链家暂停“首付贷”央行全力治理房地产金融市场

 




昨日,央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示,央行将对房地产金融市场进行治理。潘功胜认为,一线城市住房价格上升速度比较快,房地产企业,房地产中介机构在其中参与配资提供贷款,以及媒体炒作等,影响了人们的心理预期。上海链家事件引发了金融圈对链家业务模式的强烈质疑,以首付贷为代表的链家金融P2P业务涉嫌高杠杆房贷等问题也浮出水面。那么,近来饱受资金来源和风险、推高二手房价等质疑的链家,其业务模式究竟是怎样的呢?


超十亿广告投入和业务亏损 链家野蛮生长资金来源成谜2015年2月9日,链家地产与成都伊诚地产合并,布局西南市场;3月1日,链家地产与上海中介行业排名第二的德佑正式宣布合并,成为上海最大的房产中介企业,也是本次“链家”的导火索;3月18日,链家和中联地产通过“股权置换”正式合并,进军深圳市场;9月1日,链家宣布与济南孚瑞不动产达成战略合作。此外,广州满堂红、北京高策等各地老牌中介企业也成为链家的收购对象。这种被外界称为“扫货”式并购的手段,使链家在各地的线下店面数量和市场占有率迅速扩大。据悉,虽然链家过去一年进行的并购号称几乎全部由换股方式完成。但并购及并购后企业的扩张的资金来源以及与理房通的关系,一切不得而知。与此同时,为了获取更多的用户,链家进行了一轮又一轮的广告轰炸。凭借着2015年的巨大广告投入,链家营造了辉煌的业绩,也出现了无处不见链家广告的情形。各种节目的独家冠名,各种渠道的疯狂推广,链家网最终花了多大的本钱我们并不知晓。但其中仅一档节目“东方卫视《极限挑战》第二季”的广告赞助金额就达到了3亿元。此外,链家从租赁业务分拆出来的丁丁租房,一直以免租金的方式抢占市场。据内部消息称,丁丁租房每两个月至少亏损近亿元。免租金的做法,实际上是更多是一种营销、揽客的做法。以上种种,意味着链家在营销推广方面的投入至少达数亿元之多。初略估计链家2015年用于开店扩张、营销推广以及新业务的亏损等的资金投入将高达10余亿元。

吸金利器“理房通”的钱去了哪里?根据链家的数据显示,截止2015年4月24日,理房通支付平台现已成功完成近8000笔资金托管交易,日均流入资金超过3亿,总交易金额一举突破100亿。而也正是从2015年初链家便开始了疯狂的并购扩张,以及铺天盖地的营销推广,烧钱之势让人瞠目结舌。“理房通”是链家旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台,于2014年7月获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》。 “理房通”主要负责买卖双方在房屋交易过程中涉及的定金、房款等所有资金安全。大量购房者将首付款或定金放入该第三方支付账户,事实上已形成了大量沉淀资金。截至2016年1月底,“理房通”网站数据显示,其已完成了高达1300多亿元的交易额,其中北京地区就占到了1200亿元以上。细数链家之所以能够有“资本”进行如此系列疯狂的行为,都是从拿下支付牌照开始的。有牌照的“理房通”似乎有可能形成数十亿之巨的沉淀资金。对此,链家早就回应过:“客户的房款受央行监管,任何人不得挪用”。同时作为理房通的备付金存管银行也表示:“理房通符合《支付机构客户备付金存管办法》中国人民银行公告[2013]第6号中的规定,对备付金进行了严格监管”。《支付机构客户备付金存管办法》是2013年颁布的,其目的就在于规范第三方支付机构对于客户资金的管理规范,但在此规定颁布之后的2014、2015年却连续出现了3家支付机构挪用备用金、资金链断裂的风险事件,并最终被注销牌照。据某第三方支付专业人士透露,该监管政策并不能完全避免第三方支付机构挪用客户资金的风险,主要源于:1. 虽然存管银行只能选择一家,且监管会非常严格,但是合作银行可以有数家,而这种“多头开户、跨行清算”的模式,由于不能完全做到“集中清算、集中存管、集中监督”,这种清算模式有相对的封闭性,交易处理过程和交易透明度低,因此必然会产生监管死角;2. 按规定,第三方支付机构的备付金应当是统一进行托管的,但目前异地代理是没有被纳入到备付金监管中去的,通过异地销售获得的资金可直接进入第三方支付公司的其他结算账户,进而逃避掉相应的监管;3. 此外,备付金名义上是全额缴存至支付机构专用的存款账户,央行定期会与支付机构对账,对资金走向做严格管控,但对于一些在途资金,则存在资金监管空白。由于以上几个原因,在巨大监管资金量可能产生的利益诱惑下,第三方支付的备付金是有被挪用的可能性的。链家理房通号称交易规模1300余亿元,日均交易额约3.6亿元。一宗房产交易的资金存放周期通常为15-20天不等,会形成约50~70亿资金沉淀,这部分资金则可能存在潜在风险的。从“理房通”到“链家金融” 中融信才是真正的大池子    有了“理房通”支付牌照这个利器后,仅仅四个月后,链家理财于2014年11月29日火速上线,其为借款人和投资用户设计的P2P产品承载平台。    链家理财上线不足10个月,累计投资金额即超过90亿元。截至2016年2月27日,累计投资金额180亿元,投资用户规模超过31万人。     据链家理财官网显示,链家理财选择了独立第三方支付公司---易支付进行资金托管。关于资金安全的问题,易支付曾声明:“投资人与借款人均在易支付开设独立的资金管理账户,每笔交易均按照一一对应的关系进行划转,链家理财平台不能直接碰触资金”。因此,链家理财实际是接触不到资金,形成不了资金池的。但是第三方支付只能确保资金点对点资金支付的安全,却并不能保证交易的真实性。由于交易是存在期限错配、资金错配,甚至虚假交易,前一阵E租宝的案例即为证明。而为链家理财产品承担担保责任的中融信,是有条件通过开设关联账户,以形成和建立资金池。根据21世纪经济报道于2015年9月18日发布的《理房通+中融信:链家P2P理财与购房款托管的融合术”》文章描述,前述提到的理房通本身并不作为资金托管公司,而仅作为支付平台,其背后的资金托管公司,正是链家理财平台债权的担保方——中融信。而中融信左手牵着P2P平台链家理财,右手则对接其此前拿到的第三方支付牌照理房通1。一位股份行资产负债管理部人士认为:“这个模式相当于,一边是买卖方的人把资金交付给理房通和中融信,形成资金沉淀;另一边是链家在理财平台上发产品,让中融信来担保,如此资金就会在中融信这里形成一个大池子,这非常可怕。

 链家VS外界质疑 哪一个才是真相?回过头来看,疯狂并购,巨额广告投入,链家需要的资金量是非常巨大的。众所周知,2014年是个房产中介行业交易规模整体下跌的年份,几乎没有盈利。2015年,由于经纪人佣金的大幅提升、房租不断攀高等各项经营成本的增加,行业利润也非常微薄。因此,链家仅靠收取的中介费用显然并不能维持这么庞大公司的运营。除此之外,亦一直未曾听说链家获得什么实质上的融资,那如此庞大的资金来源究竟来自于哪里?“链家事件”让人聚焦到链家的金融业务,而链家也在新闻发布会上声称力保金融业务安全透明,从行业发展角度我们希望这一切是真实的,但真相到底是怎样?神秘的背影,神秘的中融信。


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