今年我见过最惊艳的项目，没有之一

从前从前，有个人爱你很久~...



在易居沃顿学习学习的好处，就是你看到一个项目的惊艳之处之外，还可以了解到这个项目当初的起承转合以及为什么惊艳

这一次北京段的学习，收获最大的一个项目



来自在北京如雷贯耳的商业综合体项目

这个项目不少人知道，也不少人看过，但是我想说他的精彩依然超出很多人的预期



一看这个项目外形就知道不是一个追求利益最大化的项目，因为从常规的角度，太容易找到这样建筑的毛病

比如立面太多玻璃元素不利于成本控制以及后期维护；比如三角形的形状容易造成面积浪费；比如在玻璃元素外部增加钢元素没有任何的商业好处但是就是这么一个项目，在我眼里却构建出异常惊艳的商业循环综合体

想和大家分享一些我的心得

第一，这个项目内部构造出一个完整的世界

整个项目，业态构成大概是这样的，一共20万方的建筑面积，10万方做了办公，6万方做了酒店，4万方做了商业。



从建筑的剖面图来看，虽然是金字塔形，但是内部还是比较规整的

商业面积设置在地面一层以及地下一到三层。然后2-15做了办公，再以上是酒店。

对于这样的业态，我脑子里的第一反应是商业做在地下，而且还是三层，那么地下的商业应该比较压抑，做不出非常出彩的形态，应该是需要主力店驱动的。

然后我进门之后就发现，我的观点错了

进入到芳草地的第一眼是这样的



各位不要怀疑，我是站在地上一层拍地下三层的场景

整个地下三层是这样完全通透的展示在我们面前，所有的业态，所有的形态就这样有机的展示，完全没有错位的压抑的可能存在

而且细心的朋友可能会发现，侨福芳草地的动线看上去很随意



引导人流的电梯设置看上去非常随意



完全没有规律可言

但是仔细想想，看似这样乱而有序的行走路线，让顾客在项目里彻底的放松自己，可以比较悠哉的环绕在整个商业里。

和项目的负责人聊天，他说，他希望给到游客的商业是那种可以真正带来愉悦的商业形态。为此，他们还人为的降低了最容易带来租金收益的餐饮商业业态，整体的餐饮配比被严格控制在30%以内，因为负责人说：如果餐饮多了，大家就都待在饭店里吃饭了，那我的街区也就没有了活力。

