重磅：Unitary Plan绝大部分条款今天正式实施！

几经挫折的UnitaryPlan，这次终于将苦尽甘来了？...

以下是正文

今年8月15日，被讨论修改了三年之久的Unitary Plan终于被奥克兰市议会正式宣布通过。正当无数房主、投资者和开发商对此欢呼雀跃的时候，一些反对UnitaryPlan的利益相关方也对UnitaryPlan发起了最后一轮“反击”，他们利用司法手段在UnitaryPlan规定的最后上诉日期（9月16日），向环境法庭和高等法院正式提起了上诉。根据各方媒体和官方的统计，上诉的数量将近百条，这一切使得UnitaryPlan的前景又被蒙上了一层阴影。一时间，关于Unitary Plan的各种讨论不绝于耳，有乐观者认为Unitary Plan最终仍将按时实施，而悲观者则认为UnitaryPlan或将大幅延期，甚至夭折。总之是传言四起，人心惶惶。适逢近期奥克兰房价增速放缓，各种看空房市的声音屡出不鲜，在在这个公众心理没底，官方缺乏声音的时候，人们对于Unitary Plan的未来似乎更加没有信心。



不过，常言道阳光总在风雨后，近日奥克兰市议会的网站终于公布了对于奥克兰统一规划草案（PAUP）最终版本的注释，表明虽然仍有部分条款由于上诉需要重新考量，但绝大部分条款将于今日正式实施。

1[b]奥克兰统一规范草案（PAUP）最终版本的注释



奥克兰市议会现在已经完成了对奥克兰统一规划草案（PAUP）最终版本的注释，以此将统一规划中的全部条款一分为二：一部分为之前被社会各方上诉至环境法庭和高等法院的内容，另一部分为根据《1991年资源管理法》第86F章规定，可以实施的有效部分。

这样一来，对于那些准备要进行土地开发的投资者和开发商来说，无疑是一件好事。不管是那些已经够买了土地，还是近期打算要购买土地的开发商和投资者都可以放心大胆地进行土地开发了。

在对所有递交到环境法院和高等法院的上诉进行详细的评估之后，市议会发布了这项针对奥克兰统一规划草案（PAUP）最终版本的说明。

值得一提的是，奥克兰市议会在此次针对奥克兰统一规划草案（PAUP）最终版本进行注解的时候，并没有像往常那样留有余地。此次注解更像是一次最终解释，因为市议会没有留下任何调整的余地，也没有留出继续上诉的空间和可能性。

2[b]绝大多数统一发展规划草案（PAUP）的条款得以在今天正式实施



那些奥克兰统一规划草案（PAUP）最终版本中的条款如果没有违背《1991年资源管理法》第86F章的规定，那么将在今天正式实施。如果有所违背，则被视作无效。据悉，目前统一规划中的绝大多数条款都是合理合规的，而这也就意味着，统一规划的绝大多数条款都将从今天开始正式实施。

除此之外，那些在上诉日期之后提交的意见以及被依法裁定、驳回和撤销的上诉也同样适用于该规定，即相关的条款全部被视为合法合规，可以实施。

以《1991年资源管理法》第86F章的相关规定来裁定奥克兰统一规划草案的相关条款，在使绝大多数条款合理合规的同时，也使得少数不符合相关规定的条款无法顺利实施。对于这少数搁浅的条款，开发商和投资者应加以注意，因为这意味着在进行相关开发的时候无法拿到资源许可（Resource Consent）。而那些已经被上诉的条款，在环境法庭和高等法院最终裁决之前，也无法实施。

3[b]什么是《1991年资源管理法》？



《1991年资源管理法》对于房地产开发影响重大。该法旨在保持和提高新西兰 “清洁和绿色” 的形象和促进对物质和自然资源的可持续性管理，是新西兰有关土地、水源、矿物、海岸、空气和物质资源使用方面的主要法律典章。

4[b]统一规划与《1991年资源管理法》的关系是？



早在Unitary Plan于2013年第一次被提出的时候，《1991年资源管理法》就发挥了非常重要的作用。由于新西兰人非常注重环境保护和生活质量，因此为了规避未来可能面临的法律风险，UnitaryPlan在最初指定的时候就严格按照《1991年资源管理法》的要求，在对土地和水源等资源的利用上尽量减小城市集约化进程给环境和生态带来的破坏。Unitary Plan虽然几经修改，但遵守《1991年资源管理法》的这一宗旨从未被摒弃。所以尽管也有个别条款与《1991年资源管理法》相冲突，但绝大多数条款还是符合相关规定的。因此，Unitary Plan的绝大多数条款才能在质疑声中顺利实施。

奥克兰统一规划的发展历程

打开市议会的网站，点开关于Unitary Plan的页面，从最右边的一栏就可以看出Unitary Plan的发展历程：



这一栏包括四小类：

1）The Proposed Auckland Unitary Plan – 2013年9月首次提出Unitary Plan时的奥克兰统一规划草案

2）Independent Hearings Panel recommendation version ---2016年7月经由独立听证委员会推敲的奥克兰统一规划草案

3）Proposed Auckland Unitary Plan decisions version ----2016年8月19日正式公布的奥克兰统一规划草案的最终版本

4）Auckland Unitary Plan ---正式实施的奥克兰统一规划



其中正式实施的奥克兰统一规划至今仍然写着Not yet available，这也表示市议会还并没有正式宣布奥克兰统一规划的实施（但根据市议会在网站发布的信息，绝大多数条款已于今日开始实施，只是还没来得及官方宣布。）



点开Proposed Auckland Unitary Plan decisions version和TheProposed Auckland Unitary Plan中的View the maps，都会出现一个地图的查询页面，两者貌似一致，但却有着本质上的不同，这点通过输入同一地址就可以鉴别出来。



以14 Park Avenue, Northcote, Auckland为例，我们发现其在2016年7月的奥克兰统一规划草案（PAUP）中，属于独栋房屋规划区（Single Housing Zone）。



而在今年8月19日颁布的统一规划草案的最终版本中，该住房则被划分未来混合房屋规划区（Mixed Housing Zone）。

众所周知，独栋房屋规划区（Single Housing Zone）和混合房屋规划区（Mixed Housing Zone）在土地的开发潜力上相差甚远，位于独栋房屋规划区的土地只能建一套住宅，而在混合房屋规划区，往往能建好几套住宅（具体建房数量取决于土地面积和其他相关条件）。



从这个差异中可以看出，Unitary Plan的发展历程其实就是利益相关双方博弈的一个过程：一方是希望通过加大城市密度来以此开发土地的投资者/开发商，他们要么是近期在奥克兰买下了住宅/土地，要么是正在准备买房/买地，并寄希望于通过开发土地而发财致富，他们希望可以加大城市的密度，因为只有这样才能自己的土地上修建出更多的住宅，自己名下土地的价值才能大幅上涨；而另一方则是那些执着于四分之一英亩豪宅梦的、具有传统居住理念的居民，这些人对生活环境要求较高，他们并不希望自家独门独院的House在未来的某一天被改建成几套小房子，也不希望自家原本视野开阔的房子被高密度联排和公寓包围。他们大多属于奥克兰本地的富裕阶层，他们认为统一规划下的高密度住宅会降低自身的生活品质。双方在这三年来就未来城市的发展方向展开了激烈的碰撞。在这个角力的过程中，UnitaryPlan的命运也几经反转，最终在今天，以前者的阶段性“胜利”而告终。究其原因，小编认为，主要是在土地供应紧张与住宅供不应求的大趋势下，尽管本地富裕阶层的力量十分强大，但也无法改变历史的发展进程。

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