车库立体停车

【西担•尽调案例】精准尽调，多措并举助力小微企业

一、案例情况某立体车库有限公司(以下简称为“某公司”)成立于2014年，注册资金为1200万元，主营立体停...

一、案例背景

随着城市建设的迅速发展，城市空地和巷道越来越少，但是城市里的汽车数量却越来越多。

在城区的密集区，由于受到原有占地面积的限制，汽车停泊困难，交通阻塞。城市交通建设由于只注重解决动态交通——修路，不重视解决静态交通——建停车场（库），因而造成现有停车位远远不能满足停车需求的严重局面。由于停车位的严重不足，迫使大量汽车占道停放已成为影响城市交通和市容环境的一大问题。

随着城市化进程的加快，汽车越来越快的走进工薪阶层家庭，而土地越来越紧缺的情况下，为解决城市停车难问题，立体车库是必然出路。

二、项目简介

某立体车库有限公司主营业务为立体停车库的投资、开发及立体停车设备的销售及租赁。拟申请担保金额1500万元，期限12个月，用于购买价值约1530万元停车设备。还款来源为未来车库销售及租赁取得的营业收入。

项目公司已有的资源为关联方单位有面积约4亩的住宅用地可用于建停车库，且该区域政府已规划为停车库项目建设用地，土地性质尚未变更，除此以外公司并无其他资金来源。

三、行业现状

1、行业政策影响

根据市场调查了解，建设立体车库以及经营立体车库涉及到交通、规划、公安、技监等多个部门，但目前在全国范围内还没有机械车库的建设地价、经营收费标准、建筑物停车配建指标等方面还没有健全的扶持政策和一个统一的规划出台。

立体停车库在我国各地区对资产归属定义不一，部分地区作为所有权人的机器设备核算或者将该项定义为构筑物，均无产权证书，无法办理权属登记。

2、行业需求状况

目前，我国泊位需求动力一方面来自于现有泊位的缺口，一方面来自于日益增长的机动车保有量带来的新增泊位需求，二者归根结底由我国不断增长的汽车保有量驱动。因此，由于需求的驱动立体车库建设呈逐年增长态势。

四、银川市停车的现状

截止2015年年底银川市民用汽车保有量为57.89万辆，按照家畅通工程的考评要求，银川市应有26.05万个车位；按照国际通行标准，银川市应有69.46万个车位。目前银川市现有登记注册的停车场887个，停车泊位不足9万个，即使加上机关、企事业单位的停车位也就近10万个，公共停车位水平相对较低，约平均7辆车抢一个车位。因此停车难问题在银川较为突出。

图表、宁夏和银川汽车保有量（万辆）

资料来源：

WIND

资讯，西部担保整理

为了解决银川市停车难问题，政府拟筹建的12座社会公共停车场（银川市政府会议纪要2015年6月25号第70期）。立体车库建设投资必将成为民营资本争相追逐的投资目标。

五、项目总结及评审要点立体车库项目是未来的发展趋势，但是对项目而言，地理位置、政策因素、自有资金占比及未来项目建成后租售比，都将影响企业的还款来源。基于以上分析，在立体车库项目评审应关注以下问题：

1、未来市场前景

关注项目公司周围商业及小区车位配比情况及周边1公里范围内未按规定停放的车辆数量，主要核实目标项目预期设计车辆停放能力能否有充足的市场容量。

2、未来还款能力

关注标的资产未来销售定价及租赁定价，对比周边车库的定价情况，关注是否存在定价不合理的情况；同时对周边商业区及居住区人群购买意愿进行调研，根据调研分析预期标的资产租售比，测算未来还款能力及还款周期。

关注立体车库小产权的办理情况。产权证书的办理能在一定程度上促进资产的销售。

关注停车后续服务设施的建设情况。停车场汽车美容洗护等增值服务将为企业带来一定的现金流入。

3、自有资金匹配度及持续融资能力

关注目标企业自有资金配比，立体车库属于项目投资回收期长且投资金额大的特点，自有资金配比比例至少在50%以上，才能保证银行融资的安全性。同时后续是否具有持续融资能力是其未来能否偿还借款的另一个重要因素。

4、融资金额及融资时点合理性

关注企业融资用途，设计规划金额与申请融资金额是否相匹配。立体车库土建投资金额相对较大，根据图纸核实土建工程投资金额；可与供应商询价方式确定设备投资的金额。一般土建工程的融资时点早于设备投资，土建工程施工期为6个月左右，设备融资时点应在土建完成前1月内启动。

5、抵押物价值及变现能力

关注抵押物权属有无存在瑕疵，类似资产市场交易活跃度；精确评估抵押资产的价值，判断抵押资产价值能否覆盖借款本金。

同时，对于整体行业而言，融资性担保业务评审时，我们应当重点关注下列问题:

1、关注项目选址及周围商圈及小区覆盖情况，商圈及小区车位配比情况，进而判断未来市场容量及市场需求。

2、关注项目公司商业模式、市场定价及现金流回款方式，通过精准测算企业预期能否如期还款。

3、关注政府限停政策的落实情况及政府强力解决交通拥堵问题的相关文件落实时间，政策落实能带动立体车库的需求量。

4、新建项目由于无可参照的历史运营数据，因此对市场情况的调研及项目公司自身资金配比情况及注册资本金到位情况也应当予以重点关注。

通过全方位综合考虑，方能做到风险可控，有效规避担保风险。

六、对立体车库[b]建设项目的管理建议

1、项目选址

根据市场需求调研，本地区有意向购买占7.5%，有意向租赁占16.5%，可见住宅区立体车库整体需求不足。建议选址在商业区附近，通过提升单个车库的使用效率进而提升车库的盈利能力。

2、项目融资

（1）通过融资租赁完成设备安装。经调查山东莱钢达车库有限公司有立体车库设备租赁业务，项目公司可通过融资租赁缓解短期融资压力。

（2）采用PPP模式。由政府出面签订特许协议，政府担保、金融机构出资建设该项目。随着财政政策的进一步规范，PPP项目将成为未来投资主线，而智能立体停车库的建设也将成为各地方政府力推的PPP模式重点发展项目。

3、项目运营

（1）与国有泊车场以租赁的形式合作。可借助其停车APP，对项目车库进行推广，也为以后租赁业务奠定基础。

（2）项目建成后可在停车场汽车美容洗护等增值服务，增加获利能力。

七、尽调亮点

立体车库项目尽职调查除采用常规尽调方法外，可通过市场调研的方式了解市场需求，并了解居民对车库的购买意愿及未来销售、租赁的定价，可根据定价方式帮助企业进行投资决策。

对项目市场需求的调研：选在晚上10点以后，尽调人员对周边一条主干道及周边4条小巷的停车情况进行了清点并在地图上进行了标注，能准确显示该区位停车的情况，给项目公司提供详细的尽调数据，帮助企业有效的设定销售方案。

居民购买意愿调研：尽调人员在项目建设地附近，针对小区内的住户及司机、商户对其购买意愿及租赁意愿进行调研。经7个小时的调研访谈，访谈商户及个人约200人进行汇总统计，将统计数据提供给目标企业，帮助企业合理的设定销售价格及租赁费用，更加有效的加速资金回笼。