楼市揭秘：杭州与武汉
作者：丁祖昱；转自：丁祖昱评楼市（微信号 dzypls）
杭州，V形反转的“奇葩”城市
对于杭州市来说，2015年可谓转折性的一年。2014年杭州楼市低迷，整体供大于求，消化周期一度超过24个月，业内集体看空，但2015年市场瞬间由供过于求变为供不应求，去化压力大大减轻；全年房地产成交规模大幅增长，成交金额仅次于上海、北京、深圳位居全国第四；土地市场方面，频有高溢价地块出现，文晖、滨江等热点板块屡破单价纪录；经济基本面也很亮眼，GDP增速达到10.2%，远高于全国平均水平。
整体来看，2015年杭州市场呈七大特征：
一、一手房成交创历史新高，供求矛盾逐步缓解
2015年杭州商品房成交1380万平方米，创历史同期新高，与2014年相比大幅上涨43%。其中商品住宅供应量1182万平方米，同比下滑4%，成交达1287万平方米，成交金额为2043亿元，均超过昨天所说的南京，同比分别上涨45%和48%，同比涨幅居二线城市第三。
从2015年下半年开始，杭州住宅市场一路高涨，成交面积、金额均刷新历史最高纪录。杭州楼市供应端也得到了调整，供求矛盾缓解，短期需求大于供应。
二、刚需仍是住宅市场主导，改善增速大幅提升
2015年杭州市场仍以刚需为主导，90平方米以下产品成交7.5万套，占比达61%，因其面积小总价低备受市场青睐；其次，90-120平方米和120-144平方米产品平分秋色，全年分别成交1.8万套和2.0万套。但90-120平方米首改户型成交占比明显放大，主要由于3?30政策、二套房公积金首付降至两成等系列利好政策刺激改善型需求释放。
从总价段来看，100-300万产品稳稳占据市场成交主力地位，而总价300万以上高端产品共成交12066套，比2014年多卖3137套，成交金额697亿元，同比增加58%。无论是成交套数还是成交金额，高端产品的成交占比都稳步上升。整体来说，2015年杭州市场成交以刚性需求为主，改善型面积户型需求小幅提升。
2015年杭州市商办供应393万平方米，共成交93万平方米，仅占商品房成交总量6.7%，供求比连续三年高于3.5，2015年更是大幅攀升至7.6。
2015年商办市场成交增速提高，一方面是今年杭州市商业、办公供应量明显上涨，另一方面是整体市场的升温，导致成交量的上涨。但从供求关系来看，全市商办供应过剩明显，且持续价低量增，去化压力仍在攀升。
2015年杭州共成交土地建筑面积891万平方米，同比大幅下跌36%，其中住宅用地占比51.6%；成交楼板价为9814元/平方米，同比增长6.5%；成交金额642亿元，同比下跌26%。
2015年杭州土地市场规模大幅萎缩，成交建面为2010年以来的最低点，但土地楼板价频创新高，优质地块竞争异常激烈。全年市场格局也明显分化，在热点板块楼面价纪录不断被刷新的同时，余杭、萧山等多宗地块终止出让或以底价成交。
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2015年杭州成交金额TOP10项目成交总额显著提升，门槛也由15.04亿元升至18.81亿元，前十入榜的项目单价跨度也较大，成交均价差距最大超4万元/平方米，榜首位置仍由武林壹号占据。
杭州市中心豪宅大盘揽金能力强势，其中三房、四房表现最佳，中心城区的大面积跃层也有亮眼表现，300万以上的改善性产品已经成为热销项目的主力军。不仅是城区的项目屡创纪录，同时也有远郊刚需项目也取得了不错的业绩，如滨江金色黎明。
2015年二手房共成交5.7万套，共计562万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长了85.5%和97.6%，套均面积也有所上升，由2014年的92平方米提升到了98平方米。但与其他重点城市相比，杭州市二手房成交规模较小，仍处于相对靠后的位置。
2015年杭州楼市基本面表现出色，成交规模突破到新高度。与2014年供大于求的市场相比，商品住宅库存、消化周期均大幅回落，2015年年底商品住宅库存为1060万平方米，消化周期9.1个月，分别同比回落了10.8%和15.6%；居民购买力也在稳定上涨，主要原因还是城市快速发展的经济。就当前杭州市场整体来看，供求比小于1，消化周期也在合理范围内，市场供求相对平衡，需求总量基础也较为可观，市场基本面向好。
