不动产抵押问题法律风险提示

在我行的信贷业务经营中，以房屋、土地等不动产设定抵押权为贷款提供担保是最为常见的风险缓释措施，但长期以来...



在我行的信贷业务经营中，以房屋、土地等不动产设定抵押权为贷款提供担保是最为常见的风险缓释措施，但长期以来，在有效落实我行抵押权的各个环节上法律风险时有发生，出现因合同填写不规范、抵押登记办理不到位等原因导致我行抵押权悬空。为维护我行抵押信贷业务的安全，帮助信贷经营人员识别和控制相关法律风险，在总结近期我行业务实践问题基础上，特就不动产抵押的法律风险问题提示如下：

一、最高额抵押合同填写注意事项

由于最高额抵押能为在一段期间内形成的债权提供担保，在此期间内无需多次办理抵押登记，较一般抵押更具便捷性，因此，各行已普遍使用最高额抵押合同。在近期涉诉案件中，我们发现个别支行存在因经办人员填写最高额抵押合同条款不规范而产生抵押物脱保风险的情况。

问题1：某支行为甲企业办理贸易融资贷款，客户经理在填写最高额抵押合同时，在“信贷类别”一栏中只选择了“贸易融资贷款”一项并办理了抵押登记。后该企业出现风险，部分贸易融资贷款由流动资金贷款额度承接，但因原最高额抵押担保范围并未包括流动资金贷款，导致承接后的流动资金贷款无法以抵押物受偿。

针对上述问题，在实际贷款发放情况与抵押担保范围出现不一致时，信贷人员应及时重新办理抵押登记或抵押变更手续，或者我们建议在首次填写最高额抵押合同时，在所担保的“信贷类别”一栏中将所有业务类别均填写上，如此“一劳永逸”的方法可有效避免上述问题。

问题2：某支行2009年为乙企业发放六笔固定资产贷款，以企业A土地作为抵押，2013年该贷款抵押物拟由A土地置换为B土地，在重新签订最高额抵押合同时，合同中债权确定期间起始日为2013年X年X日（合同签订日），并未包含2009年六笔固定资产贷款发放时间，且客户经理也未在合同“其他条款”中对该六笔贷款纳入抵押范围作特别约定，导致抵押物极有可能产生脱保的风险。

最高额抵押可以为在一定期间内发生的债权提供抵押担保，该“一定期间”即为“债权确定期间”，贷款主合同签订日期在债权确定期间内的即在最高额抵押范围内。签订日期在债权确定期间之外的主合同若想纳入到该最高额抵押担保范围，必须在“其他约定事项”（最高额抵押合同第十一条十一款）另行注明：“编号为XXX的借款合同项下债权也在本最高额抵押担保范围内”，或者直接办理变更抵押登记，变更后的债权确定期间起始日提前至拟纳入债权的合同签订日前。针对部分支行关于“在债权确定期间内的主合同是否也需要在其他约定事项一栏中予以明确”的问题，我们认为只要主合同的贷款类别、签订日期均与最高额抵押合同填写内容一致的情况下，可以不在“其他约定事项”中重复明确。

问题3：某支行为丙企业发放一笔流动资金贷款，贷款本金1000万元，以企业自有房地产作抵押，签订最高额抵押合同第二条第二款“担保最高限额”一栏时只填写了本金额度“壹仟万元”，未将利息、实现债权费用等考虑在内，导致抵押物变现后超过1000万元本金之外的我行债权丧失优先受偿权。

我行现有的最高额担保标准格式合同中，除了《最高额保证合同（本金最高额）》、《自然人最高额保证合同（本金最高额）》的“担保最高限额”一栏可填写贷款本金额度外，其余如《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》等标准合同中的“担保最高限额”栏填写金额必须考虑利息、实现债权费用等因素，实际填写金额应高于贷款本金金额，具体应高于本金多少额度为限并无统一标准，可视贷款额度、期限等情况并结合当地登记部门规定综合确定。

二、关注最高额抵押下抵押物状态

如前所述，最高额抵押可为在债权确定期间内的债权提供担保，避免了多笔贷款须逐笔办理抵押的繁琐，但经办行应随时注意债权确定期间因法定事由终止的情形，防止在抵押债权已经确定的情况下发放新贷款造成脱保。《物权法》第二百零六条规定，最高额抵押在“下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；……（四）抵押财产被查封、扣押；……。”我们尤其应该注意我行抵押物因被有权机关查封、扣押后，此时即便最高额抵押合同约定的债权确定期间未届满，该最高额抵押担保债权总额因抵押物“被查封、扣押”的法定事由而确定，在这之后我行发放的任何新贷款均不在原最高额抵押担保范围内。

鉴于此，在最高额抵押项下每笔新贷款发放前，请各行经办人员务必对抵押物状态进行查询，一旦发现抵押物已被查封、扣押，不得发放贷款，确实需要发放的必须提供其他担保。

三、管护行变更的抵押权继受问题‍

信贷业务中会出现企业管护行变更的情况，如丁企业原为A支行信贷客户，后因业务需要、机构调整等各方面原因，该客户管护权移至B支行，由B支行为其办理信贷业务。此种情况下原存量债权、抵押权如何继受，新发放贷款如何确保抵押权？我们建议经办行采取如下措施进行处理：

第一，对于存量的未结清贷款，我行应通知借款人、抵押人，告知其相关债权已发生转让，并要求抵押人及时配合我行向登记部门办理抵押变更登记，将抵押权人由转让行变更为受让行。根据《房屋登记办法》第47条规定，经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当向房屋登记机构提交房屋他项权证书、房屋抵押权发生转移的证明等材料。若因登记部门原因无法办理抵押权人变更的，建议受让行对原贷款进行转贷，重新办理以受让行为新抵押权人的抵押登记。

    第二，对于受让行新发放贷款，若原转让行贷款尚未结清完毕，在发放前应追加以受让行为权利人的第二顺位抵押；若原转让行贷款已全部结清，则直接办理以受让行为权利人的第一顺位抵押。

 

注：本文内容仅供参考，不属于行内规章制度，不作为业务及审计依据，实际工作中应实时关注最新变化，如有冲突，以国家法律法规、行政规章以及行内规章制度的规定为准。

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