打“鬼”融创
地产大哥完全被老孙搞残：高营收、高现金、高负债、低利润。...
鬼
打“鬼”融创
下午正在和朋友聊资产证券化，业内朋友打来电话问，怎么看融创2016中报业绩?地产大哥立马调来融创刚刚发布的中报业绩。
看了开头，确确实实吓了一跳。
看到了结尾，又有一个喜！
打个比方，小时候，我们过年要洗个澡，穿上新衣服，然后再欢欢喜喜过大年。
融创中期的财报，就是洗大澡。到了年底，肯定要欢欢喜喜过大年，就是庆贺进入千亿军团！
进入千亿军团，融创仅用了不到6年的时间！
合同销售额560亿，同比增长105%；毛利14亿，同比增长127%。
但是，几乎让所有人大跌眼镜的一组数据出现了：
股东权益净利润0.73亿，同比减少92%。
面对这组过山车式的数据，地产大哥完全疯掉！
就在前天晚上，老孙还谈笑风生地入股易居1.6亿，中报不出席，却作为小股东出席新易居。
老孙这到底是唱的哪一出?
更荒诞的一组数据还有：
手持高现金401亿；
净负债率85%。
地产大哥完全被搞残：高营收、高现金、高负债、低利润。
赚的利润难道都被老孙“吃到肚子”啦?
这里面肯定有鬼！
跟着财报逻辑，地产大哥开始打鬼。
▼
❶第一个鬼
结转收入偏低
当然，不能结转的理由有很多，而且一定会是实事求是的痛苦状。
但是，18%的结转，真的很说不过去。
好吧，就按实际结转的营收来算账。
但是，息税前利税居然差不多，请注意，去年中期是22亿，今年居然还是22亿。
先不忙下结论，营收增加一倍，息税前利税一样，这也太说不过去了。
❷第二个鬼
息税前利润难看
所以，第二个鬼就是，息税前利润被谁吃掉了?
来看这张图表：
财会圈流行一句话，“其它”是个筐，啥东西都往里装。
我们来看看老孙往“其它”里装了啥东西。
第二是业务合并及收购合营公司股权增加收益9亿；
第三是来自合营和联营公司的利息收入减少2个亿。
通过简单的加减法，融创的其它收入减少7个亿。
这是什么意思呢?
融创的项目，有很多是合作开发，上半年是项目公司集中的结算期。
于是，该退的退，该并表的并表。
第二个鬼就是合作开发项目结算过于集中，但同期营收结转又偏少，所以，直接导致息税前利润难看。
好吧，这也说得过去。
❸第三个鬼
净利润的表现不像话
但第三个鬼又出现了：去年中期净利13个亿，今年中期却是1个亿。
净利润的表现不像话，实在是不像话。
这里面又有什么鬼?
主要是两个小鬼。
一个小鬼是财务成本，去年中期是7个亿，今年中期是16个亿。
还有一个小鬼是合作开发出现亏损，去年中期盈利5个亿，今年亏损2个亿。
这两个鬼，老孙会不会给个说法。
还好，果然有说法。
二是财务成本费用化12个亿，比去年同期增加5个亿。
但是，另一方面，财务成本资本化却和去年同期差不多，去年资本化是7个亿，今年同样也是7个亿。
要知道，去年中期的利息开支是14亿，今年高达16亿，利息资本化却前后差不多。
这就不能说老孙不成心吧。
你想想，息税前利润已经很难看了，你财务成本资本化多一点，净利润就好看一点吧。
人家老孙偏不！绝对是成心。
❹老孙到底安的是什么心?
千亿规模
老孙到底安的是什么心?按道理讲，老孙也是要面子的人。
地产大哥想来想去，突然明白了，老孙要的是“大面子”——要进入千亿军团。
我们来具体估算一下融创2016年的全年销售业绩。
下半年，根据中报披露，融创将有大约28个全新项目开售，货值超过400亿。
加上老盘新推，下半年可售资源超过1120亿。
这里面有两个关键词，一是28个新盘要卖；二是老盘新推。
聚集在一个“新”字。
具体什么意思?
对销售有真正贡献的当然是新盘，以及老盘中待推的新盘。
也就是说，老孙手中卖不掉的尾盘没有，没啥库存。
还有一个更值得关注的数字，28个新盘遍布6大区域，包括22个城市。
地产大哥将一二城市比作宝马，三四线城市比作自行车。
这也意味着，孙宏斌已经完成宝马的布局。而且，土地供应占比非常均衡。
看到这里，地产大哥已经了然。
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