经开老城区VS滨河国际新城，谁更胜一筹？

区域红了，是非多！...

区域红了，是非多！

从去年8月滨河国际新城的土地首拍，到今年进入7月以后爆发的几宗地王，再借助自贸区的火，滨河国际新城一度占据了郑州地产的头条。人红是非多，区域红了是非也多，关于滨河国际新城，各个媒体的争论，看好与不看好的声音，此起彼伏。

不过，新区起来，经开区购房又多了一个选择，但是经开老城区和滨河国际新城，该选择哪一个？

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经开区“三阶梯”

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经开区区域范围：北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路（郑民高速南约1公里）、东至万三公路（新107国道），面积158.7平方公里。

现在的经开区大致分为老城区，滨河国际新城、延伸区（国际物流园区）三部分，也是我们今天说的经开区的三个梯队。

第一梯队：经开老城区

航海路两侧，北至陇海铁路，南至金沙高尔夫，东至东四环，这个区域我们称之为经开老城区。

这个片区是离郑东新区最近的区域，如果说经开区是郑东新区的后花园，老城区的地缘优势最明显，距离郑东新区大概20分钟的车程。而且，这个区域是由来已久的经开区配套集聚区，无论交通还是配套，经开老城区都胜过其他两个区域。

经开老城区项目▼

现在随着恒大绿洲的交房、富田九鼎世家、绿地海珀兰轩的基本清盘，经开老城区在售的项目已经不多了，金沙湖高尔夫观邸高层和万锦城公寓在售，碧桂园天玺待售。但是这个区域城中村拆迁，还有地块待开发。

第二梯队：滨河国际新城

区域范围：西至机场高速，东到107辅道，北至潮河，南到经南十五路，与航空港区接壤，总占地面积约10.47平方公里。

郑州滨河国际新城属于经开新区组团，行政级别属于国家级，跟港区一样。2012年5月，经开区与中建七局签署合作协议进行滨河新区一级开发，计划投资100个亿。

从去年8月到现在，滨河国际新城的土地不断释放，土拍价格也逐步走高，康桥、绿地、碧桂园等品牌房企有争相进入，区域热度也不断升温。之前只有中建自己在炒这个区域，组织的围绕滨河国际新城的论坛不下5次，但总体效果不如今年三块地王和自贸区的名声大啊！

滨河国际新城项目▼

第三梯队：经开延伸区（国际物流园区）

这个片区虽然地域广袤，但是实在是偏僻，配套基本为零，环境嘈杂，短期内难以改善。

国际物流园区项目▼

目前片区内碧桂园翡翠湾在售，8月份开了一次盘，平层9000-10000元/㎡，联排别墅：16000-17000元/㎡，都是精装修。同片区内的保利罗兰香谷进度相对较慢，现在还是没什么动静；恒大雅苑听说近期要开盘，预计价格11000元/㎡左右；还有恒大北边的美景美地麟洲（原新巢世界湾项目）的精装公寓也面世了；这偏僻的地方，项目也越来越多了。

经开区的购房者也够悲催，从经开老城区被赶向滨河国际新城，而今，滨河国际新城也快呆不住了，又被无情地赶向国际物流园区。

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揭开面纱看现实：经开老城区VS滨河国际新城

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如果思维跟着置业顾问和精美沙盘上的规划走，所有的东西都是美好的，就像电影里的国际大都市一样。一切的规划都是美好的，但是现实总是没有我们想象的那么好，规划从纸上走到地上，还需要时间。

国际物流园区（经开延伸区）就暂忽略，今天主要对比经开老城区和滨河国际新城。

经开老城区PK滨河国际新城

从距离上看：经开老城区距离郑东新区最近，以如意湖为起点到经开老城区边界，直线约4.3公里，到滨河国际新城边界约10.2公里。滨河国际新城与主城区之间存在断层，中间还要穿越一个待改造的经开老城区，现在来看，距离、交通和时间都是问题。

相对来说，经开老城区的地缘优势比较明显，买房在经开老城区，享受郑东新区的配套还有点可能。

从发展时间上看：虽然地王和自贸区，把滨河国际新城推到了风口上，但是它发展至成熟的时间不一定就比经开老城区快。虽然中建七局作为土地一级运营商确实用心，地下廊道也很给力，45%的绿化率也很不错，蝶湖、莲湖、荷湖一共1300亩的湖面也很好，德国领世馆也很让人开心，但是等到这一切发展起来，至少需要10年的时间。

