法律援助如果房屋漏水该怎么办?

 

刚入住两年的房子屋顶和墙面渗水,我们想去找物业,物业会管吗?遇到这种情况我该怎么办?...





校友
可能因为连续暴雨的原因,刚入住两年的房子屋顶和墙面渗水,我们想去找物业,物业会管吗?遇到这种情况我该怎么办?

律师
校友你好,我是值班律师张福来,04级法学专业,天津唯岩律师事务所执业律师,此问题由我来为你解答。

律师解疑

建筑主体结构是用钢筋混凝土灌注而成,而任何混凝土都有毛细孔,都会存在裂缝。由于这些毛细孔的存在,混凝土在受水的情况下,会引发钢筋锈蚀、混凝土劣化、建筑形态改变。时间一长,房屋的使用寿命就会减少。

根据《商品房销售管理办法》,商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。所以开发商将商品住宅交付给购买人,最低的保修期限是工程竣工验收合格之日起5年,如果开发商向购买人交付住房时已经超过了竣工验收后5年,开发商仍旧要承担交房以后保修1年的责任。

购房人对房屋进行了装修,如果家庭装修不涉及原来结构的改变,开发商不能因为购房人的装修免除自身的责任,但如果装修改变了原有房屋的防渗结构,那么,由此造成的防渗设施的破坏则开发商不应承担责任,但装修单位应对装修质量承担保修责任。

所以校友需要先看漏水的具体原因,如果排除装修质量的问题,确定是建筑方面问题的话,因为交房只有两年,在保修期内,可以拿合同直接找开发商,现在项目在售罄以后,很多开发商会将后续维修交给物业代为维修,直接找物业维修就好。如果在保修期内楼顶漏水,而开发商不履行义务,遇到相互推诿情况出现,一定要做好录音,保留填写的维修记录等资料证据,必要的时候可以到消协、住建部门和质监部门等处投诉。如果维修之后房屋仍不能正常使用的,业主可以要求按当地同地段租金赔偿。

如果房子过了五年保修期,顶楼业主如果屋顶漏雨还可以考虑使用房屋维修基金。一般来说楼顶产权属于一个单元住户共有,属于公共部位。按照规定,如果在房屋的保修期内,由开发商负责维修。如果房屋已经出了保修期,业主可以申请动用公共维修基金,经过该单元2/3以上居民同意,可以使用。如果小区居民当初没有缴纳公共维修基金,那么整个单元的居民都应该分摊维修费用。但是在实际操作中,往往有的居民有不同意见,这种情况只能通过物业公司或者居委会进行协调。根据《物权法》中的相关规定,屋顶属于建筑房屋的共有部分,业主之间可以建立在自愿的基础上协商解决维修费用,但不能强制对方来承担这项责任。

知识延伸一:什么是房屋维修基金

房屋公共维修基金,是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金,住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等,有房子的“养老金”之称。根据规定,商品住宅和公有住宅出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

知识延伸二:申请公共维修基金的流程

首先,应该由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业来提出申请。其次,住房维修资金管理中心核实资金归集率。资金足额归集的,根据项目预算,取得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主,且占总人数三分之二以上的业主签字同意。第三,业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业择优预选施工企业并组织施工。第四,业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业在竣工验收后,向住房维修资金管理中心提出付款申请。最后,住房维修资金管理中心依据施工合同及项目审计报告结果,预留质量保证金后付款。若维修资金归集达不到足额的,应由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业协商没缴专项维修资金的业主补缴专项维修资金。



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