细说天津隐秘“壕门” 潜在“壕”们一出手 含金量四个九

 

农业户籍就是“壕门证”。...







完成学业之后,一位家住咸水沽的同学成了自己村里的“大龄女青年”,在父母安排的各场相亲里,她也算看见过各种形形色色的人了,只是无论这些人外貌和性格等与自己的择偶标准是否迥异,在父母眼里,有一条亘古不变的条件就是必须同样拥有农业户籍的“壕门证”才行......

像是上述家长的认知并不是作为一个特例存在,尽管城镇居民的心里阴影面积一定不小,但是对于农业户籍就是“壕门证”的事实却也是基本认证的。在这里我们暂不去讨论这样的择偶婚姻观念正确与否,而是透过目前在天津很常见的思维逻辑回到人们潜意识里十分重视的基础问题,首当其冲的便是住房问题和经济问题。而我们今天想探讨的就是,目前天津环城片区的这一部分非城市户口力量,不仅将支撑着片区的商业和人居消费,甚至应该成为环城房地产市场发展不容忽视的极其重要的组成。
所谓“壕”门 源之何起
首先做一些“壕”门普及。从天津开始进行土地回收政策的时候,政策利好的导向使有耕地这件事变成了一种赤裸裸的炫富行径,土地回收分为两部分,其一是农耕用地的回收整合,其二是乡村居住用地回收,这一部分还可以理解为改善农民基本生活,把原本多由私自搭建的平房建筑通过兑换的方式调整为条件更优的楼房建筑,变成你有我有全都有房住的局面。一定程度上改善了区域形象,提升了区域价值,接下来,拥有了新房的“壕”主们只要静静守着房子坐享其成即可,因此,近年来在我们身边出现了越来越多因为农业征地赔偿而转身变“富”的案例。

“壕”门当然是一种夸张的形容,首先由于当前天津的房价持续走高,有一套或一套以上住房的人一般被认为拥有较强的经济实力,或者说经济实力在未来可能会得到较大的提升空间。而在一系列政策之下,拥有农业户口的居民往往会成为这样的人群出现。
津南咸水沽 “壕”门腹地之所在 
从地域分布上来讲,农户区域中,环城四区的表现是非常抢眼的,随着市内六区房价的走高和土地的稀缺,能买到房变成了不那么容易的事,对于很多人来说可能还要承担着高额房贷的压力。因此,不少城市内部居民选择外迁,同时也把投资的目光撒在环城区域之上。

如果要问近些年天津发展变化最大的环城区域是哪里,海教园无疑是强有力的竞争者之一,数年之间经历了从无到有的过程,原来印象中的荒芜之地像是被施了魔法一样,发生了“沙漠”变成“绿洲”般天翻地覆的变化。作为“土豪”地界的一股清流,海教园为文化而启,又因学术而名,南开大学和天津大学的新校园引领着一座座学府拔地而起,赋予了这片区域前所未有的朝气和能量。

纵观周边区域,咸水沽与海教园紧紧相邻,但是两个区域的房价却泾渭分明,一条道路之隔,不仅划分了地理上的区域位置,更划分出了明显的价格悬崖,海教园的优势地位坐高使咸水沽一时之间陷入价格深坑之中。


从天津大道东沽路驶出,直达咸水沽腹地和海河教育园区
咸水沽的“壕”们  难道只会紧盯海教园? 


那么在高配版的海教园发展得越来越好的形势之下,会不会真的坐实咸水沽价格深坑的身份呢?

听闻咸水沽的姑娘结婚都身价不菲,一次途径天津大道偶遇接亲婚车,头车保时捷,后面车队一水儿的大奔,虽然也不是一车队的劳斯莱斯,依然比市区婚车的基本配置显然高出一截,咸水沽青年一代的家境可见一斑。手握农业户口,不缺房不缺钱,那么这部分当地人群在出手再改善或是再投资的时候,他们会做出什么样的选择呢?