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客观地说，2015年的市场井喷，还是透支了一部分杭州市场的需求，我们对2016年市场还是不能抱有过高期望；价格层面，应该还是可以保持稳中有升，2015年杭州市中心、滨江区、桥西等核心区由于供应稀缺，导致土地成交楼板价过高，多数地块的溢价率超过50%，这必然导致该区域的房价将大幅上涨；但杭州远郊区域目前仍然处于供大于求的状况，房价上升乏力，因此杭州整体房价仍保持稳定。
从过去若干年杭州市场走势来看，往往是领先于全国市场走势，市场好的时候，杭州往往先行走暖，而市场差的时候，也会先行领跌。这是杭州市场2016年最大的不确定性！
武汉，年年市场都不错！
作者：丁祖昱；转自：丁祖昱评楼市（微信号 dzypls）看完南京、杭州，再来看看过去几年市场持续“高温”的武汉。2015年住宅成交量突破2000万大关，排名全国第三，成交金额1896亿元，二线城市中也仅次于南京、杭州。
整体来看，2015年全年武汉市场呈现出以下七大特征：
一、成交规模全国前三，跻身市场热度的一线阵营
2015年武汉商品房成交2350万平方米，较2014年上升32.43%；成交金额达到2156亿元，商业、办公面积总计199万平方米，同比增长15.03%。
去年武汉市场全年火热，最终完美收官，全年成交创新高，市场总量也跻身全国前三。
二、房价涨幅高居二线之首，住宅市场“中高端化”趋势显著
武汉2015年住宅成交2151万平方米，成交金额为1895亿元，较2014年分别增长32%和50%，无论面积、金额均达到最近5年峰值。成交均价8812元/平方米，较2014年上涨12.34%，涨幅是二线城市之最。
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在住宅成交突破2000万大关之下，2015年武汉商办市场也水涨船高。商业共成交91万平方米，较2014上升8.59%；办公类项目成交107万平方米，同比上升21.16%，增长幅度较快，其中集成式产品较为热销。
近几年武汉优质写字楼供应不断增加，但空置率逐年下降、租金连涨，表明优质写字楼处于供需两旺状态。整体而言，武汉商办市场投资热度并未减弱。
四、热销项目入榜金额提升，核心区中高端项目表现抢眼
2015年武汉市单项目成交金额前十门槛约19亿元，较去年上涨53%，其中热销项目大多是核心区中高端项目，成交金额前三甲均为此类项目。而与其他城市相比，武汉入榜金额大幅领先同级别的成都、重庆，但要小于南京。
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2015年武汉二手房共成交4.6万套，成交面积达到638.7万平方米，分别较2014年上涨51%和45%，武汉的二手住房成交面积和套数远低于一手住房成交量。与其他城市相比而言，无论是套数还是金额也都处在靠后的位置。
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2015年武汉共成交经营性土地建筑面积达到2622万平方米，同比下降17%,其中住宅用地成交占比31%；总成交金额为600亿元，较2015年微涨5%。
2015年武汉土地成交是近5年来仅次于2011年的低点，成交面积大幅下滑，成交金额小幅上升，尤其是主城区溢价土地占比上升，导致楼面地价大幅上涨。而海尔集团、首地集团等一些名企进驻，使得武汉土地市场成为更多知名房企的必争之地。
武汉房地产市场成交规模的不断提升，和其基础建设投资有密切的关系，武汉是属于城市更新带来的房地产火热。数据来看，武汉的城建投资不断加大，2015年武汉城建投资达到2000亿元，较2014年上涨了11个百分点。而城建投资不断扩大，最终都会在地价、房价中得以体现，所以，房地产比较好的城市，都是一个大工地。
另外，大量的人口红利为武汉房地产市场的发展带来充足的承载力。目前武汉仍有较大的人口红利空间可挖掘，对外的辐射力和吸引力也在逐渐增强。2014年常住人口1033.80万人，是中部三省人口数量及流入规模最大的城市。
一方面，尽管新开工和土地购置面积这两个先行指标在下滑，但由于旧城改造提速以及之前地王入市，全年供应并不会大幅减少，在改善型需求保持稳定之下，成交量保持在2000万平方米左右问题不大。
另一方面，虽然去年武汉市场较为火热，但库存依然达到1323万平方米，特别是中心地区存量较大，当前市场仍需以去库存为主。因此，房价也不具备大幅上涨条件，尤其是在去年快速上涨之后，继续暴涨的可能性不大。总体来看，部分区域供不应求的态势仍将延续，价格上涨的动力依然存在，平稳上涨为大概率事件。
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