营改增后,买房到底怎么收税?

 

买房,到底咋收税呢。。。...



这是此账号的第一篇科普文,来谈谈买房到底收税,今年春节后,国家财政部出台了新的购房契税方案,而最近又宣布五一之后实行“营改增”,很多人购房者被搞蒙,只知道新闻说“总体降了”,却根本搞不清到底是怎么收税,那么这里楼主就给大家科普下新法下的收税计算标准,也就是五一后的新法。毕竟对于上百万的房子而言,税费可不是一笔小的开支。这笔钱是交给国家的,必须给,但我们也要明白到底怎么给,给多少,做到心中有数。

首先新法是分两块的,一块是针对北上广深四个城市的,另一块是针对普通城市,显然在这里我们只探讨后者。

买房要缴的税=契税+增值税

买房要交的税分为两块,一个是契税,另一个就是增值税(也就是五一前是营业税),而对于新房而言是不存在增值税之说的,增值税只是针对(部分)二手房而言的。

契税怎么收





这个图可以说一目了然了,比如买入一套200万150平的房子,首套,那么你要缴的契税就是3万;非首套,就是4万。契税的缴纳是必须的,新房和二手房同等待遇。

这图看似一目了然,但有个细节值得深究,那就是到底怎么区分“首套”和“非首套”?其实“首套房”是银行做房贷时候的术语,用于适用不同的房贷优惠政策,比如现在有的银行政策是“认房又认贷”(这个留着以后讲)。在房屋买卖中,所谓的“首套”,官方术语叫“家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)”,不过看到这估计还是没懂,那么通俗的解释是什么呢。

“家庭唯一住房”中的家庭是指家中的未成年子女,即未满18周岁。如果孩子是已满18岁、未到法定婚龄的成年人(男22周岁,女20周岁),那么孩子本人可以单独看成一户,他还是可以直接享受一次“唯一住房”的优惠契税政策;到了法定婚龄的成年人则必须提供未婚证明,才可以享有该政策。

换句话说,单身青年买自己人生第一套房,那就是首套(家庭唯一住房),和你父母有多少套无关。另外,“家庭唯一住房”看的是当前是否有房,曾经有过,后来卖掉,再去买房的 ,依然算首套(家庭唯一住房)。

增值税怎么收

契税的收取其实是简单明了的,而增值税则是一个全新的话题,也就是五一后将新实施的。正如前面所言,新房是不存在增值税的,只有二手房才存在,那么二手房究竟怎么收呢,这里直接引用人民日报的一张图,想必就清晰了。


对于普通城市,满两年也就不存在增值税一说,这也是为什么大家都要等到两年才会进行二手房交易,很多人卖房也会强调自己“满二”,原因就在这里。对于不满两年的,则是5%的税率,公式如图。举个例子,一套500万的不满两年的二手房要交易,增值税=(500/1.05)*0.05≈23.81万。现实中很多人为了避税,则会先签订合同等满二时再去过户,当然这样做法律风险也是不小,尤其当房价处于上升阶段,各种矛盾则会不可避免的发生,所以个人还是建议选购二手房,还是选满二的,这也减少了不必要的麻烦。

好了,这就是关于买房收税的相关科普,那么对于二手房卖家而言,卖房你又要怎么样缴税呢?留着下期讲吧,谢谢大家。


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