建业地产融资

要18亿来了260亿！胡葆森海外融资功力缘何陡增

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要18亿来260亿，建业地产海外融资获14倍超额认购，引起广泛关注。4月中旬，建业地产与海外投资者订立购买协议，发行金额为3亿美元（约18.6亿元人民币），于2021年到期的年利率为8.75%的票据。令人吃惊的是，此次发行的票据获得超过14倍的超额认购。另外，本次票据利率最终定价为8.75%，比发行日当天建业地产2020年到期债券的8.64%交易利率，并无明显新发行溢价，甚至低于建业地产2020年到期债券当日的公允价值。这表明，建业地产正在掌握其融资成本的“定价权”，放眼全国地产公司，拥有如此“融资”功力的也仅限于少数行业大佬，在河南更是“唯一”。

从2010年起，建业地产几乎每年都会进行境外融资，从近几年“海外融资”轨迹来看，平均资金成本低于10%，这在国内地产企业融资难且成本高的现状下，实属难得。

不难看出，建业多年来深耕河南的发展战略和稳健步伐，正在获得海外资金的认同。而议价能力的提升也现实，国内房地产资源正在向领先者快速集中，资本更青睐寡头企业；另一方面，建业掌门人老胡在朋友圈的个人魅力和信用，也应在建业融资行动中发挥举足轻重的作用。

2015年被建业内部称之为“大建业大事业”的起始之年，第四次组织架构调整、引入事业合伙人制、勇敢触网等一系列动作，“大事业”格局渐现。据称，建业地产海外存续融资总额已超过境内融资总额，可见在建业未来发展中，通过海外融资渠道，建业将进一步优化企业财务结构、拉低融资成本，这也算公司应对未来变革的“粮草先行”。

2015年4月14日，建业地产的一笔海外融资，再次引起媒体及市场广泛关注。

当日，建业地产股份有限公司与法国巴黎银行、德意志银行、摩根斯坦利及华侨银行订立购买协议，发行金额为3亿美元（约18.6亿元人民币），于2021年到期的年利率为8.75%的票据。本次发行募集资金为现有债务的再融资与一般营运用途。

据了解，此次建业地产发行的票据得到投资者的追捧，获得超过14倍的超额认购。本次定价8.75%的利率，比发行日当天建业地产2020年到期债券的8.64%交易利率，并无明显新发行溢价，甚至低于建业地产2020年到期债券当日的公允价值。也可以说建业地产掌握了对其发行债券的定价权，这说明了投资人对于企业长期稳定发展的巨大信心，这在全国的地产公司的融资里实属少数案例，在河南更是唯一的融资案例。

近年来，建业地产境外融资频频，目前海外存续融资总额已超过境内融资总额——

2010年10月14日，建业地产首次在香港发行5年期美元债券3亿美元，利率为12.25%；

2012年4月12日，发行了1.75亿新加坡元的2016年到期的优先票据，年利率为10.75%；

2013年1月21日，建业地产在港发行的2亿美元2020年到期美元债券，年利率为8%；

同年5月22日，建业地产于香港再次成功发行5年期4亿美元无抵押美元债券，债券年利率仅为6.5%；

2014年5月15日，建业地产发行金额为2亿新加坡元（约10亿元人民币），于2017年到期的年利率6.5%优先票据；

……

行业里众所周知，受宏观调控等影响，地产企业融资较难且成本普遍较高，年利率10%以上太正常！而通过信托、民间借贷等渠道，房地产企业融资成本在20%甚至更高都不足为奇！同时，国内的开发贷款一般用于项目开发建设，资金用途受限。

但境外融资则不同，投资方对资金用途限制不多，房地产企业可以灵活使用。从近几年建业地产“海外融资”轨迹来看，资金成本平均低于10%，这在国内地产企业融资难且成本高的现状下，实属难得。目前，建业地产海外存续融资总额已超过境内融资总额。

建业地产在海外市场受投资市场热捧，不是偶然——

与建业融资能力日益提升同步的，是其近几年稳妥上升的盈利曲线，这也是各路资本看中建业的根本原因。

2014年12月31日，由克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布了《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》。榜单显示，在2014年中国房地产销售业绩排行中，河南本土建业地产以销售157.2亿元排名销售金额榜第46位，销售面积225.0万㎡稳居销售面积榜第30位。另一权威数据发布者，中国指数研究院于2015年1月1日发布《2014年中国房地产企业销售额百亿专题研究》，建业156亿销售额，无销售面积，排名52位。

多年来，依托建业的资源禀赋和企业个性，老胡提出的“省域化战略”，清晰而简洁，是全国地产市场不多见的“发展模型”。虽在发展过程中也饱受争议，但在经过2008金融危机的检验后，其深耕河南的行为也结出了果实。当时，四处扩张的房地产商遭遇重创，以河南为根据地的建业“向下”策略却得到了向上的发展。

建业地产自2008年在港上市后，业绩也一直走得是“稳”字诀。根据Wind资讯显示，近几年的总营收数据走出了一条稳稳地上升曲线，而其营业收入1年复合增长率为32.82%，自有现金流1年复合增长率更是攀升到了167.31%，“成长能力”可见一斑。

除此之外，建业地产全资子公司，建业集团在今年3月获评2015中国房地产开发企业500强第26位，并荣获区域运营10强第一名。相比2014年，建业此次排名较稳定，是在近七年中每年都进入100强的28家企业之一，体现了企业发展的稳健性。建业为前三十强中唯一来自中部区域的企业，唯一采用区域发展模式的企业。

这些“成绩”也成为获得资本肯定的重要原因——

从中不难看出，建业多年来深耕河南的稳健步伐，不仅获得了来自全球资金的认可，博弈能力也日益增强，此次要十几亿来两百多亿便是最好佐证；

其次，房地产如此大环境下，资本更青睐行业内寡头企业，而建业多年来省域化的默默耕耘，也终于在多年争议与深耕的过程里结出硕果；

另一方面，建业地产掌门人胡葆森广交朋友、为人大气而敦厚，其在企业界朋友圈的个人魅力也在融资过程中起了举足轻重的作用。

2015年被建业内部称之为“大建业大事业”的起始之年，第四次组织架构调整、引入事业合伙人制以及项目跟投机制等一系列动作，足见建业变革之决心。可见，在建业未来发展中，通过海外融资渠道，建业进一步将优化企业债务结构、拉低融资成本，为企业发展，如增加土地储备等提供了有力支撑。这也为建业未来变革之路解决了后顾之忧。

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