下半年，或将是小开发商解套最后机会

自中央去库存政策以来，至今一线城市及大部分二线城市已取得了较好的销售量，甚至已进入了供不应求阶段，价格大幅上...



自中央去库存政策以来，至今一线城市及大部分二线城市已取得了较好的销售量，甚至已进入了供不应求阶段，价格大幅上涨，三四线城市也在今年3月以来取得了较好的库存去化。但是从细化角度看，有一个群体还仍处于高库存状态，这个群体就是三四线城市的普通开发商。

整个去库存的全国市场规律是从一线城市的量价齐升，随后蔓延到二线城市，在今年3月开始顺延到三四线城市，城市内部的去化也是有一定的规律可寻。

我在今年初就曾跟多家媒体发表过我所操盘城市——漳州——一个准三线城市的市场观点，当时主要阐述以下几个观点：一、上半年漳州房价必涨；二、8000元以下的项目涨幅大于8000元以上的涨幅；三、上半年品质楼盘领涨，普通楼盘不会有太大增长空间（详细视频可以看漳州乐居网对我的专访），今日回顾，基本应证了当日预判，所以今天我想再来谈谈下半年三四线城市的市场。

外界一致认为三四线城市是库存重灾区，其实这个认识还是比较片面的，深究下去可以发现，三四线城市的库存主要集中在普通开发商手里。在这一波市场回暖之前，三四线城市的楼市成交量主要集中于品牌开发商的项目，而本次市场回暖，主力成交仍然集中于品牌开发商的项目，普通开发商并没有得到很好的去库存，而下半年或许是他们最好的去库存机会。

首先，经历过四个月的库存去化，品牌开发商在三四线城市的库存量有了一个很好的消化，在年度指标和库存压力上都得到了很好的释放，甚至已经有部分项目完成了年度指标，在此前提下，这些之前能快速走量的开发商，在策略上会开始偏重于通过溢价来弥补去年的利润损失，所以这类项目，在下半年仍有一定涨价空间，当然其涨幅主要受上半年涨幅的影响，如果上半年已经有较大的涨幅（超过15%），除非有较大的区域利好，否则整体增长空间会比较温和，同理，如果上半年涨幅较小，那么下半年该类项目仍有一定的增长空间。

其次，随着上半年价格差距的拉升，目前品质楼盘的售价已经大幅领先于普通楼盘（我所负责的项目售价高于马路对面的项目近20%），此时普通楼盘已具备价格优势，这个优势也足以弱化其在品牌上的弱势，可以在市场上得到一个相对不错的去化。

第三，三四线城市的表面库存仍然很高，这会使得政府即使有一定的政策调整，但三四线城市也仍处于保护阶段，政策锁紧的概率不大，当然，这个政策的不确定性也是市场最大的风险所在，所以在此建议普通开发商可适当走量后再提价。

当然，经历过上半年的去化，市场的需求已经得到了一个很好的消化，未来的市场空间其实是一个比较大的疑问，在没有新客群增加的情况下，下半年要有爆发式的成交几率不大，所以中小开发商，走量才是关键，因为一旦政策变动，此后或许也就很难再出现如今年的这般市场行情，二普通开发商的资金实力较弱，如果不把握本次行情出货，此后或将无翻身机会，所以，下半年或将是三四线城市普通开发商的最后解套机会。

对于购房者，如果近期有购房需求的，宜早出手，多关注上半年涨幅不大的被低估的品质楼盘，部分售价明显低估的普通楼盘也是投资的较佳选择。（我个人比较建议购买品牌开发商项目，毕竟品牌背后是品质，物业的价值过去是靠地段支撑，未来一定是靠产品支撑）

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