中国房地产金融顶级思想盛宴 地产投资大拿如何看2017？

2016金砖论坛暨全球房地产金融峰会上，在地产投资分化、寻求海外布局等诸多热议问题上，地产金融大咖怎么看？...





22城再启房地产调控，去库存与地王并行，一二线与三四下地产投资分化，央行吹风各大商行严控信贷、证监会银监会联手挤“泡沫”，房企发债监管收紧，地产金融重压之下如何前行？



11月10日，中国房地产金融年度顶级盛会，由第一财经成员机构金砖传媒、《中国房地产金融》举办的2016金砖论坛暨全球房地产金融峰会在上海举行，在地产投资分化、寻求海外布局及如何布局地产“白银时代”等诸多热议问题上，众多地产金融投资大咖展开思想交锋。

“中国传统商业地产发展供给不足，一线城市商业地产已经饱和，三、四线城市特别明显。”世旗资本总裁毛柯成表示。

“我们大量的资本聚焦于一二线城市，导致了资本过剩。三四线城市里面，产品支撑不够，资本的支撑也不够。”毛柯成表示，2015年中国城市化率56%，城市化率不及美国。“三四线城市虽然收入较低，但其住房支出也较少。三四线城市居民其他领域消费供不应求。因此，三、四线城市商业地产拥有巨大潜力。”

光大安石副总裁陈鹏称，光大安石在过去十年的房地产金融领域发展，经历一个尝试从美元基金切换到人民币基金，从以股权入主的基金开始设立类REITs产品的过程。陈鹏表示，光大安石注重商业地产的运营管理竞争能力、产品设计能力，对宏观趋势判断、风险控制能力及资金募集能力。

“传统的债权的业务越来越难做了。”五牛基金董事总经理全宇表示，当前国内一线城市，拿地越来越困难，因而也做了不少不少的股权类业务，挑选一些长期发展比较好的公司跟他们合作，比如铁狮门。全宇认为人民币基金是未来很重要的一个发展方向，相信其公司在三到五年，会迎来资产管理能力、主动管理能力一个重要的展示期。

对于布局在地产金融产业链上的住宅金融而言，梦金所副总裁徐宁表示，在住宅抵押领域，最初筹建之时没有小贷系统、管理系统、评级评价、资产证券化。他表示，在庞大的民间住宅抵押市场，这一领域当前并没有一个市场标准，处于红海，竞争相对比较激烈，而其公司正在做住宅金融供应链服务，将会弥补这一市场。今年年中，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提到，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。由于在存量房市场，资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此迫切推出房地产资产证券化产品，解决这一突出问题，REITs在中国的发展也因此迎来了新的机遇。

“典型的REITs模式(房地产信托投资基金)正面临机遇期，可以给房地产企业一个新的解决方案”，东方证券资产管理公司副总经理周代希称，“通过在持有型物业里增加退出渠道，让企业拿到房地产的时候可以通过REITs退出，让成熟物业变现”。“这个变现是把成熟的好资产通过REITs转移到金融产品里，可以持续的拥有、管控标的物业，同时获得资金来滚动发展”，其解释称。

2005年，香港颁布了房地产基金法则，作为在香港发行的中国第一只REITs——越秀房托基金，该基金管理人越秀房托总裁林德良在论坛上表示，从产业链来看，越秀是从开发到商业运营、到整个的退出形成了闭环。“我们把房地产的产品转化成房地产的金融产品。所以其实我们是打造了这种模式。”他解释称，这种模式是资本运营与商业运营一体化，把商业运营与物业管理一体化。

中国的REITs离我们有多远？林德良预期，中国REITs应该距离不远了。“对于商业地产，我们面对商业地产的重地产，还是这句话，商业运营是根本，证券化是我们的出路。”戴德梁行发布的《中国对外投资市场报告》显示，今年以来，中国投资者在海外房地产市场累计投资达235亿美元，再创历史新高。前八个月，中国海外地产投资大宗交易总额达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。

“中国的境外房地产投资，从2010年到现在，大致的投资比例是33%是办公楼，23%是开发项目，22%是酒店。” 信泰资本合伙人董事兼总经理贺伟时表示，从国内的房地产投资人来看，这是一个比较通俗或者比较粗放的逻辑。“新的逻辑是，再过五年，我相信这里面配比肯定会不一样。因为这个市场在变化，投资人的成熟度也在变化，所以他们对于这些资产的类型的认识也在变化。”

“中国参与海外投资，参与全球化竞争，以及中国购买力增强，这是中国在发展过程当中必然的一个趋势。”乾立基金董事总经理李皎表示，当前的资本热潮与之前的海外地产投资浪潮有所差别。这个阶段更多的是一些机构，甚至一些国资、保险资金领投。在本质上，当前的资本出海是以价值投资布局为主，少了之前的投机性。

稳盛投资总裁许亚峰认为，海外资产配置，其实追求的是稳定、安全。人民币纳入SDR，未来的资产需要一定的比例配置到一篮子里面。“对于我们目前现状来说，2015年海外投资、房地产投资，大概几百亿美元的样子。但是比照十万亿级的房地产投资，比例还是比较低的，大约3%的样子，所以海外投资未来空间还是比较大的。”



图：资本全球化时代的中国资本“出海”，中国房地产协会房地产金融专业委员会副秘书长、中国REITS联盟秘书长王刚，稳盛投资总裁许亚峰，乾立基金董事总经理李皎，CVC  Capital Partner  中国区主管罗一，绿庭投资董事兼总裁龙炼。

“我们之所以去美国投资，是看它比较稳定的因素，不太会发生翻天覆地的变化。从美元资产的角度来看，我觉得实际上是两个层面的问题，首先是美元，其次是资产。”从海外投资美元资产角度来看，绿庭投资总裁龙炼认为，当前美元资产和人民币资产相比，在L型经济趋势和“资产荒”背景下，美国经济相反处在复苏的过程中，中美两个经济体资产的投资周期不完全一样，因而投资空间也有很大的差别。

对于当下纷繁复杂多变的国际经济环境，黑天鹅频出的2016，CVC Capital  Partner 中国区主管罗一给出判断，美国新当选总统特朗普上台后，可能对中国资金进入没有有所影响。“特朗普一些贸易保护政策、将中国列为汇率操纵国等言论，认为要听其言观其行，要看他做了总统之后做的事情，我觉得有一定程度的影响。”

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