东、北发展优于西、南的态势,郑州房价也呈现东高西低,北高南低之势。而目前郑州万元以下房源主要分布在西三环以西的高新区、常西湖新区、中原新区,南三环以南的二七新区、商都新区,以及再向郊区开发郑州东南的航空港区、郑州正南的南龙湖、郑州向西的郑上新区、郑州黄河北的平原新区。

细细来看,郑州西、南房价略低于东、北区域房价的原因无非为:

一、是因为郑州作为河南省会,有着强劲的吸附力,但毕竟这种人口虹吸效应是逐步释放的,而那些距离郑州市中心较远的区域自然无法成为外来人口的首选居所,房价自然无法突然暴涨至万元以上,然而随着整个郑州的发展郑州房价也在水涨船高,万元房价界限将不断向外延伸;

二,政府的财力是有限的,无法同时满足郑州各大区域的发展,只能选择性重点发展。前几年政府的扶持重点主要集中在“东扩北移”,尤其是郑东新区更是举全市之力重点发展。而近几年来随着“东扩北移”的发展完善,为了平衡郑州各区的发展,西区、南区也开始逐渐发展起来,不过在发展速度上慢于东区和北区,房价也相应的低于两区。

三、打造产品的不同,郑州东区目前是郑州最高端的区域,开发产品高端改善产品为主,郑州北区由于配套完善刚需、改善均有;而郑州中原区作为郑州的传统老城区客户以地缘性客户为主,高新区以及郑州南区则是刚需客户的主要承接地,因此价格偏低。
房价尚未过万区域的升值空间
那些尚在发展中的区域未来房价是否还会有上涨空间,主要在于看该区域是否具有发展潜力和升值空间,而评定一个开发区是否有升值空间主要可以从以下几点来看:

  1. 是否会通地铁。而且还要看,地铁什么时候开工、什么开通,最好是三五年就能通车的地铁;
  2. 市政府是否会迁入。在我们国家,政府大楼对区域的拉动作用,那是权力的磁性殿堂,会吸附各种资源;
  3. 大牌企业是否迁入。一个新区的价值基石,是产业聚集度。大牌企业迁入,会产生龙头效应。当然,不能是传统制造业,他们的总部或生产基地迁入,对于房价的拉动非常有限。最好是金融、互联网等强势产业的知名企业。


从以上的角度来看,高新区、二七新区、商都新区、常西湖新区、航空港区有着很大的升值潜力;

高新区,作为发展20多年的区域,大学城、高科技的产业园支撑、在建的地铁1号线延长线,逐渐发展起来的大型商业配套,让高新区的升值潜力越来越得到认可,房价从2013年的六七千上涨到现在的八九千。尤其是,万科、恒大、金科等一线外来房企的进驻更是引领区域房价进入新阶段。

常西湖新区是在“一心两翼”的发展思路下应运而生的。而这个区域进入真正的快速建设期是从去年才开始。目前常西湖新区作为郑州西三环外的顺延区域,是郑州向西重点发展的目标。而且根据规划这里打造的是郑州市市民公共文化服务区,也就是传说中郑州市政府所在地(不过尚未得到官方承认)。该区域被南水北调运河分割为南北两个核心区,其中北核心区是市民公共服务区,规划有高大上的地下交通环廊(实现真正的人车分流);南核心区规划有西区地标建筑“四个中心”奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心都已开建。

航空港区,更不用说,集万千宠爱于一身,国务院批复的全国首个国家级航空港经济综合实验区,举全省之力在发展,政府扶持力度大,作为郑州对外开放的高地,再加上菜鸟网络、富士康、唯品会、中兴、酷派、正威等产业的不断导入,未来发展潜力较大。目前的港区,大交通体系已基本形成,可以停靠波音777和空客380大型飞机的高大上的T2航站楼,链接市区的四港联动大道,京港澳高速,机场高速以及只需19分钟便能到达高铁东站的郑机城际铁路,预计年底开通的地铁2号线延长线,此外高铁南站也正在建设中。目前,区域已经汇聚万科、绿地、中建、永威、康桥、和昌、正弘、豫发等知名开发商的进驻,整个区域的开发可谓如火如荼。不过,港区由于和郑州市区之间还隔着大片待开发的区域,从位置上来看,港区更像一个独立的新城,所以港区项目主要针对的是在本区域工作的人员和部分投资客。

