小区车位归全体业主所有？别做梦了好吗？！
近日，朋友圈疯传小区停车位应归全体业主所有，开发商无权出售，江苏南京某法院已对此做出判决……网传的消息是这样...
近日，朋友圈疯传小区停车位应归全体业主所有，开发商无权出售，江苏南京某法院已对此做出判决……
网传的消息是这样的——
“全国首例，业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉，“居民免费使用停车位，开发商无权售卖停车位”。南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。”
这可高兴坏了不少业主，毕竟，现在小区停车位越来越贵，按面积来说，都已经超过了住房的售价。
事件真相是……
正当小区业主们，纷纷计算着能收到多大一笔巨款的时候，南京鼓楼区法院却于日前辟谣：“只是并未生效的一审判决该案应以生效判决为准”。
在此郑重提醒大家
这些文章中提到的均是并未生效的一审判决，本案应以生效判决为准！
星汉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。
星汉公司辩称：
➤ 业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；
➤ 根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；
➤ 被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。
请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
南京市中级人民法院经审理，认为原审查明事实不清，裁定：
业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。
星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。
因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，本院不予支持。
被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。
综上，2014年9月，鼓楼法院经审理，
作出重审判决：
一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；
二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。
❖ 该条文遵循了房地产市场的交易习惯，对本案的争议标的具有明确的指导作用。
根据2004年12月15日当时有效的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》，应有不低于15%（最少6个）的车位为业主保留，加上超出规划的23个车位，原告总共应有29个车位。但被告目前已经将35个车位售出，原告实际享有24个车位，因此被告应向原告移交5个车位。
综上，鼓楼法院的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。
那么，车库所有权到底该“姓”啥？
小区车位到底该姓啥？其实不能一概而论，而是得看其是哪个“妈”生的。
目前，我国小区停车位共有4种：地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地面临时车位。
地下产权车位即可以办理产权的地下停车位，是指在小区地下空间，满足立项和规划条件、可以办理所有权证书，这样的车位，产权属于开发商或者购买业主。
小区的地下人防车位属于建造在人防工程内的，非战时用于停车的车位，这类车位的所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，而是属于国家，由人民防空管理部门代表国家行驶所有者权能。
而对于地面规划车位和地面临时车位这两种地上车位，《物权法》有两条规定涉及了这种车位的所有权问题：
《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
《物权法》七十四条规定，建筑规划区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
结合两条规定来看就是：建筑区划内建设的车位属于开发商所有，可以售卖；建筑区划内用于停车的车位之外新增的车位，且占用了公共面积的，则属于小区业主所有，业主委员会可以决定是否收费。
车库归属问题，各地理解不同，各地方政策也会有相应的改变。
物业管理区域内车位、车库的配置，不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数(含商铺间数)之间的最低配置比例。
已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库，满足业主停车需求。
据了解，我省很多小区存在开发商以“只售不租”的商业手段强行卖车位，但目前，我省还没有禁止小区车位只售不租的相关规定。所以我们能做的也就只有弄清小区车位归属问题，方便维护自身利益。
那么，到底是租划算，还是买划算？多名业内人士告诉记者，如果单纯算账，那肯定是租车位划算。但若加上因供求关系影响下的价格走势、车位保值增值因素、以及相对稀缺性等原因，长期来看，买车位要比租车位划算。但是否买车位，还是要综合考虑多种因素。
来源：百姓关注
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