重庆：一个“买房没压力”的城市

【老潘说】千规律，玩规律，供求关系永远是决定房价的第一规律！...

前日，一篇南方周末发布的《重庆“低”房价之谜》引发10万+关注，也同步在前日晚上，老潘在海南三亚夜晚偶遇“中国房地产教父”孟晓苏，他说全国其他城市不妨学习房地产的重庆模式。这两点不由得让我格外关注房地产的重庆模式。

所谓房地产重庆模式，核心是土地端的改革——即通过加大土地供应，提升商品房供应，让中产阶级买得起房，而另一方面加强保障房供应，让中低收入者居住得到照顾。反过来，对比部分需求端控制的城市，反而助推了房价的上涨。对比下来，重庆是在供应端、供给侧的大手笔。

重庆的这种房地产模式，也带来一个结果——在全国核心城市房价疯涨的时候，重庆从2010年6月到2016年6月，重庆房价涨幅仅为5.1%，而与之对比的奇异指标是，重庆通过大量出让土地，筹集基础设施建设资金，也反过来维持投资驱动的高GDP增长率，保持了经济高速增长。据悉，重庆是全国唯有的两个保持两位数增长率的省级单位之一，2015年，重庆全市GDP同比增长11.0%，大大高于全国平均水平6.9%。

综合看来，重庆模式是一个房价平稳但GDP高速增长的城市，而在老百姓端口，由于房价被控制的平稳，重庆成为一个买房没压力的城市。

一、重庆：6年房价涨幅仅仅5.1%

作为西南重城，重庆住宅均价竟然只有7164元平米，一套100平米的房子总价仅仅71.6万，而且还是套内面积，这让重庆中产阶级估计5.6年就能搞定一套商品房。

南方周末在引用中国指数研究院2016年10月1日发布的百城房价数据显示，9月份，重庆主城区新建住宅样本均价为每平方米7164元。在经济体量接近的城市序列中，远远低于均价15337元/平方米的苏州、12307元/平方米的天津以及53384元/平方米的深圳。甚至，兰州、昆明、南宁这些二线省会城市的住宅均价，也早已超过直辖市重庆。

2010年6月到2016年6月，重庆房价涨幅仅为5.1%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅已高达30.7%。

两者数据的对比，这让很多投资客觉的重庆，是一个被低估的城市，GDP增长强劲，且房地产成交量每年全国前列，但房价却多年很低，处于价格洼地，与这个城市能级极不匹配，于是众多投资者纷纷杀入重庆，可多年实战下来，重庆房价，就像得了性冷淡一样，房价始终不温不火。

二、重庆：为何能够控制房价涨幅仅为5.1%

经济学常识告诉，一个商品价格涨与不涨，核心就是供求关系。当供不应求的时，价格会慢慢攀升，而供大于求时，则价格平稳甚至下滑。这个规律，在房地产行业更是如此。

1，总量控制——城市供需的总量控制和节奏控制

要做到房地产的供求平衡，重庆市长黄奇帆曾一针见血的指出，首先是要确定房地产的总量。

放眼全球，每个国家根据各自的实际情况，都有人均住房面积的标准，西方发达国家一般是四五十平方米，而中国人多地少，住建部规定我们城市人均住房面积的标准是30平方米，这个标准乘以一个城市规划确定的人口数量，就是这个城市所需的房地产总量。

总量确定后，是一两年、三五年完成，还是十年二十年完成，这有个当年的施工量、建设量，这是节奏的问题，这也是要控制的。根据城市投资规律，毎个新兴的、扩张中的城市，每年的房地产投资不能超过固定资产投资的25%。不足25%，说明这个城市的房地产业发育不足，而一旦超过，则很容易出现泡沫。

前些年，国内有些城市的房地产投资占到固定资产投资的百分之三四十，甚至百分之五六十，事实证明都出现了泡沫。

2，供给侧端口：重庆土地超大供应量

对比全国其他城市，19个核心城市房价大涨的主要原因，就是供给太少，库存变少，也导致更多投资驱动，房价就加速增长！重庆6年房价难涨的主要原因是，就是供给过剩，或者说得更全面是，供求平衡，甚至供大于求。