而对于其他区域,二七新区、商都新区是分别是二七区和管城区的顺延区域,其发展主要得益于,郑州外来人口的大量流入,使得郑州老城区无法满足这些人的正常居住,只能顺势外延。此外,南区南水北调运河的建成和三环、四环的快速化、地铁2号线的建设也为这些新区发展提供了众多利好。而这些外延区域虽然目前尚无法享受完善的配套,但可以近距离享受主城区的成熟配套,更容以发展起来。

关于远离郑州主城区的南龙湖、郑上新区、平原新区三个区中,目前来看依托自然环境、华南城华商汇等物流产业园以及航空港区的南龙湖最具发展潜力,毕竟华南城、华商汇等为区域提供了大型商业配套也带来了巨大人流,借势港区的发展也让地铁二号线南延线经过南龙湖,大大缩短了与郑州市区的时间距离;接下来是郑上新区,区域环境也不错,整体定位的是生态宜居健康城,而之所以判断其具有价值,主要是近期区域交通的推进,首先是已经开通的郑州西站。其次是已招投标的地铁10号线(郑州—荥阳—上街),计划于2021年12月28日建成通车,外加上规划中的郑州至荥阳有轨电车都让未来该区域的交通优势得到很大的凸显;最后是平原新区,虽说目前平原新区占据黄河湿地、千亩凤湖等环境优势,且区域开发商汇聚这恒大、绿地、绿城、碧桂园、正弘等品牌开发商。但平原新区与郑州之间所隔得黄河就是一个天然屏障,交通问题、区域配套问题等都是目前几年内无法解决的一些问题。

总的来说,随着郑州的发展,那些规划有地铁、有着强势产业导入以及主城区承载力顺势外延的区域将很快发展起来,而那些与主城区中间尚有大片开发区域的新区只能在郑州整体发展的前提下迎来发展。而从房价上来讲,那些最具发展潜力的区域将紧追郑州市区房价水平迈向万元时代,而郑州市区的房价更会在接下来有更好地上涨行情。

结语:虽然郑州房价新一轮的上涨是我们不愿看到的,但却是我们不得不面对的现实。因为诚如一些在地产圈摸爬滚打多年的资深地产人所言,郑州房价上涨并非是一种偶然,这主要体现在:

一、河南是1亿多人口的大省,郑州是唯一一个中心城市,按照保守每年1%的城镇化率计算,每年会有100多万人口涌向城市,庞大的人口基数为楼市上涨基础;

二、郑州航空港区已批复、自贸区审批中,再加上“米”字型的高速高铁相继建成通车,其区位优势决定着郑州的综合实力大大加强,并将吸引更多的人流,经济增速及人口增长带来的刚性需求会进一步加大,会有越来越多的一线房企进入中原;

三、如火如荼的城中村改造让很多都市村庄一夜之间夷为平地,大量租住城中村的年轻人无房可租,不得不提前考虑购房计划,刚性需求提前得到释放,为楼市上涨提供新的动力;

四、一线外来房企的进驻,郑州购房者怀着对其品牌和产品的期待,蜂拥入市,也裹挟着郑州房价的上涨;

五、上半年的房价飙涨形式是产业,本质却是金融。2016年以来,信贷的扩张,实体经济投资的紧缩,股市投资的紧缩,以及一线楼市信贷的紧缩,则是房价突然暴涨的主要原因。而目前的地产市场已经脱离了其居住的属性,资本与金融属性当道,地产已成为资本避险的优良标的,如今搅动这个市场的不再是房奴们,而是优质的中产A+阶层们,随着经济下行的趋势明显,市场会愈加火爆。而本就增值潜力巨大的郑州更是天然港湾。郑州新一轮行情的上涨是因为那些无处安放的资本。

六、近期各种媒体报道,合肥、南京、苏州等二线城市房价疯狂上涨,一些城市开始出台严厉的调控政策,给市场再添恐慌气氛,追涨杀跌的心理会继续推高房价上涨预期。

就郑州的房地产市场来看,郑州房价早已不是刚需的房价,而郑州的产品却仍然保持着刚需的水平,我们也呼吁开发商,在忙着涨价的同时,也能停下来等等产品品质。而对于那些必须买房的购房者来说,该买就买吧,不过在买房过程中一定要理性思考,选择靠谱的开发商、靠谱的楼盘,切勿在追涨杀跌的心理中恐慌入市。

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