今日说“法”  到底该不该封“阳台”

案例：2015年12月17日晚上6点多，北京市朝阳区某小区三层住户的阳台突然脱落，坠至一层。所幸事发时阳台上没人，楼下也无人经过，没有人受伤。...

案例：2015年12月17日晚上6点多，北京市朝阳区某小区三层住户的阳台突然脱落，坠至一层。所幸事发时阳台上没人，楼下也无人经过，没有人受伤。

法律分析

1、规划上的阳台属于业主专有部分，业主对专有部分进行装修，是正当权利，但不能损害房屋结构，外立面整洁统一，侵害其他相邻业主的利益。

2、非规划上的阳台，属于业主共用部位，业主不得擅自改变其原有功能，变相侵占共用部位。

3、物业公司作为提供物业服务方，有义务告知业主装修时的注意事项，特别是禁止事项。但应注意物业无审批业主装修方案的权力，应避免以任何方式批准、同意业主的装修方案。

4、建筑物区分所有权中房屋外里面属于业主共有，所以房屋外里面遭到改变，致使整体美观度下降，侵害了全体业主的权益。

5、非承重平台、空调机等作为“阳台”封闭，属于违章搭建，改变原有功能，同时存在坠落的风险。

操作要点

1、规划上的阳台，如多数业主均有阳台封闭的需求，则应当征询楼栋全体业主意见，达到法定条件后，可以在不破坏房屋外立面整体美观的情况下，选择统一制式、统一颜色的产品进行安装封闭。

2、非规划上的“阳台”一律禁止封闭，发现封闭的应当予以制止，劝其拆除，恢复原状，并发出《制止违章装修通知书》，同时可以阻止其装修材料，设备进入小区。

3、业主不愿意拆除，应向城管、规划主管部门书面报告该违章装修行为，要求行政机关依法查处，书面材料应当保存送达记录。

4、在行政机关制止无效或不作为的情况下，由物业公司提起诉讼，要求业主排除妨害、恢复原状。

5、在进行制止的过程中，可以适时的公布工作进展情况或结果，起到震慑及防止其他业主跟风的作用。

6、现场工作人员应当对于封“阳台”的弊端对业主进行动之以情、晓之以理的解释和说明。

法律依据

《物业管理条例》

第四十六条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条  业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条  业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

《物权法》

第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

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