难道大家会一心只盯着“高大上”的海教园?自确定一所九年一贯制学校南开小学和南开中学进入到海教园版块以来,海教园的楼市迎来了它非常重要的一个增长点,许多购房者看中他的优质教育资源纷纷出手,名噪一时。反观咸水沽,在不进则退的洪流里被遮盖在海教园投射出的阴影中一度“不可自拔”。当然了,这部分购房人群中并非只有本地客群,海教园无疑吸引了很多的城市外溢人群,而咸水沽2015年上半年之前接纳了众多的蓝印购房人群。但是,未来几年当海教园和咸水沽都在变化时,这部分当地手握重金的“壕”门人群,一定会悄悄的发生变化,他们对现有的咸水沽和海教园或有不同的情感和认知,“新生”海教园尽管有学区房和学院风的优势,却不能取代当地人深深的本土情缘,而真正迎合市场的产品加之文化情感的“引诱”,才能真正的撬动这部分财力颇丰的潜在置业者。


从海教园某项目区域图来看,海教园目前基本依托咸水沽本地商业配套
反超君?或许就是那个不一样的咸水沽


说到这两个区域的发展,尽管目前海教园整体房价远高于咸水沽片区,但是客观来看,海教园虽然具有高大上的行政区划和学区房的优势,但是生活配套匮乏,生活氛围并不浓郁,目前甚至未来几年内都将依托咸水沽的商业和轨道配套。而反观咸水沽,生活氛围浓郁人口密集,有较为成熟的城市规划,但是商业和轨道交通上确实需要更上一台阶。而利好已经可见,未来几年之内26万平方的大型综合体新城吾悦广场将面世,其中约50%的商业配比,包括地铁商业等配建,将基本覆盖咸水沽和海教园的商业和生活需求,未来地铁6号线和8号线停靠,城市级shoppingmall的进驻和地铁的贯通,对于片区的成长无疑是一个“重磅”利好。

生活便利可达性解决了,就代表着这个片区将很快告别郊区的头衔,那么有实力的地方就一定有需求,此时只需要成熟的产品系来进一步撬动市场,上文也有提到。目前,咸水沽片区新盘匮乏,房价上涨无力。回到价格上来看,9月底刚刚成交的诚信里地块,恒大以两万二的楼板价出手竞得,一时令人唏嘘。虽然不能单纯从地价来推断房价的必然性,但至少证明了一个大型房企对咸水沽板块的战略看好。11月3日,津南咸水沽镇1宗面积近10万平方米的住宅用地以13.98亿元底价挂牌,起始楼板价约合9998元/平方米,高于之前咸水沽和海教园出让的任何一宗商住用地,以这样的起拍价来判断,出让之时或将轻松超越一万六的记录。这么看来,咸水沽和海教园的房价水平正在趋于平衡,相信不久,这两个片区或将不会存在谁优于谁的境况,追平或超越都说不准呢!


咸水沽片区商品房开发较早,品牌众多,但是开发品质和整体水平有待提高
(图片拍摄于2016年2月)
潜在群体 隐秘的力量
最后,回到非城市类“壕”门户口来说,咸水沽和海教园片区的客户来源,除了部分城市外溢客户之外,另一类就是这些来自本地的改善和投资力量。2016年天津发布取消农业户口的政策,取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为天津市居民户口,体现户籍制度的人口登记管理功能,实现城乡户籍登记“一元化”。虽然现在具体的政策未出,但是根据以往经验判断,农业户口改制大概率会获得补偿金,至此“壕门证”也算发挥了其最后的重大作用。


咸水沽当地已成型楼盘实景。当本地人群慢慢被海教园吸引的时候,如何撬动本地需求,不止是地价直接决定的,那就需要已入驻和待入驻房企们好好做功课了
所以小编认为,虽然咸水沽和海教园多年的开发已经将当地需求轮番消化,但这部分当地土著“壕”们,依然应该是地产开发中不容忽视的购房力量。还是那句话,他们不缺钱不缺房,缺的是能打动他们的东西,与海教园已进驻开发商相比,咸水沽当地的地产开发水平有待提升,当这片区域配套逐渐成熟与完善,更精致的产品入驻,除了能吸引大量的非本土置业者之外,本地的那些“壕”气土著们,是蕴藏巨大力量的人,谁说非得大学或者古迹才能谈情怀,海河故道的情怀更有“含金量”哪!
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