深圳客来了！硬是把房价提高了2000元/平，惠州人怎么办？

引言

近日，惠州的楼市风云突变。大批深圳客入惠让各方猝不及防。一方面，深圳客看准惠州楼市低洼，一掷千金，挥金如土。另一方面，开发商纷纷提价，赚得盆满钵满。然而，这种不理性的市场之下，也有部分开发商看到了隐忧。今日分享一篇隆生集团营销中心总监吴景华的文章《深圳客退潮后，谁来接盘？》。

今年仿佛是去年的轮回，只不过去年是股市狂欢，今年是楼市沸腾。自春节以来，深圳客流大批入惠，倒逼本地刚需出手，楼市飞速上扬，各大项目行情向好，简直是一路凯旋一路歌。

疯狂还是理性？各路专家纷纷发声援引立场。而往往在这种众口喧嚣的时刻，才最是需经受考验的时候。去年，惠州、东莞、中山傍上了“深圳”这个大款，成交量迅速上涨，房价也快速上升，深圳人基本包办了大亚湾的房子，同时，也将部分楼盘的价格推高到了近2万元/平方米。楼市的盛宴给惠州开发商带来了大量的资金流，惠州楼市看起来一派欣欣向荣的景象。

不过，深圳人买房的这种热情和2007年极其相似。2007年，惠湾片区和惠城区等楼盘也受到深圳客的热捧，在2009年，我到大亚湾一个曾经有大量深圳客投资的楼盘踩盘，一名深圳业主就拦住笔者说：“不要在这里买房，卖不掉。”由于投资失利，深圳客业主和开发商之间的矛盾冲突激烈。

事实上，这种“买了卖不掉”的惨痛教训还让上一批深圳投资客记忆犹新，但是新一批的深圳客大军却又冲进了惠州。对于许多深圳客来说，特别是一些配套不完善，位置较荒凉的区域，真正能够自住的并不多，每天开一两个小时的车从惠州到深圳上班，或者乘坐目前还不完善的轨道交通来往两地，并不现实。

更多的时候是，深圳人在惠州楼市完成了一次性消费，买了房，交了税，之后就空置在那里，等待着若干年后，运气好房价上涨，运气不好，城区中心转移，亏本出售！

首先，对于开发商来说。一是对推货节奏的把握。马云曾说，任何一次商机的到来，必将经历四个阶段，看不起、看不到、看不懂、跟不上。楼市也是如此。当看到楼市热起来的时候，有的项目才着急赶着上马，等到项目完工，这一拨热潮可能就已经过了，留下一个大摊子等着收拾；又或者为了急着入市，留下诸多首尾，到最后穷经皓首，和购房的业主剪不断理还乱，可谓糟心。所以淡季时练好内功，旺季时才可应对从容。

二是对价格政策的制定。楼市有如过山车，循环往复，抛物线定理永不过时。纵观近三十年来惠州楼市，起起落落不知几何。上世纪90年代初，惠州地产开发一度狂热；1993年下半年国家收紧银根，出台一系列调控措施，市场回落及至跌入低谷；1998年以后惠州地产又逐渐复苏；而在2006年以后，外来开发商纷纷进驻，市场再次升温、竞争日益激烈；2008年又迎来金融海啸，火热的市场被兜头浇了一个透心凉，在这数十年前，楼市从高潮到低谷，再从低谷跃向高潮，经此阵仗的开发商，摸爬滚打之后总结出一个道理，就是“以不变应万变”。无论市场或者政策怎么变化，保持既定的政策，既不跟风也不浮夸，旺市不乱，淡市从容。采用慢火煎鱼的方式，保持价格的合理上扬，永远给消费者以信心。无论何时，自住的需求永远都在，不以投机的心理看待市场，只踏踏实实做好本份，还房子以自住的本源，这样才能在变幻莫测的市场中立稳足跟。

其次是按照目前的销售价格，许多惠州购房者已经不能接受，如果继续上涨，惠州本地购房者能够承受的能力更为有限，希望惠州接盘极其困难，最大的可能是等待着其他深圳客接盘。

“然而，现在整体经济在下行，高房价是存在泡沫的，可支撑力有限”。这是大部分人的基本观点。其中有一位朋友更是直言，若是惠州的基础设施配套跟不上，无法满足深圳客的需求，部分项目交楼就算也是无人入住，这反而导致部分地区会成为“空城”，或将在未来出现深圳客大量抛售房子的现象。为了赚到更多的利润，完成销售任务，开发商们当然乐于“傍大款”将房子卖给深圳客。可以预见，如果房子无人接盘，又租不出去，大量地空置，留给惠州的将再次是夜晚大量黑灯的房子，还有因为房子投资价值缺失造成的业主与开发商之间的纠纷增多，同时带来的还有对开发商品牌的不良影响。

因此，在“傍大款”的同时，也不要忘记考虑惠州本地实际购买力，失去了自我，当房价与本地购买力严重脱节，深圳客回流深圳本土的时候，将是惠州和惠州楼市面临的最大挑战。

俗话说，上帝欲使人灭亡，必先使人疯狂。如果自己缺乏自制，掉入疯狂的泥淖不能自拔，那么谁也救不了你。大量深圳客置业惠州，将给惠州带来哪些隐患？小编同时也收集了各方的言论，总结起来与大家分享。1、 空置

正如吴总所说，虽然现在各交通利好消息不断，但每天1-2小时在上班的路上确实不大现实，那么既然深圳人买了房不来住，必定导致的后果就是大量的楼盘空置。

2、 出租/转卖

还有一种可能，深圳客接盘惠州楼盘，若是惠州的基础设施配套跟不上，不用来自住则会有人选择出租或是转卖。但可以想象，至今楼盘均价一路走高，渴望惠州人接盘根本不可能，那直接的后果即很多预抛售的二手房根本卖不掉。

还有就是，惠州政府是绝对不能允许这种“投机”的事情发生，那么像深圳一样上调二手房的税费，也不是没有可能。3、 纠纷/维权  

买房不像买股票，钱扔进去就可以等升值。买房之后涉及的各类税费也必须是要按期交的，比如物业管理费。早前很多盘就已经出过案例，很多买了房子的外地客户，以没有入住为由拒绝上交物业费，从而引发纠纷不断。更有甚者，会各种挑刺开发商，挑起各种维权事端。

4、 城市配套跟不上，教育成大问题

这是对本地政府最大的挑战，除了交通配套要跟上节奏以外，更多的生活、医疗、教育方面的配套要一蹴而就根本就是纸上谈兵。比如现在深圳客暴涨的仲恺片区、惠博沿江路片区等，虽然交通上大大缩短了惠深的距离，但是其他方面的配套仍然没能完善。试想下，即时深圳客全部入住进来，突然增加的片区人口，小孩读书将成为大问题，要么就是学位不够或是一个班级人数剧增，教育质量肯定受影响。

最后，借用股市惯用的一句话：“入市有风险，投资需谨慎”,共勉！

注：近期惠州楼市的现象引发各路英雄争论，媒体、业内人士纷纷表达自己观点。引用文章不代表惠州买房帮立场。

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