每平米亏5000元?揭秘亦庄自住房地块背后的逻辑

 

新政后的土地市场怎么玩?...



10月9日下午,一场拿地大战在北京土地储备中心展开。

下午三点多,围绕着北京亦庄经济技术开区II2-6街区X84R3地块的争夺,在此地展开。该地块位于北京亦庄开发区较好的位置,周边配套成熟,土地面积约5.06万平米,规划建筑面积10.13万平米,起始价15.1亿元。

因为这是北京房地产调控新政出台后,出让的第一个住宅地块,因此备受关注。

值得注意的是,这个地块虽是住宅用地,所建房屋全部是自住房,而且最高售价锁定在2.3万元/平米(允许最高上下浮动5%,均价要在2.3万元/平米)。

即便如此,仍然有11家开发商以及联合体报名拿地,最早的一家开发商甚至在挂牌出让土地信息刚出来的时候,就把几个亿的保证金给交了,损失上千万的资金利息也在所不惜,拿地决心非常大。

因为,断顿几个月的北京土地市场,让很多开发商已经无米下锅,虽然这只是一个自住房地块,但是它可以让开发商活下去。

或许也正因为如此,这个纯自住房的地块,竞争十分激烈,碧桂园一直咬着博大新元(项目一级开发商)不放,一直报出了21亿元的天价,逼着博大新元报出了21.1亿元这个更离谱的价格以后,才肯罢手。

须知,这个时候,楼面地价已经突破2万元/平米。按照博大新元最后的21.1亿元的报价计算,这个地块楼面地价达到了2.08万元/平米,而项目建成后的自住房售价才2.3万元/平米。

一位开发商总经理对中国房评报道表示,2万元/平米的地价,加上建安成本、管理成本、财务、税费、装修(要求精装交房),成本价格至少在2.8万元/平米,他实在看不懂博大新元如何按照2.3万元/平米的价格去赚钱。

因此,也有现场开发商代表略带揶揄地说:“碧桂园一直追到21亿元,要么是因为太想在北京城区拿地了,要么就是故意黑博大新元呢,谁都知道博大新元是一级开发商,想拿这块地,故意把价格抬上去,让他下不来”。

这虽然只是个桥段,但是却真实地反应了接下来北京土地市场游戏规则的改变。

“接下来北京出让的大部分住宅地块,要么限价,要么是自住房,如何抠利润出来,是每家开发商前期人员和设计人员必须想的问题,”上述开发商总经理如是说。

这也是对全北京开发商的一次挑战和练兵,因此全行业都很关注博大新元这个企业,拿下这个地块以后,如何把财务成本算平衡(且不说如何赚钱,如何保证不亏呢)?

带着对这个问题的关注,中国房评报道访问了多位参与现场拍卖的人士,以及了解这个地块的人士和开发商前期拿地专业人士,获得如下信息,以飨读者。

说法一:博大新元是项目一级开发商,也是亦庄开发区的企业,这个地块是要给政府建设公务员自住房的,先拿下来再说,今后通过土地返还等方式解决,反正自住房是定向的,完成政治任务是第一位,财务的账另算。

说法二:博大新元是一级土地开发商,已经通过一级开发留出了土地利润,一二级联动,周转的空间比较大。但是,一级开发目前北京市规定只能最高8%的利润,全部拿出来,也不够这个项目净亏损的部分。

说法三:首先博大新元是一级开发商,一级开发中已经做了空间。

其次是项目出让要求当中,对于地下空间的土地出让收益付款时间做了宽松规定,开发商可以不必一次性付出那么多现金。

最后,重点是通过商业和地下空间的开发要利润,之前,北京也有自住房项目,通过地下空间利用,背回了自住房的一些成本。

但是仅靠发展地下空间和商业还不行,还需要通过政府方面的税费减免优惠,土地出让金返还两个手段配合,再加上开发商减少车位配比等规划方面操作的办法,一起控制成本,才有可能多赚回一点利润,或者少亏一些钱。

当然,最后还要回归到尊重商业规则的原点上来,因此不管如何做动作,亦庄这个地块的开发商注定要“啃骨头”。

而从这个开发商报名的积极性上看,未来北京土地市场依然很热,如何控制好地价,同时能够在新规则下不出地王,是各方面都需要遵守的新游戏规则。






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