另外想要和大家强调的是，这里真心不是负责人用来包装自己项目说出来的一套说辞，有一个现象就很好的证明这个观点

为了让整个商业的人流可以更加的流动

项目令人惊讶的是

在中庭之上，地上一层的商业里我和易居沃顿同行的学员说，做这么一个廊桥已经不是所谓的成本了，工艺上简直是自杀性的行为



对于项目地面的荷载，支撑点的选择以及钢筋牵引力的防止等一系列的工艺，这里建安的难度是成百倍的上升。

而且其实你很难说出来，在项目内部增加这么一条桥可以给商业带来增加多少的经济效应，仅仅让游客可以更好的在项目内走动。

而就是因为这样的偏执



这座桥成为了项目里最惊艳的部分



成为万千瞩目的焦点

另外，芳草地的负责人还这么和我说

他特别不希望给到顾客来到芳草地的时候是在一个盒子里逛的感觉，他希望给人呈现的是在一个街区、一个小镇、一个小城里逛的感觉。

这依然不是所谓的包装说辞，项目依然是这样认认真真在做



整个项目沿用了大量的玻璃元素，这里不是什么照明的问题，是让顾客可以真真实实的外界的阳光、空气、水



接近5的容积率，但是完全没有任何压抑的感觉



空间的营造上也呈现了更多的街区元素

甚至



会在地面上做出这样假的阴井盖和消防栓

目的就是为了让项目内部更加像街区



让人自由在里面流动，人也成了风景的一部分

看到这个场景的商业，其实让我想起了一部电影说的是在一个巨大的摄影棚里，构建了一个虚拟的世界，而让楚门一个人在里面生活，其他都是演员构建的荒诞世界

而侨福芳草地多多少少有这样的意思，在一个金字塔形状的商业下，力图为大家构建一个最愉悦的消费氛围。

而在构建这个相对封闭体内，用来填充骨架的灵魂是艺术

在整个商业里我们大量看到和艺术有点的装点



商场门口是这样的



这样的



商场内的核心区位摆放着这个



酒店门口



随处闲逛都是各种玩偶



不仅到处都有，而且各式各样



大的



小的



有中西结合的



有醒目突兀的



还有大量的夸张限制级的

当你觉得所谓的艺术就是摆放各种展览品的时候你就错了



展示的元素，不仅仅在地上，还飞上天上各个角度





天上地下各种元素都在呼应



玻璃是拉花的



垃圾桶都是这样的



甚至我去到一个饭店，他的倒水台上就摆着这个



一家卖内裤的橱窗里面都摆放着艺术品，如果对于艺术不是偏执的管控，不会渗透到如此程度

其实这些展品都价值不菲



地上的这一行字就说明了一切

大部分展品都是达利的作品，很显然操盘东家的老板是一个彻头彻尾的达利的粉丝

所以你经常走着走着会有一种错觉而将这几个元素发挥到极致的

其实在三个空间，三个你想象不到的空间，都做了彻头彻尾的艺术展示



这是侨福芳草地地下监控室的地方



用来监控项目内部的每一个角落

但是你想象不到的是，就是这么一个空间

要知道这里可从来没有游客到访啊，这么做你说是除了爱还有什么可以解释

而第二个地方各位可以看下



猜一下在哪里

顶部这样的灯光，两侧挂满了画

这里可是消防楼梯部分，换句话说除了着火基本不去的地方，依然被布置成这样

第三个区域，当然是厕所

可以给大家来一个轻鸿一瞥



洗手台附近是这样的

说实话看了这一点之后有点感慨，很多时候我们都理解这样的行为是有钱任性，但是其实这里面多多少少蕴含着一丝丝的情怀

和大家分享一个细节大家就可以理解

当我在看项目的时候，然后快结束的时候，看到这样的场景



我就很好奇，为什么要开着么一个凹槽在地下，要知道这里对于建筑红线的退让对于面积的损失是非常厉害的

然后项目负责人说了一句

他希望给到每一个用户由内而外一样的生活感受，哪怕在地下三层喝咖啡，可以感受阳光空气水，而不是一堵墙或者外面的车水马龙

看到这一点的时候，我几乎确定了这是我今年看过最为惊艳的项目了，也许今年两个字也可以去掉，这是我目前见过最为惊艳的项目

很多时候业内的朋友都会评价这个项目是典型的艺术与地产的结合，其实在我眼里，这就是一个标准的艺术品，整个项目在开发的时候一定没有考虑现金流问题，没有考虑收益回报，没有考虑如何变现，一门心思想的就是如何把这个艺术氛围做到最大最好

当然，这样的项目建成已经很久了，模仿人无数，但至今没有第二个芳草地，连侨福自己也没有找到第二块土地来做下一个芳草地项目

孤品和遗憾是成就艺术品价值的最大利器，而芳草地从这个角度上来说，也算得上是艺术品了吧。

如果说K11是存量资产改造后的神来之笔，那么芳草地就是一个老顽童偏执的个人梦想

是他一手创造了侨福芳草地，很多人评价说他为什么可以打造这样的项目，原因就是家里有钱可以无成本的投入。的确如此，项目先期从10亿投入成本一路攀升，最后花了23亿才最终构建完成。当时

的确我们可以看出他对这块土地的初心就和大家不一样。但是除了愿意砸钱之外，很多人忽略了，这个老头子内心藏着一颗童心

我在芳草地的三层会议室里，看了一段他的采访，董老爷子别看他年纪不小白发苍苍，但是出来的第一个动作是竖了一个中指

除了地产人的身份，他还是一个标准的收藏家和艺术家，有数不清的当代艺术作品以及45件达利作品、14万瓶红酒、70多件石窟佛像、40多件青铜器等等

而大部分的达利作品，就被这样无偿的摆放在芳草地里，我可以揣测出他当时的内心，一定要构建一个属于自己的彼得潘的世界

如果你对他的故事好奇，下次卢俊和大家认真聊聊这是芳草地给我带到的感动，让我感受到浮躁地产圈内，还是有那么一个个个体拥有一点点情怀和理想，认认真真做着自己想要的事情

最后有一个航拍视频，大家可以认真感受下项目内部那行云流水的空间制造，没有多少流量，有没有wif都可以看

这应该是商业地产应该有的样子，可惜的是这样的项目越来越少了

我们做商业的时候，习惯性给自己找很多理由

这个借口，大概关于土地关于收益关于成本关于控规等

套用一句很咪蒙的话来说，就是找了那么多借口，无非是决心不够。我们一直没有像清楚过，我们到底是做一个值钱的商业还是一个好的商业，在这两个问题里游走，或者彻底就是想做一个值钱的商业的话，那么侨福芳草地无疑就是异类中的异类

庆幸的是，这样一个异类现在运营的很好，而且整个项目也是盈利了，这应该是给了创始人最欣慰的地方

我们一直在思考，到底怎么样才能做出一个好的商业

现在看看，其实道理大家都知道

如果有一天，我们看到有一个人在做一件很傻的事情，请给他们一点鼓励，也许他就在做一件一站到底的事情。

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