南方周末引用了重庆市统计局公布的数据，2015年重庆房地产开发企业房屋施工面积28985.67万平方米，其中，住宅竣工面积3185.90万平方米。而老潘所在的深圳2015年住宅竣工面积仅为202.37万平方米。也就是说，2015年重庆的住宅竣工面积是深圳的十多倍。老实说，重庆地大，深圳地少，这个大落差本身比较意义不是太大，但10多倍的差别，还是让人惊诧。

“去库存”，仍是目前重庆楼市的主基调。锐理数据发布的报告显示，截至2016年8月，重庆的商品房存量为2982万平方米；其中住宅存量为1245万平方米。

今年重庆仍然把去库存作为首要任务。年初，重庆出台《推进供给侧结构性改革方案》，明确提出在2到3年内完成1000万平方米去库存任务，今年房地产去库存的目标是800万平方米。今年上半年，重庆市共完成房地产去库存455.65万平方米。

为了去库存，重庆市计划两年内将土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内，通过货币化安置去除房地产库存400万平方米。重庆市长黄奇帆甚至公开表示，从今年开始三年内，重庆每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。

尽管重庆已用了“蛮荒之力”在去库存，但重庆接下来几年的房屋库存压力依然会大。据重庆市统计局数据，今年1-9月，重庆房地产开发企业住宅施工面积17155.76万平方米，住宅竣工面积2135.91万平方米，共计19291.67万平方米，按照人均30平方米计算，可供643万人居住。

3，需求侧端口：重庆楼市需求量增长不大

一面是供应过大，一面却是需求量增长有限，甚至是疲弱。

如何评价需求量，核心从两个数据来解读。其一是人均居住面积，其二是城市人口净流入本身，从这个两个指标可以看出重庆楼市需求的整体格局。

根据南方周末的报道，在人均居住面积方面，重庆远高于广州、上海等城市。重庆人均居住面积已达到30平米。据统计年鉴，同年广州的城镇人均住房面积为22.73平方米，上海仅为17.5平方米。

其二，重庆虽然为西部重城，但重庆的人口流入流出综合来看，重庆人口净流入并不大。南方周末的一个数据是，重庆的广大郊县人口为净流出，主城区人口净流入，两相抵消，人口为微弱的流入趋势。据重庆市统计局数据，2015年，全市常住人口比2014年增加25.15万人，仅增长0.8%。

三、重庆模式背后的内涵和关键

1，土地价格严控地价是影响房价高低的一个重要的基本面原因，政府不能唯利是图，炒高地价，不要做推高房价的罪魁祸首。当今中国不少城市房价高，就与地价高有直接关系。重庆要把握的是，一个城市的楼面地价不能超过当期房价的1/3。这应该作为一条“军规”，作为一个有效的机制。如果把地价炒高了，短期你的财政收入可能很高，但最后的结果是投资环境恶化，长远将会影响这个地方的可持续发展。

那么如何才能做到楼面地价不能超过当期房价的1/3，实现对地价的有效调控呢？这就要求政府要搞土地储备，没有土地储备，就会丧失城市管理的基本调控权，想调控也无法调控，楼面地价低于房价的1/3，就会变成空话。

所以，重庆巿政府从2002年开始，强力推进土地储备，把城市核心区未来要扩张的500平方公里60%的可建设用地，差不多40余万亩，掌控在政府手中。当政府土地储备比较充分的时候，政府想地价低一点，只要考虑自己的地出价低一点就行了，当地价高了的时候，多供两块地就可以压下来。

2,，重庆实践：超大土地供应

供大于求自然房价增长疲软，但如何供应大了？核心还是土地供应的节奏和规模的把握，重庆之所以保持“大库存”的大格局，核心在于源源不断的土地供给。

南方周末引用国家统计局的数据，2013年重庆出让给房地产开发企业的土地面积为1896.65万平方米，2014年为1864.59万平方米，而2014年北京、上海、深圳的同一数据分别为580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米。

巨量的土地供给，使得重庆土地价格相比其他城市极为低廉。国家统计局数据显示，2013年和2014年，重庆房地产开发企业土地成交价款分别为448.79亿元和679.99亿元，即2013年土地成交均价为2366元每平米，2014年为3647元每平米。而北京2014年土地成交均价为2.37万元。

