【王涵，宏观】REITs对地产影响的国际比较（中国宏观周报）

摘要：1）预期收益率下降后，资产证券化产品吸引力上升；2）REITs的推出时点：往往是房地产承压之时；3）REITs推出后，房价可能怎么走？...



摘要：

1）预期收益率下降后，资产证券化产品吸引力上升；


2）REITs的推出时点：往往是房地产承压之时；

3）REITs推出后，房价可能怎么走？预期收益率下降后，资产证券化产品吸引力上升[/b]

“资产荒”并非没有资产可配，而是缺乏与预期收益率相匹配的资产类型。过去的几年中，在实体经济能够提供的回报率与预期收益率背离的情况下，非标、配资等一个又一个资产泡沫不断出现以满足资产荒的需要，而又最终破灭。伴随着近期居民预期收益率不断下行和宏观经济数据的回暖，许多资产证券化产品的收益率也逐渐变得更具有吸引力。除了近期被频繁提及的不良资产证券化以外，REITs等证券化产品的吸引力也在上升，中国首只房地产REITs从折价快速转为溢价正是一个印证。

REITs的推出时点：往往是房地产承压之时[/b]

与其他资产证券化产品一样，REITs的推广通常伴随着新法规的制定，而从美日澳英等发达国家的历史经验来看，REITs推行最快的时期，往往是该国房地产市场承受压力的时期。此时企业的正常融资难度变大，政府和企业自身都更有动力去推进资产证券化帮助企业资产出表（往往还伴随着税收优惠政策）。反过来说，在房地产市场企稳时，房地产商推进REITs的动力可能也会有所下降。

REITs推出后，房价可能怎么走？[/b]

REITs等资产证券化对房地产有三个重要的影响：1）对标的资产注入了流动性，增强资产变现能力，减少资产对企业资产负债表的影响；2）降低了房地产项目投资的参与门槛，增加有效投资需求；3）从国际经验来看，通常还伴随着税收优惠。

值得注意的是，从理论上而言，流动性的注入并不能改变资产本身涨跌的长期趋势，但流动性的缺失，常常会造成资产价格的过度上涨或下跌（参考新股的连续封涨停和2016年的股指熔断），而流动性的提供可以更好地寻找真实价格，帮助供需双方达到平衡。

而从美日澳英等发达国家的经验来看，房地产承压时期推出的REITs对防止房价过度下跌、帮助房价企稳也起到了一定的正面作用。因此，对于中国而言，REITs的推进可以更好地帮助房地产部门去库存，提供“稳定器”作用。

    关注 XYMACRO