"飓风"来袭! 22城房市杀跌40%! 多地已"腰斩"!

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好消息

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文 / 综合自21财闻汇、中金在线、天天说钱、中国新闻网、北京晨报、南方都市报、央视新闻、每日经济新闻、21世纪经济报道等

不鸣则已，一鸣惊人。

短短一个月...有地产研究中心及开发商表示，从实际签约看，受到新政影响的22个城市，成交量实际跌幅高达40%左右。

然后——

最新数据——

房企三季度净利润率首次跌破8%！

然而，“飓风”还在路上……

上海放绝招！“假离婚”骗贷的要查水表了

11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》（下简称“决议”）。“决议”强调，加强对首付资金来源、借款人及其配偶收入证明真实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债能力，严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

通俗点来说...

针对此前多地出现过的夫妻靠“假离婚”规避限贷的行为，某股份制银行上海分行的“升级版贷审”做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动；从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

四季度以来，房地产市场正在经历近年来最严检查风暴，万科、绿地、万达等大型房企纷纷现身违规名单。

检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任。



然后，香港也坐不住了。而且不出手则已，一出手力道十足。从今天开始，香港全面上调了住宅交易的“从价印花税”：

把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。

很多媒体在报道这个消息的时候，没有弄清楚事件的本质，把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。事实上，香港此次房地产调控，恰恰针对的主要是内地购房者。

香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段，有三种主要税费：从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制，是在2012年10月以后形成的，主要目的是为了控制房价，抑制投资需求，尤其是来自内地的投资需求。

假如内地居民老王，准备到香港购买一套1000万元港币住宅，那么在今天之前，他的纳税情况是这样的：

1、从价印花税

2016年11月5日之前的“从价印花税率”（第一税率标准），见下面表格：



根据表格，老王适用的税率是7.5%，需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。（注解：香港人购买首套住宅，可以按照“第二标准”减免一些税点）

需要说明的是，香港的三种印花税征收，是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准，严格按照税率计算的。不像内地城市，使用了评估价，而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。

2、买家印花税

从2012年10月以后，香港开征“买家印花税”，税率为15%，非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。

3、额外印花税

从2012年10月以后，香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”，如果一套房子在上一次换手3年内再次转让，则需要交纳“额外印花税”（类似我们此前的营业税，或者现在的增值税），税率如下：

1、如果物业持有期为6个月或者以内，税率为20%；

2、如果物业持有期超过6个月，但在12个月或以内，税率为15%；

3、如果物业持有期超过12个月，但在36个月或以内，税率为10%。

如果老王买的房子，卖家持有期才两年，则还有10%的税，也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收，则老王需要替他支付100万的额外印花税。

这样，老王买下1000万港元的房子，但实际支付的税款达到了325万元。

好了，现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”，把“外地人在香港买商品住宅”和“香港人购买第二套商品住宅”适用的那个“从价印花税（第一标准）”的税率表格废除了，统一为简单税率：统统地15%。

所以，老王的第一项税款，就从75万元增加到150万元。总税款从325万元，变成了400万元。

1000万的房子，缴纳400万的税！而这仅仅是交易阶段的主要税费。

即便是买“上家”持有超过3年的住宅，因为豁免了“额外印花税”，买方也要缴纳300万的税，也就是税率最低30%（提别提醒：印花税不是交易税费的全部），可见香港打击炒楼的力度之大。

相比之下，内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施，可谓弱爆了。比如在一线城市买房，实际税率可能连香港的四分之一都没有。

据财经作家刘晓博分析，香港政府之所以敢于“辣手摧花”式的调控楼市，有三大原因：

第一，香港楼市在2012年10月出台“双辣招”措施之后，加上经济不景气，楼市调整了4年。到了今年第二季度之后，香港楼市成交全面回暖，房价、地价全面上涨，如果不加调控，房价可能再度失控。

值得注意的是，香港政府此次出手，是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后，可以说反应非常及时，值得内地城市学习。

第二，香港楼市面临空前的危局，如果不出重手，可能失控。这个危局是：1，内地资产荒，大量资金在寻找机会；2，人民币贬值预期增强，很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市，是内地资金最方便的去处。但以香港之小，如何能承受内地资金之巨！

有统计显示，二季度香港新房销售中25%被内地客买走，到了三季度这个比例更高。

第三，香港受欧美民粹主义思潮影响，中下阶层对高房价比较敏感、反感，及时出手调控房价，可以稳定香港社会。

所以，刘晓博物断言：如果香港房价继续上涨，会有更加严厉的措施出台。

那么，香港祭出重磅“杀招”，内地炒房客你怕了吗？

有专家预言，今年的上涨，也许是中国房地产市场最后一次惊艳上涨。还没有出手买房的，可以暂时先观望，因为从任何一个层面而言，再次出现暴涨的概率已经很低，不要去赌自己的运气。未来一段时间，政策收紧之后的热点城市，楼市降温大势定型。无论企业，还是个人，不要与大势作对。

而与此同时，另一种担忧却随之而起：楼市在中国实体经济上半年复苏乏力的情况下，托起了前9个月GDP增长的8%，楼市拐点会否让中国未来的经济增长出现急刹车？

经济学家马光远认为，“调控不是打压房地产，恰恰是为了保护房地产，为了避免去年股市的惨剧上演，紧急降温不是不爱，而是真爱。政府对房地产的感情没有变。”

只是政府及市场已经察觉，如此疯狂的上涨不可能长期持续。

国家统计局新闻发言人盛来运也说，“房地产调控对经济的影响不能夸大。”调控的目标恰恰就是为了降低经济风险。

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