弥勒小区买房,你还在买车位?法院都判了!

 

弥勒城的楼盘众多,很多市民买了房后,还要投入大笔资金购买停车位。那么,小区的停车位所有权、使用权,究竟是开发...





弥勒城的楼盘众多,很多市民买了房后,还要投入大笔资金购买停车位。那么,小区的停车位所有权、使用权,究竟是开发商的?还是业主(住户)的?或许你会认为,那肯定是开发商的。到底是谁的呢?先看一个案例:

◆停车位,你还在买吗?法院都判决了!

(综合自人民网)


最近,就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件,南京鼓楼区法院一审作出判决:开发商将地下停车库移交给业主委员会管理,全体业主享有地下停车库的权益。

买了的车库退钱,以后还有钱分给你……对于小编,这是一个“晴天霹雳”般的消息。那么在车子越来越多,车位买少见少的今天,停车位、咱还用买吗?

别急,让我们先来看看南京法院的判决理由!

在这场与开发商的“车库之争”中,法院及业委会认为停车库应由全体业主所有,主要有以下四大理由:



1、地下停车库属于小区内配套公用设施,应无偿交由全体业主使用;

2、南京规划局的相关文件要求当地开发商按照0.2的配置比例开发建设停车位,因此建设停车位属于开发商的法定义务;

3、涉案小区内的土地使用面积已经全部分摊到全体业主,开发商不再享有该小区内的土地使用权,也不享有该土地上建筑的所有权;

4、开发商不能证明车库的建设开发费用未纳入商品房成本分摊至业主。

●此案判业主获胜,在全国还属首例



住宅小区的车库到底属于小区业主,还是属于房地产开发公司?这是个带有普遍性的问题。

业内人士称,此案判业主获胜,在全国还属首例,其法律意义十分重大。

据了解,位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库,开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个,其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此,业主委员会曾代表广大业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。今年6月,业主委员会无奈之下,将开发商告上法庭。

庭审中,业主委员会认为,小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿地交给业主使用,开发商没有所有权,根本无权出售。

开发商则强调,自己在出售房屋时,根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上,而车库又是开发商投资近300万元建成的,当然拥有车库的“产权”,因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审,法院经合议庭合议后当庭作出判决,地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。

判决后,开发商也当庭表示:“不能接受这样的判决,要上诉。”

●车库作为公配设施,是建筑物辅助设施



该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由,首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用。

其次,小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区业主享有,开发商不再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权,除非取得土地使用权人的同意。

根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。

由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此可以认定,车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

●开发商们将退出出售车库的惊人巨款

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说,我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律,而实际上,每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例,对催生建筑物区分所有权法律的出台,有着积极作用

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在全国传开以后,很多小区的业主们都喜形于色。新乡一位业主算了一笔账,如果此案业主委员会终审胜诉,从理论上说,新乡的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。

●在生效判决出来之前,让我们先来看看我国法律对于小区内的停车位是如何规定的吧。



根据《中华人民共和国物权法》:

第七十三条:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

第七十四条: “建筑区划内,规划用于停放停汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

那么怎样才算满足了业主需要呢?又应该由谁来满足呢?

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条进一步细化规定:

“ 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

以上是我国目前对于小区车位的法律规定。

可看出对于小区车位的权属问题并不是十分明确的,只要是建设规划内的车位都属于配置比例范围内,但并不是配置范围内的车位都一定属于开发商的。

●对于开发商在小区公共区域内规划的停车位,是属于开发商呢还是业主共有呢?



这在实践中争议是很大的,事实上,小区内的车位规划设计是很复杂的,开发商会利用人防工程、架空层等等建设停车位,不同类型的车位,权属也不尽一样。

例如《中华人民共和国人民防空法》第五条就规定人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。由此,利用人防工程建设的地下车库就有可能属于开发商了。

究竟哪些是专有车位、哪些是共有车位,让我们期待通过南京此次的判决,推动我国关于建筑物区分所有权在小区停车位权属问题上的进一步立法吧。

看完这个案例,亲们就应该明白了,你小区的停车位究竟是谁的了。

◆新闻拓展:小区公共区域广告收入,应该如何分配?



各位住户们,每天回家时走进小区时,有没有一股浓浓的广告风铺面而来,这是平时看着不起眼的广告,其实都是广告商付过钱的, 但是广告收益最终应该归谁?



小编走访了慧心小区和福地半岛两个小区,随机采访了五位住户,他们都表示并不了解小区公共区域广告收益的流向。



于是,小编找到了两个小区的物业了解情况,慧心小区的广告项目是由业主委员会直接负责,物业公司不参与。福地半岛则是物业与业主委员会签合同,有物业负责运营,按比率收取人工费用。



或许你已经习惯了,但是,你有没有想过这些广告已经占用了你的公共区域?这些占用你公共区域的广告收入有多少?这些收入的开支物业有过公示吗?这些收入都去哪了!



现实中,对公共设施的经营性收入隐瞒不报成了大部分物业的一贯做法,多名业主浑然不知,糊涂地交了这么多年的物业费,还被隐瞒了这么多年!

在2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定中也有明确规定!

第五十四条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

同时,按照《物权法》的相关规定:“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”,所以收益分配权掌握在业主手里。

也就是说,如果在小区公共区域里做广告

1.首先得经过你同意

2.其次应该公开收入

3.最后还得给你钱

因为这些收入原本就属于你的..

责编/孔令勇 编辑/徐良 图文/张皓翔 汤雪兰 排版/孔德云

(部分图文源于网络)

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