政府发力全装修，如何叫好又叫座？设计师扮演“关键先生”【设计联·1471期】

精装修更像一个产品，抓住起码百分之九十以上的客户的生活习性来做研发，把室内未来使用的功能前置，减少二次浪费。...

上海，自2017年1月1日起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%，其它地区达到50%。

浙江，《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》提出10月1日开始浙江省出让或划拨土地上的新建住宅，全部实行全装修和成品交付。

……

住宅全装修是房地产市场成熟的重要标志，与国际接轨的必然趋势，推进住宅产业健康发展的重要路径。一个叫好又叫座的项目，设计师在其中扮演着"关键先生"的重要作用。

——王建军飞视设计，立足项目的前瞻性需要，自建研发体系，将设计与供应链资源有机整合，有效推动项目的落地实施，在小户型与房地产精装修方面建立完备的服务体系。



▎十年，精装修房之设计经验：

住精装修房就像住酒店，酒店开了十年住在里面还感觉是新的一样，那么，这个开发商就成功了；

精装修房不是住五年后就淘汰了，回到家都不愿意看，只能拆掉重新装修，那么，这个项目肯定是失败的。

——张力我们为服务商服务这么多年，一直在坚持做研发的工作，当然也不会放弃精装修这一块。因为从最初精装修大家还不知道是什么概念的时候，我们就已经在做这一部分。

当初开发商给我们的成本，比如说800块全部装修完，到目前1500、2500、3500，甚至到了5000、6000，七八千的都有。其实价格是个决定因素，我们觉得更关键的是在开发商把控精装修的这个过程中，我们积累了不少经验。



以往的精装修，开发商把整个建筑做完室内再进去，这样会造成很多二次浪费。比如说机电、管线，包括一些墙体的拆除跟重建。慢慢我们会和开发商作为一个前置，比如说在做建筑的生化阶段，我们室内就开始介入。因为本身我们就有一个业务，新增的叫户型优化，其实就是把精装修的这个部分提前到建筑做户型这个阶段，我们同时介入做这个事情。就作为户型来讲，建筑根据规范，根据它的布局，根据营销这样的一个要求来做出大概的布局。室内更关键的是，这个布局好不好用、合不合理，这个尺度到底能给客户带来多少的舒适度。





这个是我最关键的研发要求，然后我们在深入到这个客户这个房型给到我们，他的柜体到底怎么放、他的收纳到底应该放在哪里、合不合理，建筑有没有预留这样的空间。这些也是我们对建筑提出来的一些要求。



以前我们往往做的这个建筑的房型，我们的墙体都是横平竖直的，这样我们再放收纳空间的时候，其实我们的柜体都是凸出来的。当和建筑同时在研发这个户型的时候，我们会先考虑到建筑的柜体，包括建筑的收纳实施到底在什么样的地方的时候，会根据我们这样的一个布置的方式来再出隔墙图。



根据前置的条件下，再去优化建筑包括结构。因为我们很多条件下，建筑做完我们结构拍进去以后，再想融入一些我们的容纳空间或者改变我们的墙体结构就非常难了。

如果我们先把后期这样一些所有功能都想的非常清楚的情况下，再去配结构、建筑墙体，甚至管井，那这套系统就会顺利成章。除了结构、墙体的部分做了前置，避免了二次改造以外，其实我们的机电这个部分是非常有利的。




因为我们根据目前室内布置跟装修点位都前置以后，在做土建的时候，就会把这些点位预留到位。以后不会再去像以前我们传统装修那样再去开槽、再重新埋线，这样会照成大量的二次浪费。



所以说这个部分，是我们希望以后开发商在合作的时候，能够有这样的一个观点。同样的，在一些后期的材料运用上面，我们也是积累了一些大量的经验。比如说我们在做一些墙体分割的时候，我们都会故意的预留到净完成面的一个模数化。这样比如说卫生间，我们的面砖材料都是三百六百这样的模数，所以说我们故意是在这个空间分割里面，把墙体的净空间预留到三百、六百这样的模数。这样的话会避免照成大量的切割和浪费。

一个是控制成本，一个大量的切割照成什么。施工单位、大批量的装修一定会没有做一套两套房子来得那么精细、精准，所以我们也是通过我们的室内模数精准化而让他避免更多的这样切割的方式。

有人认为精装修更像是一个产品，也就是说它面世必需要适合所有人的口味，从风格，从功能，从它的户型上来讲，因为它毕竟不像毛胚房。买了以后可以改造，可以重新根据我喜欢的风格来做。

精装修我们必须要面对所有的客户，所以说从户型上来讲，应该要充分为客户考虑一些收纳和生活习性。我们一般会抓住起码百分之九十以上的客户的生活习性来做研发工作。比如说我们希望一个房子拿到手，不是从你的进门的那一刻开始空间算是你的。因为现在很多电梯公寓房，甚至有很多公寓房是一梯一户的，我们希望回到家，进到门厅，进到你这个楼层，打开电梯的那一刻，这个空间是你的。这样的精装修房应该是达到客户自己的一个满意度的。




精装修也有地域性，不是说每个房型拿过来，我们都会照搬。南方跟北方的习性可能也会完全不同。所以我们的调研小组是根据每个区域，每个当地人的生活习性来判定我们的功能是怎么布局，他们需要什么样的空间。举个例子，其实很多户型拿过来的时候，我们的厨房外面都会套一个工作间，这样的工作间按照常规意义，南方来讲我们一定是放洗衣房或者是烘干机，或者是简单的晾晒空间。其实在北方应该并不适用。因为在北方特别冷的情况下，管子很容易冻掉，所以北方是不适合方洗衣机这样的空间的。



在每个区域我们会根据当地的气候、习性来把这个部分做一定相应调整。

其实精装修的后期配合是非常复杂的，因为这可能跟做一套样板房完全不一样的。因为毕竟你是有上百套、上千套这样的户型在做。

所以说我们除了前期配合建筑把所有的户型都优化以后，后面的配合，其实我们跟施工单位，跟建筑单位，跟后期的实现的这些机电、布品单位都要完全配合，从选材、选料到布品的选择，到后期机电的这个部分，其实难度更大。



每套精装修业主都会给我们一个现价，至于现价的这个部分，装修到三千块、五千块的时候，地热、中央空调是标配，那只花一千五一平方装修的时候，这样的人就不需要地热吗？

所以说我们在想在保留目前基本需求的一些设备同时，怎么平衡设备跟材料的运用，也是非常关键的。其实在做精装修的时候，确实是有一个精装修标准的交付和样板展示的交付。那这个样板展示的交付其实就是在原本精装修的交付基础上，更符合人们生活的习性，增加一些收纳。




其实也是因为造价的原因，交付标准因为造价的原因可能交付不了那么多。比如说收纳空间，比如说一些效果的部分，其实每个客户真正住进来的时候，他会有真正的需求，他会根据这样的需求增加一些收纳、增加一些展示空间。所以这个是有一定差别的。

其实精装修在目前，房地产市场上发展也就是十几年的时间。

我认为一个好的精装修的项目，就从个人而言，应该是像一个好的酒店一样。就是说你开了十年，甚至十五年，二十年，你再住进去的时候，它永远都不会过时。它所有的设备，所有的分割，包括它的一些整体工学、尺度方面，都还是非常舒适。应该是这样的理解。



所以说我不认为精装修花很多钱，做得非常的富丽堂皇，它才是一个好的精装修。而是通过岁月的累计，多少年以后大家在整个市场上还是对这个项目非常认可，这才是一个好的项目。




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