如此低廉的土地价格，使地价贵过楼面价的“地王”现象不可能在重庆出现。“面粉贵过面包的事，重庆不会有，重庆的开发商手中大都还有没动工的土地，加上销售一直不温不火，所以拿地意愿不强。

3，重庆地票制度：土地大批量供应的源头暴涨

重庆何以长期保持巨量的土地供应？答案是，“地票”制度保障了其“源头活水”。

囿于18亿亩耕地高压红线，国家对城市新增建设用地指标的控制格外严格。2008年之前，重庆同样受制于建设用地的指标束缚，一度重度依赖旧城改造来供应建设用地。但是城市拆迁周期长、成本高。转机出现在2008年，作为国家城乡统筹综合试验区的重庆报经中央批准，成立农村土地交易所，启动地票制交易试点改革。

所谓的“地票制”，是将农村闲置的集体建设用地复垦为耕地，增加耕地数量，根据“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则，再把增加的耕地数量置换成为城市建设用地指标。据《光明日报》报道，截至2016年5月上旬，重庆累计交易“地票”17.7万亩。

“增减挂钩”制度在全国许多地方都有，但通常只限定在县域范围内，难以解决大城市的土地紧张。而通过地票，农村范围广阔的重庆将农村的土地“飞”到了城市。另一个实行地票制度的城市则是同为国家城乡统筹综合试验区的成都。

“别的城市缺地，而重庆不缺地。有了“地票制”之后，重庆便不再为缺地发愁。国家统计局数据显示，2013年重庆征用土地面积1831.57平方公里，2014年为1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面积仅为35平方公里和14平方公里。

有个段子是——十年前，政府规定的重庆楼盘容积率一般高达4.99，而现在只需要1.5—2.0即可，不到之前的一半。

4，需求适当分流：加大保障房的建设

老潘也曾说，一个城市不可能所有人哪怕是所有白领都买上商品房。因为这不是市场经济。而在更高维度，商品房、保障房应该并驾齐驱才是解决城市居住问题的王道。

在住房配置上，重庆采取“双轨制”，由政府给这部分困难群体提供保障房。一个社会的住房供应不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七开，或者四六开的比例，具体比例可以根据每个城市的实际情况定，但住房配置“双轨制”是我们社会应负的责任。

对此，重庆在商品房之外，加大保障房的建设，这一方面为低收入阶层尽可能解决需求，也分流和延迟了房地产的商品房爆炸式需求。具体而言，大量保障房入市将带来住房供求关系改变。供给方面，政府不断扩建带来供给增加，市场住房存量扩大，配套齐全、租金便宜的保障房将分流部分住房刚性需求,导致中低档次商品房需求减少，住房供求关系缓和。另一方面，重庆保障房服务对象明确，就是三类人：一是进城有工作的农民工；二是新生代的大学毕业生；三是城市原住民中的住房困难户。我们这三类服务对象特征明确，不会出现“浑水摸鱼”现象。让当官的、机关干部、富裕人群去模仿农民工，模仿不了；让40岁的大学生，假冒二十几岁刚毕业的大学生也不行；

四、期待每个城市都有一个合理“房价”

老潘曾反复说，房地产，千规律，玩规律，供求关系永远是决定房价的第一规律。看一个城市房价走向，就是看中短期供求关系格局。一旦土地供应充沛，库存和竣工面积巨大，而需求有限的情况下，房价就很难上涨。

而老潘在美国楼市《房地产繁荣与萧条》一书中，也发现一个规律，就是过去美国几个核心州的房价爆发，大多有一个共同点，就是这个城市土地供应的限制政策越多的城市，房价是最容易相对暴涨的。

反过来说，在中国户籍制度、中高端人才流动性不大，而更多中低端劳动收入者流动的城市中，一个城市的楼盘需求量不会大起大落，但另一个阀门即土地供应的节奏、规模、速度等，如重庆模式，始终与市场消化速度和库存保持一个相对可控和良性的局面，而这个高库存也一度让资本驱动，投资驱动没有耐心和动力，如此，一个买房没有压力的城市，一个房价稳定城市，在过去6年间一直存在着——这终归是一个城市老百姓的福气。（部分观点数据观点参考南方周末李在磊和经济观察报）



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