从生活配套上看：经开老城区虽然大环境也不容乐观，但好在配套基础，从远大理想城到现在交房的恒大绿洲，居住氛围会慢慢起来，配套也会慢慢跟上。而滨河国际新城，近几年才规划的，区域内应该还没有交房的项目，未来会有越来越多的新项目工地，生活配套，需要等、等、等。

从开发空间上看：滨河国际新城的开发空间大于经开老城区，从近期的火热土拍市场上能看出来，毕竟10多平公里，还有很大的开发空间。

从价格上看：原来人们跳过经开老城区，去滨河国际新城购房，更多的原因是价格优势。但是现在，伴随着几个地王，滨河国际新城的价格已经与经开老城区不相上下了。

我们并不是不看好滨河国际新城，只是相对于经开老城区，滨河国际新城的未来需要等更长的时间。

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经开区购房：金沙湖VS康桥悦城VS绿地澜庭

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目前经开区购房可选择的项目真的还不多，经开老城区基本都清盘或尾盘，滨河国际新城新拍的地块还没动静，还有部分不靠谱的楼盘（比如晶城花园、宏光合园）。

所以，扒来扒去，目前经开区可选择的住宅项目没有几个了，今天我们就来说一下，最火热的三个楼盘：金沙湖高尔夫观邸、绿地澜庭、康桥悦城。

1、金沙湖高尔夫观邸

金沙湖高尔夫观邸位于经开城区的边缘，机场高速、南三环和东三环（即原107国道）合围的区域里，西南侧临近滨河国际新城。

项目依托于金沙湖、高尔夫球场等内部景观的打造，是市区内唯一的资源型大盘和高尔夫社区，相对于目前经开区的大环境，金沙湖的内部景观绝对是强烈的反差，选择这里的也多为土豪和品质刚需。

项目实景图（注：实景图取自项目官网）▼

项目优势：

1.壕气的景观配套：1000多亩18洞国际标准生态球场，400多亩金沙湖水景，这是核心优势。经开区本身的环境不容乐观，工厂较多、发展相对于其他区域还是较为缓慢，而一进入金沙湖就会看到大面积的绿植和湖泊，环境真心不错。

2.产品是绿城设计，已经交房的高层已经有绿城范儿。

3.交通优势：项目1公里范围内占据郑州市的三条城市核心快速通道，分别是南三环、中州大道机场高速及东三环。南三环高架去年已经通车，中州大道机场高速扩建今年6月已通车，东三环高架加地下隧道2016底修通，这三条主干道完工以后，道路环境会得到很大的改善。

4.自造板块价值：项目总体量2000多亩，后期配套的话能够自成体系，各种高端配套，游艇码头，六星级酒店，歌剧院等，虽然不一定能用得到，但整体氛围差不了。

项目劣势：

1.周边生活配套不完善，公共交通少，不适合纯刚需客户。

2. 北侧东风日产客车工厂，黄金叶生产制造中心，有一定不利影响，置业顾问介绍说后期会搬走，不知道真假。

目前项目一二期已经有部分交房，6期会先推出高层，预计9月底10月初开盘，主要户型有89㎡、102㎡、120㎡、140㎡、170㎡，预计价格15000元/㎡左右。

可能你觉得15000也不便宜啊，但是你再看看万锦城的公寓都卖到15000了，没有对比就没有伤害，想想真是心塞啊！

2、康桥悦城

康桥悦城位于经开十七大街与南三环交汇处，属于滨河国际新城区域，位置偏僻。我觉得选择悦城的人更多的是被产品打动，所以也卖得很火，一二期已经售罄，三期要做精装修，现在前期咨询，还没开始排号，但是参考周边的价格，悦城三期卖到15000元/㎡不是问题。

康桥悦城的产品很好，不管是景观还是户型、智能化家居、人车分流，还是配套学校，现在又加上一个精装修，这些都是可圈可点的。但可惜的是，滨河国际新城区域还是一片荒凉，交通通达性不够好，几乎没有配套，康桥自建的商业还没有动静。

3、绿地澜庭

绿地澜庭在康桥悦城的旁边，经开十八大街与经南八路交汇处。高低配的产品，最近也是卖得非常火，目前高层均价14500元/㎡。

绿地澜庭从区位来说，与中建观湖国际、康桥悦城存在同样的问题。距离市区较远，有些荒凉，交通甚为不便，区域内各项配套也很欠缺，等待周期较长。

这三个项目，一个在经开老城区，两个在滨河国际新城区域。综合上面的分析，经开老城区会比滨河国际新城先行发展完善，滨河国际新城的价格又没有太大优势的话，选择经老城区不失为一个好的选择，购房者可以自行判断。